导读：2009年是“牛”年。但对杭州楼市来说，牛年显然已经很难再爆发牛市行情。开发商们现在考虑的，显然不再是“如何卖高价”的问题，而是“如何生存”、“市场何时回暖”或是“市场走向何时才能清晰”。 对于这样的问题，业内人士各有话说。悲
2009年是“牛”年。但对杭州楼市来说，牛年显然已经很难再爆发牛市行情。开发商们现在考虑的，显然不再是“如何卖高价”的问题，而是“如何生存”、“市场何时回暖”或是“市场走向何时才能清晰”。 对于这样的问题，业内人士各有话说。悲观者有之，乐观者有之，但更多地则以“扑朔迷离，很难辨清”来形容。不过，业界相对普遍的观点是：今年5月份或者第三季度，是楼市比较关键的一个时期。市场会剧烈动荡？还是平稳过渡？也许到时候就可以看出些许端倪。 乐观派：第三季度楼市将回暖 对于后势走向，浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生的观点最为乐观。他认为，在经历过2007年过热、2008年过冷两种极端的发展形势之后，2009年应该是过热和过冷的对冲，会达到正常偏冷而逐步回暖的状态。 他说，受2008年全球金融风暴冲击，2009年的实体经济受到的影响会比较大，所以2009年上半年的市场还是会相对低迷，还会有调整。 2009年一季度，应该是价跌量升的阶段，是2008年的一个惯性调整，开发商合理调价，消灭2007年产生的价格泡沫，而销售量则逐步走高。事实上，这种状况从去年12月开始就比较明显，一方面，是开发商顺应形势主动调整价格策略，另一方面，政府不断出台的免税、降息等利好政策，一定程度上迎合了买房者的心理，促使他们进场。一季度还将延续这种状况。 二季度是楼市传统旺季，所以成交会继续上扬。赵杭生认为价格会触底，调整逐步到位，而政策利好则还在不断发挥效应，吸引越来越多的人进场，2008年被压抑住的有效需求逐步释放，所以这个阶段应该是价格止跌回稳，成交持续上扬。 赵杭生认为，三季度还将延续二季度走势，价格企稳，但成交量由于季节性的原因，购买欲望下降，所以成交量出现季节性的回落，到了9、10月份，成交量又能出现季节性的上扬。 “如果三季度杭州楼市能够持续保持这样价平量升的状态，那么市场将逐步度过冬天，到了2010年，因为2008年拿地节奏放缓，新增房源增多，而市场成交回暖，那么市场又有可能出现相对供不应求的状况，导致价格小幅度上扬，市场复苏。” 此外，还有一种观点，是从股市的周期来判定房地产发展前景。有人认为，股市触礁后一年内，也是房地产最黑暗的一年。而中国股市2008年10月28日创下1664.93点，被认为是触礁的一个节点，按照这个理论，那么房地产将在2009年10月，也就是三季度迎来黎明前的黑暗。所以，这些人也认为，如果楼市能够顺利走出三季度，那么接下来的日子，则会顺畅许多。 悲观派：5月份将是最低迷的时期 业内人士陆则非看待市场走向，则是从金融危机的周期性来判断。他说，楼市最低迷的时期，应该是今年5月份左右。 他解释说，具体可以从中国的加息时间表来分析。中国从2004年开始缓慢加息，两年半之后，然后从2007年3月到年底，进入密集的加息期，而这9个月，也是楼市上升的疯狂阶段；之后，2008年1-9月份，则利息基本上没有什么大的变化，是相对的平稳期，之后从9月份开始，开始进入密集降息期，如果按照加息的密集期(9个月)计算，那么，这个降息的密集期，大概会持续到2009年5月份。 他认为，可以肯定的是，杭州楼市的调整肯定不会只是一朝一夕的事情，而是会分为几个阶段，因为任何问题都是“积劳成疾”的。就像人生病一样，第一阶段是“救人”阶段，以“打强心针”式的大利好政策为主，比如大幅度高频率降息；此后，杭州楼市的调整将进入第二阶段。这个阶段，已经无药可救的企业将就此被驱逐出局，而被救回来的企业可能短时间还不能活蹦乱跳，还需要一段时间的静养和疗养阶段；接下来，同样按照加息周期，市场行情要真正平稳下来，还需要经过两年半左右，即要到2012年。到了那个时候，杭州楼市将重获新生，经济结构和发展模式也将发生翻天覆地的变化，小企业死掉一大片，只剩下几家有实力的公司。 陆则非分析说，对于许多开发商来说，今年年关是暂时过去了，但年中能不能顺利度过，就不一定了。 杭州滨江房产集团股份有限公司董事长戚金兴近日在接受记者采访时表示，2009年的市场形势，应该还是会“相当严峻”。企业最难过应该是3-5月份，因为一般银行会在年初放贷，对于濒临绝境的企业来说，这就是最后一次“血透”，如果还是救不过来，那么银行也会为了保护自己，收缩贷款。 “5月份应该是真正的分水岭，”杭州欣盛房地产开发有限公司总经理朱健华也这样认为，整个房地产市场好不好，还取决于经济大势，关键是购买力能否复苏。市场是有起色还是继续低迷，5月份是个关键的时间点。 中间派：短时间回暖不可期 攻略地产执行董事祝军华认为，如果说2008年是中国楼市的“灾难元年”，那么，2009年，就理所当然是“灾难释放年”。 他说，在刚刚过去的2008年，国际金融市场遭受重创，而房地产还需要肩负内需消费的主体，形势相当被动，接下来行情持续低迷，也是非常有可能的。 “无论是酒业、保健品业还是电视、电脑业，他们都已经经历过大规模的清洗，目前只剩下几家巨头。相对来说，房地产行业还是一个新生的行业，面临调整时，兼并重组已不可回避。与此同时，与房地产相关的几十个行业，也将同时进行洗牌，就像‘多米诺骨牌’效应一样，一荣俱荣，一损俱损。” 他说，目前大家普遍的想法，是还可以撑过上半年，要么回暖，要么进入下行通道，问题是购房者都在观望，就是到底什么时候能到谷底。如果价格降下来了，成交量还是上不去，那是非常可怕的。 地产巨头话后势 如果没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，2009年情况仍不乐观。 出台的新政如果仍然不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻身的好日子就要等待较长时间。 1996-1998年就曾出现房地产的全行业亏损，但并非所有的企业都在全行业的亏损中亏损，而是有好有坏。企业的竞争会让一部分人出局，一部分人攀登到新的高峰。——北京市华远集团总裁任志强 对于房地产来讲，虽然现在整体形势有问题，但是我觉得眼前恰恰是房地产整体升级的最好时期。因为过去两年数量增长太快，什么样的房子都好卖，真正关心客户居住环境的很少。现在我们又回到了原点，就是使你的产品更适应客户，如何让客户更满意。 实际上我们看到2007年两个指标是有问题的，一个是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大。还有一个是越来越多资金注入房地产，所以库存越来越多，造成了大量的积压。这两个指标越来越高，市场一定会发生变化。从市场的长远角度来看，企业要克服侥幸心理，减少一些赌性。 所以，市场好的时候你要想象市场不好，整个市场不好的时候，你却要乐观一些。——万科董事局主席王石 目前房地产市场的现状，就像剧场里放了一半的剧目，观众到了中场阶段突然听说要改剧目。所带来的结果是外资投资者离场，部分海外华人投资者在观望；25-35岁之间的年轻人因为刚性需求，会停留在市场里不离开，但他们对价格的耐受力却较差；还有媒体和经济学家会质疑。对于剧场来说，下半场开始10分钟后，一切会趋于安静。房地产市场也一样，到2009年上半年还会比较平淡，但到了下半年随着政策的逐渐明朗，市场会趋于稳定。——万通地产董事长冯仑 或许商业地产的风险为零。过去几年，住宅价格一直在涨，相比而言，写字楼的价格低。从国外经验来看，政府对商业地产的产品介入较少，所以相较住宅风险小。商业地产的价值被低估了。——SOHO中国有限公司董事长潘石屹房地产所以
