导读：2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，整体上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，整体上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1 房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调 受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见与房地产销售较大幅度下滑相比，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。 2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势(图略) 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 1.2 自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强。 与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性，土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中(1-6月)的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降，2007年狂热的土地市场降温明显。 2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况(图略) 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明，该数据高达11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为2计算，能为市场提供23.8亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需3年半多的时间，市场潜在供给量很大。 1998年-2008年11月土地购置开发面积情况(图略) 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 1.3 竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但市场供给压力仍偏大 2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%。1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。 2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况(图略) 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统2、2008年商品房销售量理性回归，自住型需求相对平稳 2.1 住宅日均销售1.3万套，2008年房地产需求出现回归 2001年-2008年11月销售面积及增长情况(图略) 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下(同时也不排除国际国内多种因素的影响)，2008年商品房成交趋于理性，商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。 2006年-2008年前11个月全国住宅日均销售套数(图略) 年份
2006年1-11月
2007年1-11月
2008年1-11月
住宅销售面积
41560
54976
44645
套均建筑面积
107.7
110.5
102.6
日均销售套数
11691
15070
13186
数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统 2006年-2008年主要城市住宅销售套数及其增长率(图略) 数据来源：中国房地产指数系统 2.2 投资投机受到遏制，自住型需求相对平稳 2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，“第二套房”贷款受到严格限制。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算，2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套，可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套，可见2008年自住型需求相对平稳。 2006年-2008年全国住宅日均销售套数(自住型和投资投机型比较)(图略) 数据来源：中国房地产指数系统 3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌 由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销售面积/竣工面积往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析。2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。 2007年11月-2008年11月全国70个大中城市房屋销售价格指数(图略) 数据来源：国家发改委、国家统计局 从价格来看，我们通过环比指数可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。 同时，在全国整体房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%，上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或房价涨幅还会有所下调。 4、国家和地方政府的“保增长”政策在一定程度上稳定了交易量 3季度的房地产市场快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视，国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场。央行连续5次降息，财政部下调居民首次购房契税至1%。地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。 从中国指数研究院监测的最新市场数据来看，11月中国主要城市商品住宅成交面积与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%，上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%，南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。 进入12月后，主要城市交易量仍保持一定增长，但增幅下降明显，如上海和深圳12月交易量环比增速分别为17.41%和23.14%，增幅相比上月分别下降23.02和51.71个百分点。武汉、重庆销售面积环比增幅亦有明显下降，北京、天津当月交易面积更是环比下降。此外，各主要城市交易量相对上年仍有较大程度的下滑。综合来看，中央及地方政府各种措施的陆续出台，对提高支付能力、增强消费信心有一定促进作用，但市场交易量的恢复仍比较有限。 2008年10月-12月主要城市房屋交易面积及环比增长率 (图略) 数据来源：中国房地产指数系统 目前房地产市场的调整，受国际国内经济大环境的影响，同时中国房地产市场经过了近10年的快速发展，本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出泡沫。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个“冬天”是“杀灭细菌，酝酿生机”的冬天，而不是毁灭性灾难性的“冬天”。
房地产
