导读：2003年上海京都置业有限公司（以下简称京都置业）在温州进行展销，称要在上海市松江区采取联建方式建设“上海国际五金电器城”，300位温州人在未经实地考察的情况下，签下了房屋联建合同，购买了“五金建材市潮中的500套房产。
2003年上海京都置业有限公司（以下简称京都置业）在温州进行展销，称要在上海市松江区采取联建方式建设“上海国际五金电器城”，300位温州人在未经实地考察的情况下，签下了房屋联建合同，购买了“五金建材市场”中的500套房产。
购房至今，松江当地的房价已经从2000元/平方米涨至1万元/平方米，但这些温州业主所购房屋的产权证却一直未能办下来，甚至还陷入到一场“理不清”的银行抵押纠纷中。
温州瑞安的郑先生向《每日经济新闻》记者表示，“从当初京都置业到瑞安招商引资所打的广告，到最终签订联建合同上的内容，我们被告知的土地性质都是作为建材市场用的商业用地。京都置业承诺，建材市场建成后，营业面积是一楼43.75平方米的商铺加楼上100至150平方米不等的面积，上层可作为住宅或仓库使用。现在看来，这块地其实是从政府买来的工业土地，我们的楼房变成了‘违章建筑’。”
更让这些业主吃惊的是，原本每亩售价11万的土地，现在突然涨至每亩35万元，205亩土地陡增4920万元房款。京都置业方面明确表示，这笔近5000万元的额外房款将由业主承担。
“开发商告诉我们，这笔钱算是镇政府给予的通融之举，只有这样有关部门才同意建材市场开门。不过即使如此，土地性质仍属于工业用地。”郑先生透露。
他告诉记者，今年5月27日业主代表已和京都置业的法人代表陈天庸谈了一天。业主的诉求很明确，要求京都置业按合同规定，把“一户一证”落实，而非现在以其公司名义的“一幢一证”，并且由京都置业为这4920万元买单。
陈天庸给出的答复也很明确，“房产证必须得等政府把这个土地的工业性质改成商业性质后才能办出来；此外，4920万元由业主负责，否则证就办不下来。”
让温州业主们最担忧的是，在房屋产权证一直未办下来的情况下，京都置业暗地里已经将他们的房子抵押给了银行，“一旦京都置业资金出了问题，房子就会被查封拍卖”。
据悉，上述房产2005年竣工时的《房屋交接书》上注明：相关手续已办理，资料已递交。根据合同，只要业主材料提供全，2006年便可拿到房产证。
可直到2010年，他们也没有拿到房产证。几个月前，业主们再也坐不住了。业主经各种渠道调查发现，自己买的十多幢房子的房产证，早就办下来了，只是一幢一证，并非一户一证。
业主们从相关部门拿到了一份上海京都置业有限公司给松江区房地局的《请求颁发一幢一证报告》，落款时间为2007年4月13日。内文称“本项目实际是上海京都置业有限公司为响应政府招商的几百家浙江为主的中小企业建造的……但各企业办理工商、税务、质监、安检及融资等很多环节，各需要相应产证……松江区政府曾为本项目召开多次会议，明确了准许本项目先期先一幢领取一个产证。等日后土地改性完成后，再按每户入驻企业与个人的要求分割到户……恳请贵局准许京都置业本项目每幢颁发一个产证。”正文下方，盖有“松江区车墩镇人民政府”公章及相关人员批示：“情况属实，请贵局给予支持。”
维权业主出示的 “房屋联建合同”却约定：“产权为完全产权，一户一证，可自由转让。”
更出乎业主意料的事情还在后面。2010年5月，有业主代表在松江区房管部门打印了 《房地产抵押状况信息》，该“信息”显示，松江区北松公路6700号的17幢房子，已于2009年11月4日向一家国有银行上海市松江支行抵押贷款，贷款额度6000万元。
随后，来自温州市区、瑞安、永嘉等地的300多名业主组成了维权小组，并把相关情况通知了这家银行。
维权代表戴瑜君称，更令他们担心的是，万一京都置业在融资上出现问题，房子作为抵押物被查封了，那广大业主的投资也就会打水漂。
“我们与京都置业交涉过，他们说愿意以原价回购房子，当时的房价约2000元/平方米，现在涨到1万元/平方米左右，我们怎么会以原价出让呢？”戴瑜君表示。
对于这笔抵押房贷，负责该笔贷款的上述银行企划宣传科负责人在接受 《每日经济新闻》采访时表示：“当初做这笔贷款，都是和有关部门核实过的，应该都是合法合规的。京都置业公司现在的还款情况很正常，这笔业务从贷前到贷中都不存在太大问题。他们公司私下有别的情况，涉及其公司内部的一些事情我们是不可能知晓的。”
同时，该银行负责人表示，如果业主方面有异议的话，可以通过有关渠道采取相应措施。至于能否撤销这笔6000万元的抵押贷款，尚不清楚。
此前，《每日经济新闻》曾报道，2002～2005年，上海紫旺房地产开发经营有限公司法人代表周如众一直在进行联建、协建的“卖房集资”。调查统计发现，周如众向浙江丽水一地就卖出200套联建、协建房屋。
相似的是，紫旺房地产的上述地块起初并不是商业用地，而是工业用地。在房屋卖出后，交房期限一再过去，业主始终未拿到房屋，直到2010年仍在做最后的协商。随后，因为周如众涉嫌非法吸收公众存款问题被刑拘，房屋无法继续施工并完成交房约定。
浙江天册律师事务所律师孙彬彬指出，这种联建方式，算是变相的公司制，每个人都出点钱，相当于公司的股份，只不过股份是大家约定用房子来体现。在这个过程中，业主相当于一个股东，需要行使股东的职责和权力，需要对“公司”的整个运行和土地资金的运用进行监控。不能等到人家产证都办出来了，才去追，这样就很被动了。
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《华夏时报》记者从银监会人士处获悉，银监会已于7月底要求商业银行进行压力测试，本报曾于4月20日率先报道了银行能承受房价下跌两到三成；这次银监会设置的前提是假如房价下跌五到六成，银行将会出现什么样的状况、不良贷款会增加多少、损失情况等。
此前，银监会要求商业银行按季度进行压力测试，上述为银行业三季度压力测试内容。
为何银监会会做如此假设？熟悉压力测试的人士表示，所谓的压力测试就是在极端的情况下银行的表现状况，看是否能经受得起这种突变。银监会设置这样的状况表明：管理层对房价下跌在做准备，但是，这并不意味着房价真的能跌一半多；房价下跌两到三成已经在开发商和银行圈中达成共识。然而一旦房价掉头向下，跌破了三成，由于心理、惯性等原因，短期内跌一半不是完全没有可能的。
到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。
本报测算，工商银行(4.26,0.03,0.71%)、农业银行(2.72,0.00,0.00%)、建设银行(4.87,0.04,0.83%)和中国银行(3.52,0.03,0.86%)开发贷款与个人住房抵押贷款(以下合称“涉房贷款”)4.7万亿，占四大行总贷款的24.05%。涉房贷款占比最小的是农行，绝对额也最小。建行内部对房贷提示风险始于2009年中，其个人金融部总经理要求该行谨慎发放房贷，并对风险较高的开发商停止放贷。中行涉房贷款最多，且在房价上涨最快时发放的涉房贷款最多、最快。
一位商业银行人士对本报记者表示，假如房价最多跌六成，几乎所有的商业银行都会受到致命的打击，形成大量的不良贷款是必然的，尤其是在房价上涨中放贷最猛的最先受到威胁；反而是农村信用社受到的冲击最小，因为农民的住房不能用于抵押，而农信社服务对象主要是农民。
银监会主席刘明康在4月的经济金融形势通报会上披露，到今年3月末，房地产贷款余额占各项贷款的比重高达20%，央行数据显示，3月末，全部金融机构本外币贷款余额为45.4万亿元，按照刘明康的说法，有高达9万亿的房地产贷款，其中，四大行依然是最多的。
刘明康还表示，加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，据信，有20万亿元左右。
一旦房价下跌态势形成，首当其冲的自然是银行，难怪房地产开发商放话，要死银行先死。
接近银监会的人士表示，银监会之所以让商业银行测试房价下跌50%—60%，主要是因为，一旦房价形成下跌态势，即便达到下跌20%—30%的调控目标，但是，由于投资者和购房者有着买涨不买跌的普遍心理，房价继续下跌六成不是没有可能。这跟股市的上证综指从6124点，直落跌到1664点一样，只用了一年的时间。
“一些商业银行对自身压力测试过于盲目乐观，对房价下跌给银行造成的系统性认识不足，应对不充分，也是银监会发出这样命令的原因之一。即便银行与房地产相关的信贷资金损失10%，也是2万亿，何况，假如房价真的下跌60%，银行的损失远远会高于这个数据。银监会的担心不是没有道理的。”上述人士表示。
《华夏时报》记者根据工行、建行、中行的年报和农行的“招股说明书”提供的数据发现，农行的涉房贷款占比最少，且数额是四大行中唯一未过万亿的；工行次之；最早做房贷的建行风险控制最好，预警最早，退出最及时；中行由于在海外市场不理想，自2007年后大肆向国内开拓市场，是近两年放款最多的银行，其中，房地产及相关贷款发放也是最多的，而房价飞涨的3年，亦是中行发放最猛的时期。
2009年底，建行个人住房贷款余额8525.31亿元，不良率为0.42%，较上年下降0.40个百分点；房地产业3586.51亿元；客户贷款和垫款总额为48197.73亿元。
不过，建行表示，根据房地产市场最新变化，该行主动控制房地产业贷款增速，今年一季度，房地产贷款新增为近5年来最低；同时，持续优化客户结构，新增贷款主要支持房价走势平稳区域中资金实力强、开发资质高的重点优质客户。建行表示，该行深入研究行业发展的基本方向和趋势，采取“进、保、控、压、退”策略，针对不同区域、客户、产品实行差别信贷政策，大力加强信贷结构调整和风险控制，重点调控的“两高一剩”行业、房地产业、制造业余额占比分别比年初下降了2.89、1.24和0.81 个百分点。
近3年，中国银行业务经营方向重心转移到中国内地，贷款速度远高于其他银行。2009年末，中国银行集团总贷款和垫款总额49103.58亿元，房地产业3666.30亿元；住房抵押贷款9079.12亿元，涉房贷款合计12745.42亿元，占总贷款的25.96%，这一比例首次超过建行，成为四大行中涉房贷款最高的。
值得关注的是，中行在房地产飞涨的时候放贷较多，2009年全年，中行房地产业新增951.46亿元；个人住房抵押贷款新增2729.12亿元，增幅更是高达43%。
中行过度放贷引起央行的不满，央行曾单独对中行提高0.5个百分点的存款准备金率；早在2007年，农行由于放贷过快，有悖于央行的宏观调控，被单独提高存款准备金0.5个百分点。
截至2009年12月31日，农行的房地产开发贷款余额为4324.83亿元；个人住房贷款余额为4979.46亿元，占农行个人贷款总额的63.1%。农行总贷款总额41381.87亿元。农行涉房贷款9304.29，占总贷款的22.48%，这一比例在四大行中最低。
截至2009年末，工行各项贷款57286.26亿元，个人住房贷款8742.44亿元，房地产业4218.04亿元，涉房贷款12960.48亿元，涉房贷款占总贷款的22.62%。
截至去年底，四大行贷款总余额195969.44亿元，四大行涉房贷47121.69亿元，占贷款总余额的24.05%。
股份制商业银行中中信银行(5.96,0.08,1.36%)和民生银行(5.49,0.07,1.29%)涉房贷款占比较小，中信银行是可以看见报表银行中最低的，涉房贷款占比为14.21%。
此外，监管机构日前通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款。银监会称，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
在前期房地产贷款压力测试的基础上，监管机构拟对北京、上海、深圳、重庆、南京、杭州、广州等七个房价前期上涨较快、风险较高的重点城市开展后续压力测试.
（上接A01版）七大城市的银监局组织辖内相关银行业金融机构开展房地产贷款后续压力测试工作，并报送压力测试汇总结果和分析报告。各银行业金融机构要在8月13日前将压力测试报告和数据报表上报当地银监局。
此次监管机构的关注重点主要集中在京沪深等七大城市，测试的力度也超过以往30%的最高假定幅度。上述人士透露，此次测试假定七大城市房价经历大幅调整，预设的最极端下跌幅度达到60%。压力测试的预设范围由30%扩大到60%并不代表对房价未来走势的判断，只是对当前房地产贷款风险承受能力和未来是否进行贷款结构调整的评估。
银监会表示，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，是商业银行提升风险管理水平的需要。压力测试及其情景假设要根据每个商业银行各自资产组合、风险承受能力以及风险偏好等进行设计。各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。
为进一步掌握房地产市场波动对商业银行房地产贷款质量的影响，银监会于2010年5月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试，分析不同压力情景下（全国房地产价格平均下跌10%、20%、30%）商业银行房地产贷款质量受到的冲击。
2010-2015年中国温州房地产行业市场全景调研及投资分析深度研究报告
此外，业内人士指出，监管机构日前已经明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行,各分行要定期提供第三套房贷的统计报告，并要求对第三套房贷严格执行政策。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。
消息人士指出，虽然银监会要求各商业银行严格执行国务院房地产调控政策不能动摇。但是从执行效果看，由于地方政府未明确出台房地产调控的具体实施细则，所以部分地区的商业银行分支行此前并未对三套房贷严格禁止，像上海、杭州、深圳等地此前仍旧在对客户的三套房贷款申请“开绿灯”。
知情人士指出，由于地方政府仍旧希望通过商业银行的信贷“输血”对房地产行业提供支持，进而支持地方经济的发展，但是监管部门则站在国家对房地产行业宏观调控的立场，正在收紧对房地产行业的信贷闸门。
银监会称，将进一步指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理，坚决遏制投机投资性住房贷款需求，有效满足自住住房贷款需求，及时严厉查处各类违法违规行为,确保国家宏观调控政策和相关监管要求得到严格执行。
温州业主
