导读：2007年2月，北京市建委等五部门发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确规定一人只能购买一套住宅。受此影响，购房客群以外籍和港澳台人士为主的北京高端住宅市场遭受严重打击，虽处于2007年旺市背景下，销量仍然暴跌至2008年的

2007年2月，北京市建委等五部门发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确规定一人只能购买一套住宅。受此影响，购房客群以外籍和港澳台人士为主的北京高端住宅市场遭受严重打击，虽处于2007年旺市背景下，销量仍然暴跌至2008年的低迷市况，销量更是一蹶不振。

2009年1月，北京市建委贯彻国务院稳定市场的宗旨，发布了十五条促进房地产业健康发展的新政，其中2009年“限外令”的解禁，使受政策影响长达两年的高端住宅市场可谓久旱逢甘露，市场有望受政策利好重新启动。

高端房迎来利好

随着国际金融环境的不断恶化及国内经济形势的日益严峻，原本对房地产市场的严控政策也出现了松动。在国务院救市政策的带动下，“限外令”的解禁，首开全国地方政府救市的先河，也给京城高端住宅市场带来了福音。至此，长达近两年的限外政策宣告暂缓。

亚豪机构副总经理王英男认为，救市新政的出台，对高端住宅市场来说是一大利好，尤其是对存量套数较大的二至五环及朝阳区的重点供应区域，“限外令”的暂缓执行有望加速存量滞销项目的消化，加快销售资金回笼，在目前的市场形势下，为帮助开发企业增强抗风险能力起到了重要的作用。虽然目前外部经济环境仍不理想，但是众多外籍人士对中国的经济仍然看好，尤其是港澳台居民，在近年来出现了将事业重心和生活重心向内地经济活跃大城市转移的倾向。

在这个转移过程中，高档住宅产品一方面因其高品质的产品特点适合自住，另一方面也因其保值、增值能力仍是投资的首选。而限外政策的暂缓执行，也符合北京这座国际化大都市在国际经济活动中展现出的开放姿态，高消费能力、高知识水平群体的大量入住，不仅有助于房地产业的发展，也能够促进北京经济的繁荣。

高端房沉淀资金高

据亚豪机构统计数据显示，截止到2009年2月1日，北京房地产市场销售单价在18000元/平米以上的项目共110个，这些项目已取得预售许可的待售套数累计26483套，待售面积354.4万平方米，与截止到2009年2月1日，北京存量住宅总套数、面积分别为144933套、1880万平米相比，存量高端住宅的套数、面积分别占北京总存量的两成左右。

虽然存量高端住宅的市场占比较低，但由于其较高的销售价格，使得其存量销售额达到了844亿元，而2008年全年北京完成房地产开发投资仅为1908.7亿元。与之相比，高端住宅市场沉积的资金占到了2008年总投资额的44%。

王英男分析，“限外令”的政策作用导致高端住宅项目的销量大幅下降，高达844亿元的资金沉淀在了高端住宅市场，而没有得到合理地流转、应用，造成了房地产开发投资的效率低下，部分开发完成的高端住宅产品空置，这不仅损伤了相关开发企业的投资收益，加大了经营风险，同时也是对城市稀缺资源的极大浪费。2009年“限外令”的松绑，有助于开发高端住宅产品的企业加快消化存量，特别是位于中心城区，如CBD板块、亚奥板块等核心商务位置的优质项目，产品附加值较高，本身市场需求就较为旺盛，“限外令”的解禁更增加了这类项目的需求客群，有助于沉淀资金的消化和再利用。

促进别墅市场成交

2007年一纸限外令，降低境外人士购房热情，购房占有比重也一路下滑。据北京中原三级市场研究部统计数据显示：境外人士购一手房的占有比重，2006年达到1.3％，2007年则为0.42％，2008年为0.39％。相对购一手房比重的降低，在别墅购房人群中，境外人士的占有比重更是大幅降低，从2006年占比30％左右，下滑到2008年10％左右。

这一限外政策的解禁，为境外人士在京购房提供宽松消费环境，再加上一系列政府刺激楼市政策出台，更利于境外人士入市购房。在该政策执行一个多月时间，据北京中原豪宅部数据统计显示：近一个多月时间，境外人士购别墅咨询量有所起色。据记者了解，北京的一些高档别墅项目，自限外令解禁后，咨询和看房的外籍人士增多，位于京东的独栋别墅泰禾红御，自2008年底开盘至2009年1月，已经实现30多套销售量，销售额超过3亿元。

不过，别墅的成交量变化还是不大，还有一些观望态势。受金融危机影响，境外人士在消费方面也有所顾虑，这也是一方面原因。另外，限外令刚刚执行，若要看到明显效果，仍需要一段时日对政策的消化，还要视整体国际经济大环境的起色程度决定。

外籍购房人士显露兴趣

由于限外令解禁的新政出台后不久，遇上了春节长假，市场上的影响并未立刻凸显出来。不过，春节过后，不少中高档项目也选择在淡季入市，在一些高档项目现场，多了一批外籍购房人前来咨询。

地处望京核心区的合生·麒麟社，连日来接待了不少韩国购房人的咨询。“限外令暂停执行的推出，使得这部分购房欲望显现出来，我们所接待的一些外籍客户中有不少人都表现出浓厚的兴趣。”麒麟社接待人员如此表示。

不仅仅是一手房市场感受强烈，在燕莎、CBD、团结湖等东部中高档房较为集中的区域，中高档二手房市场也感受到了几丝“暖意”。之前，由于受到“限外令”的影响，东部区域的一些高档二手房交易出现了下降。而据链家地产市场研究人员分析，暂停“限外令”将助推这些区域中高档房产的成交。不过，北京中原三级市场研究部人士表示，外籍人士购房限制取消，对房产成交量上涨有一定的刺激作用，但由于外籍人士本身在北京存量房的购买人群比例超不过2%，再加上受到金融危机影响，这种刺激作用变得比较有限。如果政策继续施行到全球经济复苏的话，估计作用会更明显地显现出来。


购房存量外籍