导读:产品是悟空 市场是如来 孙悟空有72变,百般能耐却逃不出如来佛祖的掌心。今年的住宅产品也可谓穷尽心思、千变万化,虽是受制于市场这只无形之手却又脱不了这只手的指引。 城市建高层、郊区建豪宅、富豪住别墅、中产住洋房……在过去
产品是悟空 市场是如来 孙悟空有72变,百般能耐却逃不出如来佛祖的掌心。今年的住宅产品也可谓穷尽心思、千变万化,虽是受制于市场这只无形之手却又脱不了这只手的指引。 城市建高层、郊区建豪宅、富豪住别墅、中产住洋房……在过去,这是件理所当然的事情。若不是市场坏了,咱们井水不犯河水。可谁叫这世道变了,不行!我的是我的,你的还是我的。 城市的高层成为“五星级”的城市公馆;别墅俯下身诱惑洋房的业主;洋房敞开大门让更多的大众进来;高层产品则挖空心思,玩起“一变多”的空间游戏;就是过去占山占水的资源楼盘也按捺不住了,高喊着资源、品质同步升级。 应该说,对广大的购房者而言,这真不是件坏事。刚毕业的小青年过去只能买个单间,如今开发商还会送你一间;积蓄多年的工薪族,换个三房就可一步迈入带院落的洋房;而中产或许踮起脚尖,就能够到别墅。 今年的住宅产品可以说是近年来推陈出新速度最快、花样最繁多的一年。因为逃不脱市场这只大手,产品只能应市而变,企业才能活得更好。如果说,总结今年的住宅产品,也需要配上一句广告语,那绝对是“变不可能为可能,让一切皆有可能”。 元年:概念很响亮 在企业看来异常残酷的市场,却从来都是产品换代升级的温润土壤。2008年血雨腥风的楼市也迎来了新品叠出的时代。其中,“城市公馆”概念的住宅产品首次亮相,而精装房、洋房也步入盛行元年。 作为列入2008重庆豪宅的新“屋”种,保利高尔夫公馆、长安麒麟公馆、中海维拉公馆、中渝爱都会、恒大华府、龙湖春森彼岸等十余城市公馆争相斗艳。从以上产品所表现出的特征看,城市中心或未来城市中心、舒适的室内空间、豪华的装修、奢华定制的配套以及稀缺的自然资源等,是它们区别于城市普通住宅之处。当然,这一产品定位本身就是基于顶级人士专享的高品质高价位楼盘。 在2008年,结束“试水”的精装房和告别“郊区”的洋房也同期步入了各自产品的盛行元年。放眼楼市,建造精装房的已不再仅限于棕榈泉、富力等几家企业。如今,瑞安重庆天地、中新城上城国际公寓、融汇新时代、亚太商谷、中渝山顶道壹号、恒大华府、恒大城等外企精装产品也相继面世。在外来企业助推下,重庆本土地产龙头龙湖、金科、协信、东和等也都相继出手,重庆精装房市场呈现亮丽风景。 洋房市场,重庆楼市的重量级洋房大盘频频亮相,且业绩不俗。“花园洋房”一词无疑是今年房产市场中上口率最高的一个。 跨界:模糊的产品线 别墅抢夺花园洋房的客户、花园洋房抢占精装房市场的故事已屡见不鲜。更有甚者,别墅“大王”也眼馋起高层“平民”的薄羹。残酷的市场模糊了产品线。 同创高原推出“时尚洋房”,走年轻路线 今年春,一些对市场敏锐的洋房开发商率先提出了让洋房“年轻化”的思路。广厦城洛卡庄园推出“40岁的花园洋房”,同创高原推出“时尚洋房”,爱加西西里推出18层的“高层电梯洋房”,南方康桥以“民生洋房”之名,直接亮出了2980元每平方米的洋房均价。激烈的“分食”战由此打响。 创新:围攻高性价比 洋房盯住精装房市场,别墅咬紧洋房市场,低总价控制和超大面积赠送是最厉害的杀手锏。别墅市场,过去计价面积普遍在250平方米以上的别墅纷纷瘦身到了180—220平方米,再配以超值的赠送面积。龙湖睿城赠送空间是计价面积的3倍之多;龙湖东桥郡最低售价仅105万元每套;地处北部海拔最高位、视野无敌的美利山别墅单价仅4668元/平方米;更有邻家开发商——成都一哥蓝光,用3600元每平方米的高层价格卖起别墅,开盘即售罄。 洋房市场,80—140平方米成为今年洋房的主力户型,此外,这些洋房同样打出了优于高层、媲美别墅的赠送面积。如日前开盘的别墅级洋房晋愉绿岛岭海主力户型110-160平方米,最高赠送达199平方米,起售单价仅4000多元/平方米;位于主城中心的同创高原洋房建面价低至3828元每平方米。 龙湖睿城赠送空间是计价面积的3倍之多() 产品的创新,从户型、景观到空间尺度……如果要一一讨论,将是一个无限大的话题。而今年的产品创新,似乎都在围绕一个不变的主题——高性价比。 面对突如其来的高端产品“亲民化”,高层住宅如何坚守阵地?动用价格之外,或许最行之有效的就是产品尤其是户型创新。 今年高层户型创新的核心是增加实用的赠送面积、提高得房率。平层居室多设计入户花园、双阳台、空中院馆等。除此之外,挑高的客厅也不失为拥有大面积赠送空间的好办法。顺祥壹街区A4栋小跃层、两代一家均为购房者实现了“买一层得两层”的置业梦想。 有了卖点,还得兼具卖相。针对小户型客群偏好年轻时尚的心理需求,不少开发商也在做足赠送面积的基础上,设计出彩的建筑立面以期打动买家。一米阳光彩铝板结构设计的独特炫彩外立面,时尚而富个性,同时还具有隔热节能、降音降噪的环保功能。 此外,产品创新也延伸到装修环节。开发企业联合装修公司推出“自助式精装”,如海兰云天假日风景、黄金堡宫的业主都可以自由选择是否参加集约式装修。 回归:品牌专属舞台 从别墅“重返主城”到洋房“告别郊区”,2008年大规模的高端物业回归潮涌现。与“打价格牌”不同,回归主城的高端物业更侧重于坚守资源。大规模伴随着大品牌,两江四岸基本已成品牌地产专属舞台,也是今年地产一大亮点。 2007年,在重庆传统城市中心首现了两大别墅产品:位于北滨路的中海北滨1号和位于渝中区大坪的协信阿卡迪亚。另如同创高原、中新城上城、保利国宾上院等零星的洋房产品也已经或酝酿着“进城”。 时隔一年,我们发现,与以上产品售价接近甚至更高的城市高挡住宅竟已比比皆是。如恒大华府、中渝山顶道壹号、瑞安重庆天地、保利高尔夫公馆、中海维拉公馆、中渝爱都会、亚太商谷等。只是这些物业类型已不再局限于别墅或洋房。开发商为同样拥有城市资源的他们,以城市公馆或精装豪宅之名,迅速壮大着城市高端物业的队伍。 尤其值得一提的是今年的主城滨江物业。目前,两江四岸基本上已成了品牌地产的专属舞台。中海、招商、和黄、龙湖、金科、华宇、隆鑫、福建武夷……凡是能挤进滨江地产大军的开发商都非等闲。业界一个普遍的共识是,以招商•江湾城、中海•北滨一号、骏逸•第一江岸为代表的重庆新一代滨江物业的出现,将宣告重庆品质滨江时代的来临。别墅洋房