导读： 郑州市房管局公布了2008年12月份的成交数据，2008年中原楼市全年的成绩也就出来了。单就商品住宅来说，郑州市2008年总体呈现出价升量缩的态势，房子比上一年少卖了三成还多，而销售均价每平方米却上涨了442元，达到3994元/平方米。 阶段性
郑州市房管局公布了2008年12月份的成交数据，2008年中原楼市全年的成绩也就出来了。单就商品住宅来说，郑州市2008年总体呈现出价升量缩的态势，房子比上一年少卖了三成还多，而销售均价每平方米却上涨了442元，达到3994元/平方米。 阶段性回暖 从郑州市房管局公布的数据来看，2008年最后一个月郑州楼市可以说是红火“收官”。当月郑州全市商品住宅销售7272套，继11月小高潮之后又创去年销售套数新高，比11月多卖了339套；商品住宅销售均价每平方米为4175元，比11月上涨了105元，可谓是“量价齐升”。 河南合富辉煌房地产顾问有限公司市场部的田春雨分析说，2008年最后两个月的成交量反弹和价格回升，是房产新政累积效应的初显。从郑州市2008年下半年商品住宅价格走势上来看，一直在每平方米4000元上下浮动。去年总体销售量比较大的几个楼盘，都是12月初或11月份开盘的。相比2008年的另一个销售比较好的月份5月，12月并没有出现成交“冒尖”的楼盘，紫荆尚都、中原新城、裕鸿国际、锦艺新时代、怡丰·新都汇等多个楼盘均创下了不俗的销售业绩，并且有42%的商品住宅的成交价格在每平方米4500~5500元这个价格区间，价格的集中度之高在2008年的其他月份是没有出现过的。之所以出现这种情况，主要是成交的主力楼盘中原新城、怡丰·新都汇等位置较好，价格相对较高，高成本的城中村改造必将带来高房价。而定向开发的项目比较少，这也是12月商品住宅均价比11月上涨的主要原因之一。 令房地产备受煎熬的2008年终于过去了，在年末的两个月郑州楼市出现了成交量逐步上升的态势，似乎给这个冬天增加了一些暖意。但是河南中原地产高级市场分析师李明明认为，近两个月郑州楼市成交量的上升只是“阶段性回暖”。11月、12月是郑州传统的成交量高涨的月份，加上近期中央及地方政府出台了一系列鼓励购房的政策，在季节因素和政策刺激的双重作用下出现的成交量上升，并不能完全反映市场的真实意愿。在随后的2009年1、2月份是传统的楼市低潮期，成交量难以创新高，这将重新让消费者产生观望的心理，从而对刚刚有起色的楼市产生负面影响。加上未来几个月宏观经济情况仍不乐观，楼市很难独善其身。再有就是2009年郑州楼市将承载前两年遗留下来的负担——大量的城中村改造项目。目前，郑州已经有近100个行政村被批准进行改造，除了少部分开盘的项目之外，还有相当数量的项目进入规划施工阶段，这些大体量的城中村改造项目，每一个都会对楼市产生较大的冲击。 2008年11月、12月两个月，郑州市商品住宅成交量出现大幅反弹，主要原因是自9月份以来央行五次降息和郑州市政府出台“17条”新政利好刺激。楼市买卖双方的心理预期受到影响，销售下降的趋势有所改变。但是，房地产市场受国际大环境及房价调整尚不到位等多种因素的综合影响，消费者房价走低预期的进一步强化，走出楼市乏力状态难度较大。 存量房大增 2008年，郑州市商品住宅新增投放面积累计808万平方米，比2007年减少100多万平方米，下降12%左右；销售面积累计完成568万平方米，比上一年少卖260多万平方米，下降了32%左右。供销倒挂现象比较明显，销售形势不容乐观。 河南王牌企划机构分析郑州房地产市场的“王牌说市”中宣称，截至2008年12月底，郑州市商品住宅累计可售面积(2005年以来商品住宅累计预售面积减去累计销售面积)达到660.05万平方米，同比增长73.06%。开发企业手中等待市场消化的规模继续攀高，面临的销售压力进一步加大。从总体来看，郑州房地产市场发展速度远远超过了城镇化进程及城市居民的收入水平，大量的存量房，必然导致郑州楼市的疲软。 “王牌”董事长上官同君分析说，一方面，开发企业对房地产市场前景的预期不乐观，只好放缓开发节奏，施工、新开工、竣工面积增速放缓，防止后期销售不畅的风险。郑州市开发企业在楼市成交量萎缩、全国楼市形势不好的情况下，手中的多个项目都放慢开发速度或停滞，等到形势好了再开发建设。另一方面，开发企业以前非理性运作房地产市场，国家宏观调控的效果显现，加上受金融风暴的影响，消费者对未来收入增加缺乏信心，多种因素造成了2008年商品房销售面积和销售额出现下降，商品房销售有价无市，消费者购房心理变得更加理性，持币观望气氛渐浓，房地产销售市场持续低迷。但是随着国家宏观调控方向的改变，积极的财政政策和适度宽松的货币政策有助于提振投资和消费信心，房地产形势会逐步得到好转。 房价逆势上涨 统计数据表明，2007年郑州市商品住宅销售均价为每平方米3552元，而刚刚过去的2008年郑州市商品住宅销售均价为每平方米3994元。一年的时间，郑州市商品住宅销售均价每平方米上涨442元，涨幅为12.44%，业内人士普遍认为将超过当年郑州市的GDP上涨速度。在深圳、广州等城市2008年房价“跌跌不休”的情况下，郑州市商品住宅价格却有如此之大的涨幅，可谓是走出了“逆水行舟”的行情。 上官同君认为，从2008年1~12月份住房销售价格走势看，没有出现过度下降或上扬的情况，基本上保持平稳状态，但从价格增长幅度的趋势可以看出，房价的增长速度明显放缓。从总体来看，郑州商品房价格泡沫不大，纵向对比发现，房价上涨幅度逐渐放缓。消费者买涨不买跌的心理、收入水平的逐渐提高和物价水平不断上涨等种种客观因素，推断未来郑州房价大幅下跌可能性不大，只能向着理性回归的方向调整。 金水、郑东是热点 从郑州市2008年各区商品住宅的销售情况看，金水区和郑东新区依然是热点区域。 2008年，金水区累计批准预售面积将近259万平方米，销售面积为226万多平方米，几乎占到全市商品住宅销售量的40%，销售供销比为1.14∶1，为各个行政区最低。10月之后金水区商品住宅销售更是有了稳定增长的趋势。7、8月取得预售的项目有天伦·水晶城、国泰·罗马假日、绿洲云顶、普罗旺世、君悦城等项目，预售面积86万多平方米。金水区凭借交通便利和雄厚的教育资源受到购房客户的青睐，5月四季花城、主语城、瑞园等项目签约面积为28万多平方米，再一次验证了金水区的主导地位。 郑东新区2008年商品住宅批准预售面积为116万平方米，销售面积为98万平方米，销量居全市第二，占18%左右。随着郑东新区居住氛围的日益成熟，成为财富新贵的首选居住场所。4月仅绿城·百合公寓一个楼盘销售面积就有3400多平方米；9月，永威·翰林居、东方港湾等项目取得预售面积共22万多平方米。 惠济区2008年商品住宅供销比最高，为2.81∶1，全年商品住宅销售面积还不到18万平方米。郑州市中低价位的商品住宅主要集中于西区，中高价位的商品住宅集中于中部地区，而郑东新区则是高价房的天下。郑州已经形成了一个非常明显的房价由西向东逐渐增高的地理结构。 中等户型受欢迎 2008年郑州市住房供应结构数据显示，市场的成交仍主要分布在70-120平方米区间，这个区间的住宅成交占全部住宅成交的40%以上，而且房价主要在每平方米3500~4500元之间，显示自住型客户是目前郑州房地产市场绝对的消费主力。另外，从2008年最后两个月的成交情况看，小户型的成交套数占比在减少，而120平方米以上中、大户型成交占比开始增加，主要是小户型的需求比较稳定，在目前自住型客户需求旺盛的情况下，其成交量所占比例自然有所下降。 合富辉煌的田春雨说，随着国家调整住房供应结构，加快廉租房、经济适用房建设等措施的落实到位，郑州将继续加大力度、加快速度建设廉租房，改进和规范经济适用房制度，解决低收入家庭对中低价位、中小普通商品住房的需求问题，这将进一步使郑州的房价有下调的空间。2009年将继续2008年的调整，需求方的观望情绪也将持续，市场面临新一轮的洗牌。 但这并不代表市场完全悲观。上官同君说，从郑州目前的经济发展水平来看，是居民对于住房需求的旺盛时期，2007年，河南城镇化率为61.28%，根据国际经验，城镇人口达到总人口的75%时趋于稳定，郑州与之相比，还差十几个百分点。尽管受多种因素影响，住房成交量有逐步回落的可能，但总体趋势是上升的。在中央“保增长”的政策导向之下，房地产行业在经济中的支柱地位将更加被重视，而政府也有充足的动力通过强力政策刺激房地产行业尽快复苏并带动经济增长。政策的持续出台可能会促使楼市成交持续回暖，缩短楼市调整的周期。房地产郑州市
