导读:今年1-9月,泉州市完成房地产开发投资98.6亿元,同比增长3.7%,较上半年提高了4.3个百分点,占同期城镇固定资产投资15.6%.从开发投资结构来看,建安投资与土地购置费同步增长。
泉州市房管局日前发布《2009年1-9月泉州市房地产市场运行情况分析报告》表明,泉州市房地产市场整体回归健康发展态势,尤其进入第三季度,房地产开发投资开始企稳回升,市场销售理性回调,土地市场日趋活跃,房价整体运行平稳。商品房销售增加明显
2009年1-9月,泉州市商品房累计销售面积384.2万平方米,比增108.0%;其中商品住房销售31210套,销售面积340.9万平方米,同比分别增加96.1%和110.8%.从季度的商品房累计销售面积、商品住房累计销售面积增幅情况看,增幅均持续扩大。
从泉州市区销售情况看,1-9月市区商品房累计销售面积145.8万平方米,比增141.9%;其中商品住房销售11329套,销售面积130.8万平方米,分别比增58.7%和163.4%;商品住房销售面积是2007年同期销量56.7万平方米的2.3倍。分季度1-3季度当季度分别销售22.66万、52.31万和55.78万平方米,销量呈现逐季增长。
从单月销售走势来看,泉州市区近期的商品住宅销量出现回调。今年以来,前7个月份,泉州市区商品住房销售保持着良好的增长势头,至7月份达到销售高峰,单月销售26.2万平方米,自8月份起,连续2个月出现下降,至9月份单月销售仅为12.7万平方米。通过对市场的调查和判断,下降的主要原因:一是房价的上涨收窄了市场有效需求,如市区某楼盘在7月份一个月内多次调价,在每平方米上涨了1200元以后,销售立即萎缩,并出现了部分客户要求退购现象;二是金融部门自8月4日起严格二套房信贷的政策,增加了市民观望氛围;三是保障性住房分流了部分市场需求。7月份市区四宗经济适用房剩余房源申请开始,直至9月16日公开摇号,共有2604户申请购买经济适用房,这在一定程度上分流了近期商品住房的市场需求。近期销量虽呈现下降,但仍然达到2007年高峰期销量水平。
存量房交易量回升
1-9月,泉州市存量房交易面积107.8万平方米,比增20.0%;其中,存量住房交易7047套,交易面积89.3万平方米,分别比增63.5%和20.1%.泉州市区存量房交易面积44.5万平方米,比增79.3%,较上半年提高了26.2个百分点;
其中,存量住房交易3705套,交易面积37.9万平方米,分别比增109.4%和118.1%,较上半年分别提高了38.3和34.9个百分点。
从近期走势看,泉州市区存量住房逐月交易情况同商品住房类似,同样是在7月份达到峰值后,8月、9月开始逐月回落。下降原因主要是受到商品住房一手市场的回调辐射的联动影响,居民购房意愿有所下降。
而新建商品房空置面积和市场库存也持续减少。9月末泉州市商品房空置面积79.5万平方米,比增0.4%.空置1年以内商品房面积15.0万平方米,同比下降46.4%,降幅较上半年扩大了40.3个百分点;其中空置1年以内商品住房面积7.1万平方米,同比下降55.0%,降幅较上半年扩大了50.1个百分点。从可售房源来看,截至9月末,市区商品住房累计可售房源97.9万平方米,较6月末减少了21.9万平方米。
中小户型主导市场
从商品住房销售户型结构来看,中小户型主导市场。1-9月,泉州市区120平方米以下的中小户型商品住房销售套数占了总量的59.2%,较上半年提高4.0个百分点。从近期市区几个具有代表性的楼盘销售情况来看,新的项目一开盘,其中的中小户型住房基本上都会受到抢购,并在短期内销售一空。随着中小户型持续热销,泉州市商品住房供给结构也在市场需求的引导下逐步调整。1-9月,泉州市区批准预售的商品住房中,120平方米以下的占了总量的71.0%,较去年同期提高了17.6个百分点。今年以来,部分大户型楼盘为了迎合市场需求,纷纷变更为中小户型重新报规划审批调整预售。
消费者的购房行为更趋理性。主要表现为:一是市场销售主要是自住需求为主,据调查统计,今年1-9月楼盘销售总量中,自住型需求比例约为80%;二是购房动机理性诉求,开发企业介绍说,现在的购房者购房动机更多的是结合自身的具体情况来选房,如子女求学、工作需要、结婚等各个不同因素,不以“最好”为选择标准,以“最适合”作为衡量标准,区别于以前的“跟风”、“跟潮流”买房;三是投资需求理性选择,从对在售楼盘的调查情况看,进入第三季度,泉州市区投资性需求有所增加,但增加集中在具有升值潜力地段区域中的楼盘。
开发投资回归增长
今年1-9月,泉州市完成房地产开发投资98.6亿元,同比增长3.7%,较上半年提高了4.3个百分点,占同期城镇固定资产投资15.6%.从开发投资结构来看,建安投资与土地购置费同步增长。泉州市建安工程投资72.3亿元,比增4.6%,土地购置费19.2亿元,比增20.3%,增幅较上半年分别提高了3.5和8.0个百分点,占开发投资总量比例较去年同期分别提高了0.6和2.7个百分点。从今年开发投资月度累计增幅来看,泉州市房地产开发投资整体呈现逐步回升的态势。
土地竞拍热情渐涨
市场整体趋好,开发企业信心明显增强,土地竞拍热情日益高涨,土地市场开始升温。1-9月,泉州市共招拍挂出让经营性用地土地95宗,总面积111.5公顷,分别比增106.5%和25.3%.7、8、9月泉州市出让土地61.8公顷,超过上半年的出让土地量,多出12.1公顷。从泉州市区来看,1-9月共出让成交经营性用地土地6宗,面积24.3公顷,其中7、8、9月出让面积18.1公顷,占市区出让总量的74.5%.土地市场在第三季度得到充分释放。
从土地成交价格来看,市区9月18日拍出的2009-3号、4号、5号地块,拍卖起始价26200万元,以47000万元成交,溢价达79.4%.该宗地块曾经于2008年推出,楼面地价1144元/㎡,出现流拍,今年不仅成功拍出,而且楼面地价达到1502元/㎡。
房价走势趋于平缓
上半年楼市“小阳春”释放了需求,也透支了“金九银十”的需求。第三季度各月,泉州市区商品住房单月销售套数分别为2277套、1592套、912套,销售面积分别为26.2万平方米、16.8万平方米、12.7万平方米,环比均出现了下降趋势。市场供给减缓,可售房源减少,商品住房价格上涨,住房刚性需求开始萎缩,商品房销售出现下降。
该局分析认为,泉州市楼市在经历了上半年的回暖并于7月份成交量攀升到新的高点后,8月份、9月份泉州市一、二手房市场成交量环比呈现下跌,这是一种理性回调。由于市场回暖以来成交已有大幅的放量,1-3月份刚性需求大量出手,4月份改善性需求拉开架式,投资性需求也逐步跟进,拉动房地产市场销售迅速回升,市场如此高的成交量长久保持是不可能的,因而下跌可说是市场的一个正常水平的回调。从量上看,目前一二手房市场成交仍然处在一个较高的水平线上,在政府不出台专门调控房地产市场的政策,国际经济没有出现第二波危机,相信市场不会再回到2008年的状况,预计后市量还会有所回调。从目前大的实际经济层面来看,在宏观经济仍处于恢复期的阶段,国家尚不会出台针对密切关乎投资、消费两大领域的房地产行业政策,因此,整体具备上行空间,不过考虑到当前已有一定涨幅的情况下,加之成交量开始有所回调,市场面上的信息也表明前期普遍存在的业主反价现象基本已消失,取而代之的是购房者议价空间开始有所增大,预计后一段时期内房价上调的势头会继续放缓,表现出较为温和的态势。
根据分析,该局预测,未来房地产市场基本走势:1、开发投资稳步回升。随着房地产开发商市场信心的增强,土地市场日趋回暖,泉州市房地产开发投资将继续稳步回升。2、市场交易量小幅萎缩。由于近期可售房源减少,短期内新上市商品房有限,投资性需求增长,房价持续上涨,支撑今年市场大幅回升的住房刚性需求观望情绪加重,消费者购房更加理性,预计市场交易规模将会有小幅缩减。3、房价走势趋于平缓。开发商资金链相对宽松、市场预期乐观,市场供给逐步加快、市场需求小幅缩减,房价上行与下行的动力逐渐平衡,房价的调整也更加慎重。
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