导读：5000亿元物业隐现 四大行暗藏“金山”
随着农业银行的上市，中国银行业隐藏的庞大的地产价值显露出了冰山一角。
据农行H股招股说明书披露的数据，截至2010年3月31日，该行经评估的自有物业总价值约为960亿元人民币。
上海某银行业研究员表示，四大国有商业银行的自有物业目前按重估价值计算或达5000亿元，这超过了A股全部上市地产公司储备和持有物业价值的总和，也超过四大行各自上市时自有物业评估总价近2000亿元。
物业重估价值达5000亿元
根据相关的信息披露数据，2005年建行H股上市时其自有物业总估值为571.48亿元，2006年工行H股上市时其自有物业总估值为910.53亿元，2006年中行H股上市时其自有物业总估值为727.9亿元，2010年3月末农行的自有物业总估值为960亿元。
上述研究员指出，2006年至今，商业地产的价格上涨幅度接近一倍，按此幅度进行价值重估，建行、工行、中行的自有物业目前的重估价值约为4000亿元，加上农行，四大行目前自有物业的评估价将达到5000亿元左右。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，2006年至今，住宅价格上涨幅度绝对不止1倍，很多地区的商业地产上涨也超过了1倍，银行的自有物业一般地段较好，至今涨幅超过1倍完全有可能。
深圳国浩会计师事务所所长徐小伍指出，四大行的土地及房屋价值在各自股改时均进行了一次性的价值重估，但这几年商业地产的价格涨幅较大，这意味着四大行均暗藏了巨大的财富金山，各自的自有物业均面临着巨大的重估空间。
以农行为例，该行股改时间为2008年10月，相对于其他三大行股改时间最晚。该行A股招股说明书显示，2007年末该行土地使用权账面原值仅为11.16亿元，但2008年末该行此项数据飙升至262.72亿元，2009年末该行此项数据为265.52亿元。
"很明显农行股改时对自有物业价值进行了重估调整，此后再未进行重估调整，因此没有体现2009年初至今土地价格的上升收益。其他三大行股改时间则更早，其后数年的土地价格上升收益都未体现在净资产和股东权益当中。"徐小伍指出。
股东权益隐性增厚空间大
上述研究员认为，如果按目前的土地和物业价值进行重估，国有大行的股东权益增厚的空间巨大。
该研究员进一步指出，银行的ROE(净资产收益率)多数为20%左右，国有大行每年的净利润约为1000亿元，对应股东权益(净资产)为5000亿元。以工行为例，假设其自有物业目前的重估价值比其H股上市时的评估价高1倍，那么该行的股东权益将增厚18%左右。
此外，自有物业重估价值的提升对国有大行的资本充足率也有提升的作用。
"四大行股改时对自有物业的价值重估，一方面增加了净资产，另一方面也提升了资本充足率，这也大大减轻了彼时汇金公司注资的压力。目前国有大行自有物业的重估价值的提升也能隐性地对资本充足率形成提升，亦即隐性地增强了不良贷款的覆盖能力。"该研究员认为。
重估价值能否兑现
受制于相关会计准则的规定，在一般情况下，自有物业重估价值的"金山"只能被埋没。
徐小伍指出，一般情况下，自有的物业只能按初始购置成本入账，只有股改的时候可以进行一次性重估；投资性物业则能按重估价值计算，因此除非银行将自有物业划转为投资性物业，或者银行被兼并和清算，否则不能直接增厚资产和利润；但从银行的价值来看，这种隐性重估对潜在收益的提升作用巨大。
不过，也有特殊情况发生。如宁波银行在6月29日发布的公告称，该行总部大楼因拆迁而获赔4.05亿元，而该项物业截至今年1季度末账面价值为5513万元。
上述研究员指出，从宁波行大楼的拆迁来看，一旦出现自有物业重估价值兑现的机会，将对银行股的利润形成较大的提升。随着未来网银的快速发展，银行的物理网点将趋于减少，这种重估价值兑现的机会也不是完全没有。
"也许有一天，银行股的估值可以按地产股来算。"该位研究员说。
