导读：北京大学房地产金融研究中心主任冯科分析，政府从1996年进行住房制度改革开始，就偏重于住宅产业化的推进，而忽视了住宅保障制度的建设。因此，从天通苑社区1999年开始建设至今的十余年里，各级政府一直在探索短期内给低收入人群提供廉价的、具有保障性质的住宅。
当决策层抛出“史上最严厉”政策调控高居不下的房价时，作为北京最后一处边缘居住集团，北京东五环外的东坝似乎承载着更多的使命不失时机地冲向人们的视线。
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6月9日，记者从北京市土地整理储备中心了解到，二季度北京有47块土地陆续入市，其中东坝边缘集团南区超过51万平米的土地储备项目成为了即将入市土地的最大宗。这块保障房占到住宅建设的80%以上东坝居住区地块，在这个时候大规模开建似乎另有深意。
事实上，在东坝建立大型住宅区的构想，早在上世纪90年代末就已经提出。在北京的规划史上，东坝与天通苑、方庄、望京、回龙观、石景山等同属北京市规划中的十大边缘居住集团，但东坝是最晚开发的一个。
在朝阳区政府的规划中，它占地近200万平米，建成后有3个天通苑的规模。
2009年下半年，东坝开始大规模拆迁。根据东坝的最新规划，该区域以东西走向的坝河为界分为南北两大主要功能区。东坝北区是高端商务区，6.2平方公里的占地面积，一半为纯商务区，一半为配套的低密度、生态型高端住宅，相当于北京CBD核心区与东扩区面积之和。东坝南区则是200万平米的住宅区，接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民将成为其主要功能。
北京市规划委朝阳分局相关负责人透露，东坝地区已成为北京政策性住房的重点建设地区，仅今年新开工项目就有四五个，建设总面积130多万平方米，包括限价房、公租房、廉租房、经适房、定向安置房等多种形式。
与天通苑地区经济适用房为主的模式不同，东坝南区安置房的建设档次比较高，容积率在2.0至2.8之间，属于中等密度的住宅区。
东坝的入市时机之谜
这两天，北京市土地整理储备中心的公开消息显示，面积超过51万平米的东坝边缘集团南区土地储备项目地块在第二季度即将入市。东坝居住区建设在楼市调控最严厉、市场对商品房投资缺乏信心的时候声势浩大地拉开了大幕。
这或许并非巧合。在“史上最严厉”的房地产调控开始仅一个月的时间，仅从北京的情况来看，楼市成交量已经接近冰点。6月10日国家统计局发布的最新数据显示，北京房地产市场新房和二手房成交量均下降了40%左右。而这难免会引来市场对商品房投资下降拖累GDP增长的担忧。
恰在此时，国家推进保障房建设政策力度超出了各方的预期，这无疑将给房地产投资带来转机。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，住建部与各地政府前不久签订的保障房建设“军令状”，将有效对冲商品房投资下降风险，有助于稳定经济增长预期。
而中信证券的研究也显示，按照全国保障房建设的目标保守计算，2010年全国保障性住房投资将增长130%，在房地产投资总比重中有望达到10%，在一定程度上抵御商品房投资的下滑。因此，从这一方面看来，东坝居住区在这个时候大规模开建似乎的确另有深意。
同时，只要新开工面积不出现大幅下滑，房地产行业对上下游产业链的拉动作用也可以正常发挥，能有效地消耗上游产业的钢铁、水泥等的产出，也能带动下游产业的家电、家用纺织品等消费。
“逆向”天通苑模式
东坝此次步入舆论焦点，源于其在近年内将被建成“相当于3个天通苑”规模的最大居住区。但上世纪90年代末拔地而起的天通苑，有着无法回头的时代印记，而这些正是目前东坝建设中力图规避的难题。
在天通苑建设中，政府相关管理部门对于经济适用房套型等设计指标尚没有明确的限制性规定，从住宅面积上看，均为两居、三居等较大户型，甚至不乏超过200平米四居这样的“豪华尺度”。另外，天通苑始终未能摆脱单一的居住型社区的功能定位，混乱、拥堵的交通，没有公立大医院，这都成为这里的顽疾。
中信证券房地产分析师丁勇表示，天通苑的本身优势始终未能转化为催生内生型经济产业的助推力，主要的原因是“直接管理部门的定位规划和管理水平”。在2009年北京市政府开始推行“城乡接合部一体化管理”改革试点之前，天通苑社区一直都是由东小口镇政府在行使管理职责。
而对于东坝来说，北京市及朝阳区政府对东坝的规划与其他居住集团都不相同。据朝阳区建委住保办孙主任告诉记者，东坝居住区依托朝阳CBD，建设理念是低密度住宅，要将东坝打造成北京的绿色住宅区和“CBD的后花园”。这无疑是有针对性的在解决天通苑模式下交通拥堵、配套不全、绿化稀少的基本问题。
在户型上，东坝经济适用房的项目也更有针对性，主要包括58平米的一居、80平米的两居和少量三居。其中，两居户型是主力，大概占到50%。同时，东坝经适房设计为采用统一简单精装修的公寓式住宅，回迁户可直接拎包入住。
十年探索后东坝的使命
“决策层现阶段这种绕道保障房曲线调控房地产市场的方式，应该说是房地产调控思路的转变。”经济学家赵晓在一次“房企百万销售精英俱乐部”上这样评价决策层近期对保障房市场做出的调整。
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北京大学房地产金融研究中心主任冯科分析，政府从1996年进行住房制度改革开始，就偏重于住宅产业化的推进，而忽视了住宅保障制度的建设。因此，从天通苑社区1999年开始建设至今的十余年里，各级政府一直在探索短期内给低收入人群提供廉价的、具有保障性质的住宅。
当时天通苑建成时的售价最低为每平米2650元，最好的户型大约是3100元。而同一时期的城内三环边上的普通住宅销售均价在4000元左右。2007年后，北京房价迅猛上涨，而这片本以经济适用房为主的社区里，新房价格也从每平米2800元涨到目前的约16000元。这个本为“解决中等收入人群买房难问题”的天通苑失去了原有的意义。
对此，一位业内专家对记者表示，在前几年房价飞涨时期，天通苑在一定意义上有着缓冲房价涨势的使命，同样在当前房价上涨时期，推出东坝项目，政府或有着同样的考虑。
朝阳区住建委住保办孙主任告诉记者：“东坝居住区中回迁房、安置房以及经济适用房、限价房等各种类型的保障房占到住宅建设的80%以上，整个东坝居住区只配建少量的普通商品房。”
在十年后的今天，当决策层抛出“史上最严厉”政策调控高居不下的房价时，经济适用房、限价房等保障房又一次被推到了风口浪尖处。而这一次，作为北京最后一处边缘居住集团，东坝承载了更多的“保障”使命。”
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