导读：编者按 在中国的每一个省份、甚或每一个城市都会有大大小小的旅游地产。有的依山傍水而居，有的开山辟林而造，有的填湖截水而修，甚为壮观。然而，在“旅游“生态”等美丽头衔的背后，商业化、城市化和私有化侵蚀风景名胜区的现象愈演愈烈。
编者按 在中国的每一个省份、甚或每一个城市都会有大大小小的旅游地产。有的依山傍水而居，有的开山辟林而造，有的填湖截水而修，甚为壮观。然而，在“旅游“生态”等美丽头衔的背后，商业化、城市化和私有化侵蚀风景名胜区的现象愈演愈烈。
旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、景区住宅等。据记者调查，以莫愁湖为代表的湖泊成了城市的“洗脚盆”和临湖富豪的“私家花园”，四十多家会所用会员制和高价门槛圈地独享杭州西湖岸线，云南大理洱海的情人湖则被林立的别墅群所取代，南京中山陵地区除不断扩建的帝豪别墅外，220万平方米的高尔夫别墅及球场、78万平方米的马术场以及占地20万平方米的天泓山庄等高档地产项目不断诞生。
2010-2015年度假行业发展前景分析及投资风险市场价值评估报告
专家认为，在旅游开发的名义下，我国风景名胜区正遭受着有史以来最严重的破坏。由于错位开发，那些最精华、最优美的自然和历史文化遗产，正成为城市闹市区、平庸的商业区，甚至成为权势和资本的附属品。
当前，越来越多的地产投资商把目光投向云南风景资源优质的部分高原湖泊，在一定程度上促进了当地经济的发展。但由于未认真研究湖泊区域承载能力，未很好处理被征地农民生存、经济发展与环境保护协调发展等问题，不断上马的旅游地产项目已对湖泊生态造成影响，引发了社会各界的质疑和不满。
根据2009年的云南“九湖水质状况分析报告”：抚仙湖和泸沽湖保持一类水质，程海、洱海为三类水质，滇池、星云湖、杞麓湖、异龙湖和阳宗海水质为劣五类。
“由于湖泊主要入湖污染物总量居高不下；污水处理、垃圾处置、农业面源和养殖污染控制等主要污染治理工程建设严重不足；投资渠道单一，治理资金缺口较大等原因，九湖治理还存在困难。”云南省九湖水污染综合防治领导小组办公室主任、省环保厅厅长王建华在不久前举行的云南省九大高原湖泊水污染综合防治领导小组会议上如是说。
另外，只要符合地产开发条件的高原湖泊都被“挖掘侵占”。据记者调查了解，各大湖泊周边都有数个已建或在建的大型旅游地产项目，比如滇池周边签约用地4500亩的滇池卫城、占地1300余亩的昆明滇池高尔夫别墅；阳宗海周边占地2400亩、投资30亿元的春城海岸，占地一万余亩、投资超过40亿元的云南华侨城，还有岭东·紫郡、西亚山庄、世林国际别墅、柏联温泉SPA等；抚仙湖周边占地1500余亩、投资12亿元的九龙晟景，投资15亿元、占地约450亩的悦椿产权度假酒店，以及占地几百亩至千余亩的罗伽水岸、仟龙湾小镇等；而洱海的“洱海天域”度假产权式酒店项目侵占湖边公园，业已引起社会广泛关注。
记者只要谈及湖泊环保、旅游地产开发等，云南省国土资源、旅游、规划等部门基本都拒绝接受采访。
记者对5月1日公开发售的抚仙湖即“湖畔圣水”进行了实地采访。记者看到，酒店距离抚仙湖最近只有几百米，其海景公寓有33层，约有1300间高层湖景客房，每套都能将抚仙湖及帽天山景色尽收眼底。
记者来到酒店旁边的玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会，不少村民反映其田地被酒店征用。55岁的施永康说：“2005年前后，酒店通过村委会征用了我们的田，当时补偿标准是9 .8万元一亩，我们家仅有440平方米良田都被征了，只剩下三亩多的山地，种点玉米、豌豆等。”村民侯秀莲说，酒店用铁栅栏把公园围住，村民只能站在外面看看，“这些都是有钱人享受的，太不公平了。”
村民周文坤认为：“酒店占了我们的地，就应该负有一些责任，比如可招聘村里的年轻人进酒店工作，为村民举办一些技能培训班等，对老人给予一些生活补助。不能征了地就不管不问。”
记者采访了滇池附近的浪泥湾村和阳宗海附近的谭葛营村村民，大家也都提出了同样的问题和要求。
云南省建设厅总规划师韩先成认为，旅游资源是宝贵的，必须像保护眼睛一样精心保护。有的地方政府和开发商错误地认为资源好的区域就要建设高端酒店。其实酒店应该依托城镇，吃住在城镇，观光、游玩在景区。征地也应选择荒山荒坡，而不是良田。
云南大学生命科学学院副院长、环境科学与生态修复研究所所长段昌群教授认为，云南高原湖区的旅游资源密集，同时也是重要的生态功能区和环境敏感区，湖泊生态系统封闭程度高，抵抗外力干扰及破坏能力弱。目前主要高原湖区已过度开发，因此在引进和建设旅游地产项目时应秉承“先治理再发展”的观念，树立底线、危机和容量意识。
政府和开发商应在湖泊的流域资源承载力和环境容量范围内优化开发，认真对湖区的水、大气、土壤等进行调研，分析其发展旅游产业及旅游地产的承载力，开发之前先恢复和保护好生态。对高原湖泊分圈层开发利用，如湖体属于重点保护区，不能有任何有形建筑；湖滨缓冲带要禁止一切开发活动；限制开发区可适当发展旅游业；严禁沿岸沿湖开发布局、兴建旅游地产项目。要控制湖泊重要水域上游的旅游地产数量和规模。要学习国外在景区只修少数通道进入湖区、吃住行都远离湖区、观光需背包走入的做法。
“值得注意的是，政府把最好的土地和资源出让给开发商，却没有解决好农民生存和发展问题，易形成新的不稳定因素。一些农民的土地被征用后，不得不到周边发展形成新的破坏和污染，这类关联问题，必须在开发中一并解决，而不能转嫁给社会和政府。”
业内人士及专家认为，政府在行使公共权力的时候，有无切实考虑到公众的利益，公众的意见和声音是否能反映到政府决策里。像大理洱海的别墅群，若接受处罚便可保留非法违规建筑，那就会有无数的开发商愿意以缴罚款为代价侵占更多的公共资源；若继续任由大量的地产项目肆意侵占优质资源，剥夺普通老百姓享受自然的公共权力，那在短暂的经济利益后面，失去的可能是党和政府的威信及民心。
近年来，公共资源在一些风景区成为私有者的“天堂”，临水而建的各处豪宅肢解了作为公众资源的城市景观。商业化、城市化和私有化侵蚀风景名胜区的现象愈演愈烈，缺法律规范、重开发、轻保护的管理模式凸显风景区保护的困境。如何防止这种现象蔓延已经成为当前迫切需要解决的问题。
“在旅游地产的名义下，我国风景名胜区正遭受着有史以来最严重的破坏。”江苏省社科院院长宋林飞认为，由于地方政府错位开发，那些最精华、最优美的自然和历史文化遗产，正成为城市闹市区、一般的旅游商业区，有的甚至成了权势和资本的附属品。
记者在调查中发现，当前，无序开发风景名胜区的行为随处可见，包括地方政府、旅游开发商和旅游经营管理部门，都热衷于在保护区内大兴土木，甚至引入房地产开发。风景名胜区逐渐丧失了其独立性和独特作用，八达岭城市化使长城变成城墙，成为城市化的典型代表。
旅游地产的侵蚀使风景名胜区变成了“唐僧肉”，一些权势和资本都想在这里啃上几口。一些地方则变相出让风景资源及其土地，使风景名胜区出现了扭曲的产业化定位，背离了公益的开发方向、走向危险道路。更为可怕的是，这一现象大有愈演愈烈之势，风景区保护困境突围已迫在眉睫。
记者注意到，近年来，中山陵除不断扩建的帝豪别墅外，环绕着中山陵，新的高档别墅项目不断诞生：山北有占地64万平方米的聚宝山庄别墅及公寓，东北方向是占地220万平方米的钟山高尔夫别墅及球场，再往东有占地78万平方米的马术场别墅及赛场，以及占地20万平方米的天泓山庄，南侧将由“韦陀巷”项目填补高档别墅的空白。这也成为风景名胜区管理困境的一个缩影。
“莫愁湖边走，春光满枝头。花儿含羞笑，碧水也温柔……”上世纪八十年代唱遍大江南北的《莫愁之歌》，是对莫愁湖生态环境的真实写照。可是，今天在莫愁湖边走，看到的是周边高楼大厦铁桶般“围剿”湖边风光的图景。站在湖畔高楼上向湖里望去，莫愁湖更像一个“城市洗脚盆”。
记者调查发现，莫愁湖东岸是万科金色家园小区，共有12幢住宅楼临岸建造，最低的18层，最高的30层，基本封死了莫愁湖东岸。紧邻这12幢大楼的是“名湖雅居”小区的多幢高楼，位于莫愁湖东南方向，与“万科”连为一体，把莫愁湖的南面封闭了。这两个“豪宅区”离湖岸仅10多米远，小区和莫愁湖之间还有私开的小门，莫愁湖成为小区居民的“私家花园”。
记者注意到，在万科12幢高层楼的东边还有“新城逸境”“君园”等秦淮河沿线的高层楼盘。在莫愁湖的北面是多幢四五层的民宅，莫愁湖的西南边，隔开十多米的马路，高层建筑同样一幢接着一幢。
记者调研发现，不仅莫愁湖如此，其他的城市湖泊如玄武湖、乌龙潭、百家湖等也都正在被高楼大厦和富人豪宅包围和侵占，沦为一个个“城市洗脚盆”。如南京百家湖西岸的百家湖花园、文化名园等豪宅小区临湖而建，将环湖路拦腰截断，环湖路由一个圆圈变成了一个半圆，另一半成为别墅群和停车场。尽管市民对此很不满，但有关部门却没有作为。
莫愁湖管委会李军说，莫愁湖是南京河西新城区惟一的综合性文化公园，也是市民心目中的“老字号”公园。莫愁湖公园规划定性为展示历史文化、古典建筑和为周边市民提供城市休闲绿地为主要功能的风景名胜公园。规划提出“公园周边建筑现状宜不高于30米，以传统建筑形式为主或带有古典建筑元素符号”。然而，目前铁桶一般紧紧环围莫愁湖的30高层建筑已经远远超过了30米，限高规划成一纸空文。
宋林飞认为，稀缺的公园物业资源，造就了临近公园的开发项目拥有巨大的升值潜力，开发商由此赚取相当的利润，而这都离不开规划部门的工作。可以说，规划的短视导致了这一城建败笔，而利益的短视让莫愁湖成了“洗脚盆”。
记者在调查中发现，不但是旅游地产开发商，包括地方政府和旅游经营管理部门，都热衷于在保护区内大兴土木。无序开发风景名胜区的乱象凸显“缺法律规范、重开发、轻保护”的风景区管理困境。
北京大学世界遗产研究中心主任谢凝高教授认为，风景名胜的管理涉及规划、建设、林业、文化、文物、宗教、旅游、商业各系统，关系错综复杂，管理体制不顺。最后造成的结果就是决策权和执行权落到了地方政府手里。而地方政府又往往存在其利益局限性，盲目地追求以旅游拉动经济发展，搞招商引资，搞房地产开发，以此作为自己的政绩。
体制缺陷导致的另一个问题，是国家风景名胜区仍由各地管理保护，通过门票开发资金来保护。国家财政几乎没有资金投到风景名胜区，导致许多风景名胜区因此不得不走上“靠山吃山”“以景养景”的道路，最后过度开发，损失惨重。
宋林飞更指出法律制度上存在的诸多问题，如相关领域只有条例没有法律、领导“拍脑袋”随时可以改变建设规划、旅游管理执法没有强制性措施等题，如不及时解决，风景名胜区的保护只能是“纸上谈兵”。
记者采访的专家普遍认为，在风景名胜周围发展旅游地产项目，已不是单纯的生态或经济问题，也是民生问题。关键是政府在行使公共权力的时候，有无切实考虑到公众的利益，公众的意见和声音是否能反映到政府决策里。若继续任由大量的地产项目肆意侵占优质资源，剥夺普通老百姓享受自然的公共权力，那在短暂的经济利益后面，失去的可能是党和政府的威信及民心。
随着城市建设的快速发展，一些历史文化名胜古迹成为牺牲品，有的倒在推土机下，有的被迫“减肥瘦身”。记者在湖南、江苏、山西等知名旅游胜地调研发现，依托古城的品牌优势，房地产开发不断升温，被文物界视为“珍宝”的历史文化古城景区面临开发过度危机。
被文物界视为“珍宝”的历史文化古城景区，在享受旅游开发带来巨大财富的同时，也在面对一场“生死”考验。原汁原味的传统文化遭到商业化侵袭，一些核心景区外的古建筑遭到强拆，整体风貌受到破坏。
记者在“江南第一水乡”周庄调查发现，充盈于耳的不是小桥下潺潺的水声，而是一群群商贩叫卖的聒噪。举世闻名的周庄正在迷失水乡的意境和得天独厚的人文主题。同样，佛教圣地五台山也因商业味太浓影响了“申遗”，很多风景名胜区因那些最原始的、最珍贵的物质文化的丧失而成为城市商业区的翻版。
近年来，开发商为了建高档商品楼不断地填湖，使史称“金陵四十八景”之首的莫愁湖遭到严重破坏。在莫愁湖里散步的一位老教授向记者表示，如今的莫愁湖被开发商慢慢地侵吞，湖的面积只有原来的一半多。南京市园林局一位负责人说，众多高楼把莫愁湖围得“水泄不通”，很难看到昔日“水面荷花堤上柳”的美丽风景了。这是南京人的损失，也是城建规划的一大失误。
湖南省怀化市洪江古商城是“全国重点文物保护单位”，被誉为中国资本主义萌芽时期的“活化石”，近10万平方米、380余栋明清古窨子屋建筑，静卧在湘西大山深处。但是当房地产开发商的推土机开到古建筑旁边时，这座被文物学者认为完整记录中国古代商业文明全过程的古城，行将走向消亡。记者看到，核心区外的许多精美建筑都已夷为平地，在瓦砾堆上新建的楼盘和酒店与古城风貌格格不入。一段风景优美的沿河风光带被建成商业步行街，门面价格达每平方米1 .6万多元，高出当地均价数倍。
无独有偶，凤凰古城从被文物专家发现，到地方政府引进开发商进行旅游商业开发，也经历了一个狂飙猛进的阶段。站在古城南华山上，记者看到数栋钢筋水泥楼房居高临下，俯视着一大片深褐色的飞檐翘角的古建筑群，而一些看上去古香古色的“老房子”，也只是现代“仿古建筑”。最能体现凤凰风情的吊脚楼，有一部分已改建成钢筋水泥结构的民居，只在回龙潭附近尚留有10多栋老屋。
凤凰县建设局负责人说，在经济利益驱动下，一些凤凰人将祖传的老屋拆掉，重修成两三层的“家庭旅馆”；或随意洞开门面，加层盖房，越来越多的新式房屋穿插于古巷之间。沈从文墓地前方，原本是一段宁静的江堤，现在却被当地居民圈占，建起一栋体量巨大的宾馆，将墓地原本幽雅的环境完全破坏。
我国的古城古镇古村历史源远流长，文化底蕴深厚。经历了第一轮的“房地产开发”之后，“文化遗产”正遭遇“文化异化”的侵蚀。
湘西凤凰古城是文学大师沈从文的故乡，厚重的人文底蕴和古色古香的街巷，吸引了无数外地游客来此访幽寻梦。记者在这里采访时看到，夜色中的古城喧闹无比，沱江边的古民居不少摇身变成了闹哄哄的酒吧，形形色色的游客在灯红酒绿的吊脚楼歇斯底里地大呼大唱。这座被称为“中国最美的小城”，弥漫着进口啤酒和爆米花的味道。
经营银器和扎染的张桂英老人说，随着古城旅游开发的加速，老街上的古旧味儿越来越淡了，由于租金水涨船高，商铺门面渐渐被外地资本占据，具有地方特色的工艺品店面，生意远远不如那些喧嚣的酒吧和饭店。
凤凰“蜡染大师”熊承早，祖宅就在凤凰古城老街上，前些年还在家中与天南地北的游客交流创作心得，出售一些自己创作的蜡染工艺品，如今却将老宅子租给了外地商人，令人欷歔不已。
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