导读：9000亿保障性住房投资计划，对已经进入初冬的中国房地产行业无疑是一声惊雷。 低收入者欢庆即将实现“居者有其屋”，但对房地产企业来说，如何在保障性住房的更大冲击下保持和增强竞争力，成为他们不得不面对的难题。 《投资者报》研究分析
9000亿保障性住房投资计划，对已经进入初冬的中国房地产行业无疑是一声惊雷。
低收入者欢庆即将实现“居者有其屋”，但对房地产企业来说，如何在保障性住房的更大冲击下保持和增强竞争力，成为他们不得不面对的难题。
《投资者报》研究分析认为，成本控制能力优秀的国有大型房地产企业是9000亿计划最可能的直接受益方，因为各地政府在保障性住房建设招标时将优先考虑此类公司。而重视产品品质、定位于中高端的房地产企业，以及侧重于商业房地产开发的企业则可以避开保障性住房投资计划的直接影响。
冲击房地产市场
根据住房和城乡建设部的安排，2009~2011年，我国将新增200多万套廉租住房，总投资约2150亿元;新增400多万套经济适用房，总投资达到6000亿元;另外，还将有220多万户林业、农垦、矿区棚户区的改造，总投资1015亿元。三年总投资将超过9000亿元。中央在第四季度追加的1000亿元投资中，已确定分配给住房保障领域达100亿元。
如此计算下来，未来三年内，中国每年将新增约66万套廉租住房、133万套经济适用房。廉租住房不会对商品房构成直接冲击，但也会通过影响二手房销售量对新房产生间接影响，在此我们不作讨论。从目前我国房地产市场的供给看，新增经济适用房的供应将对市场形成较大影响。
经济适用房的每套面积一般为40~90平方米，如果按照65平方米的中值计算，未来三年我国每年将新增的经济适用房面积约为8645万平方米。
根据统计，2007年，我国商品房销售总面积为7.6亿平方米。但从目前来看，2008年销售面积将出现较大幅度下滑。2008年1~10月，全国实现商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降了17%。截至10月末，商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。而在第三季度，商品房销售面积为1.44亿平方米，同比大幅下降25.88%。
我们预计，2008年全年我国商品房销售面积将达到约5.5亿平方米，同比下降幅度将达到27.6%;到2009年，尽管有降低契税、鼓励居民购房等一系列政策的刺激，但在开发商大幅缩减开工面积以及各地政府保障性住房投资计划的影响下，市场观望情绪将继续加深，全国商品房销售面积还将继续大幅降低，预计降幅将超过30%，预计2009年商品房销售面积约为3.5亿平方米。
照此计算，2009年，保障性住房占商品房销售面积的比例预计将达到24.7%。无疑，这将对现有房地产市场格局产生重大影响。
三类上市公司分化
我们认为，保障性住房投资计划的推出将对三大类不同的房地产上市公司产生不同的影响。
第一类，定位于低端商品住宅、成本控制能力强且拥有强大政府背景的房地产公司，将从中受益。如首开股份(600376)、天房发展(600322)、合肥城建(002208)等。
保障性住房由政府通过招标等方式发包给房地产公司建设，收购价按照成本加成法计算。因此，在同一区域内，具备更低成价的房地产公司将在招标中有着更大的优势，这就要求房地产公司具有建设低端住宅的经验，并拥有良好的成本控制能力。此外，与政府良好的关系也将有助于房地产公司在招标中胜出。
第二类，定位于中高端商品住宅或商业地产、具有良好品牌优势的上市公司，受影响较小。如金融街(000402)、中国国贸(600007)、SOHO中国、张江高科(600895)、华侨城等。
第三类，定位于低端商品住宅、实力较弱的私营房地产上市公司，将受到较大冲击。
定位于低端商品住宅，意味着和即将大举推出的保障性住房在品质上并无明显差距。资金的紧张将让此类房地产公司不具备进军中高端市场的实力。如果再不具备与政府的良好关系，这类房地产上市公司可能将受到严重的不利影响。
为此，我们列出了A股房地产行业中受益于保障性住房投资拉动计划的上市公司，并对受益程度作出评估。
评估过程中，我们首先剔除了主营业务侧重于商业地产或工业地产的房地产公司，因此此类公司受影响较小。其次，我们考虑了上市公司的规模、成本控制能力以及费用控制能力，主要考察了公司的销售收入、销售毛利率和销售净利率，在成本加成定价模式下，成本费用控制能力优秀的房地产公司无疑将更具优势。再次，我们认为最终控制人为当地政府或国资委的上市公司在获取资源等各方面较其他公司有着更便利的条件。
房地产分化
