青岛市区众多旅游地产项目开盘

导读：调控带来的观望情绪正在衰退，市区个别楼盘开盘初战告捷，开发商对市场的信心在上升，环顾市北、四方、李沧、崂山等区已有锦绣年华、恒易慧心园、金光丽园、鲁信含章花园、万科城、万科蓝山、中海清江华府等数个项目，有望在新旺季集中开盘。

【艾凯资讯】调控带来的观望情绪正在衰退，市区个别楼盘开盘初战告捷，开发商对市场的信心在上升，环顾市北、四方、李沧、崂山等区已有锦绣年华、恒易慧心园、金光丽园、鲁信含章花园、万科城、万科蓝山、中海清江华府等数个项目，有望在新旺季集中开盘。这也是继去年上半年后，市区多个项目集中入市。

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　　买个套二房80万元刚起步

8月20日傍晚约6点左右，记者到中联锦绣年华项目看盘，售楼处里的客户仍然不少，这是一个市北老城区的项目。据销售人员讲，售楼处开放以来，有买房愿望的客户很多，现在积累的客户已有2000多组。

据了解，该项目尚未开盘。销售人员推测，参照周边现有二手房房价，一套90平方米的套二房总价约在120万元左右。

本周一下午，记者探访四方区一个近期已开盘项目，发现售楼处里、售楼处外，八九张接待桌前面都坐满了前来咨询的客户。据该项目此前放出来的消息，500多套房子，绝大多数已销售完毕。

在售楼处一角，一位置业顾问招呼记者坐下，桌对面一个五十岁左右的女士一边听销售人员介绍，一边摇头喊价格贵。这位置业顾问向记者推介了一套89平方米，南北不通风的套二房，总价要81万元。他说，除了这个户型还剩余十多套，其他户型已经全部卖完。

记者从价格表上看到，该项目这批推出的房源总价绝大多数从80万元到90万元之间，81万元买个套二房算是比较便宜的价格。

据该项目旁边的太平洋房屋二手房中介店面经理代先生介绍，这个项目的开盘均价约在9600元／平方米，算是比较适中，目前四方区一些相似的二手房房源也要这个价格，但二手房承担的交易税费比一手房高的多。

开发商再度瞄准刚需

市场繁荣的背后，仍有调控带来的变化，据青岛同策房产营销策划有限公司总经理柴伟斌介绍，目前刚性需求的客户量很大，而改善性需求占比例相对小，大户型产品消化的速度相对慢。

近期，同策房产代理的两个市区项目取得了开盘热销。据柴伟斌介绍，尤其是伟东幸福之城二期，产品与去年相比发生很大变化，全部以中小户型产品为主，满足婚房及首次置业等刚性需求。

根据记者观察，近期市区新项目也多以90平方米左右的套二房为主。在市场波动当中，抓住刚性需求客户，这也是最稳健的策略，以鲁信含章花园为例，户型面积只有三种，61平方米的套一小户型、96平方米和108平方米的套二户型。

几个市区即将销售的项目各有千秋，比如锦绣年华位于老城区，有成熟的配套，生活便利。鲁信此前曾开发过长春花园，园林绿化和精装修为开发商赢得了很好的市场口碑，现在鲁信含章花园有大面积的园林绿化空间并且精装交房，对购房者很有吸引力。万科凭自己品牌号召力，不乏追捧者，万科蓝山是万科在青岛市区开发的首个高档项目。

楼市将经受考验

由于今年以来，市区开盘的项目非常少，需求被压抑，这也是当前各售楼处看房者异常火爆的重要原因。

但这并不是说下一步将会是2009年的翻版。柴伟斌预计，下半年市场会相对稳健。基于两个原因，一是购房客户相对理性，不会像2008年那样希望能够在房市最低价的时候买入，而推迟了购房计划；也不会像2009年那样客户如滚雪球一样，伴随着房价上涨，客户越来越多，原本没有置业计划的大批客户也加入进来。二是下半年市场供应量会相对充裕。

调控的阴影依然没有散去。柴伟斌认为，下半年市场将考验开发商综合能力和营销公司的专业能力，一旦产品能力、工程进度或销售节奏把握不好，同样会面临营销困难，不会像2009年那样什么房子都好卖。

鲁信含章花园开盘

上周六，位于崂山合肥路与劲松九路交汇处的鲁信含章花园一期盛大开盘，5个楼座、9600元/平方米起价，并且全部为精装修交付，超高水准的规划设计、极高的性价比，让含章花园受到了岛城“刚需们”一致认可。

据悉，该项目开盘仅三天已基本售罄，尽管如此，昨日记者在含章花园售楼处内仍看到购房者挤满了售楼处。据该项目售楼人员介绍，这已经是自项目开盘以来人最少的一天，有的购房者甚至早晨4点就已经前来等候。这是自今年楼市新政后，岛城楼市中罕见的火爆场面，到底是什么让购房者如此青睐含章花园呢？

一位现场购房者告诉记者，“9600元/平方米带精装修的起价太让人‘震惊’了，比我预期价格整整低了1500元/平方米，现在项目周边的新房价格都比这高，二手房价格也差不多如此，而且还带精装修简直太超值了。而且我的一个朋友就住在长春花园，那里的小区景观绝对没得说，我相信含章花园肯定会青出于蓝。”可见，超高的性价比无疑是含章花园的制胜法宝。

据售楼人员介绍，含章花园为了打造小区内的独特景观，舍弃了3到4个楼座的位置，把整个小区的中心全部作成了绿化景观，小区中心的大面积绿化是青岛市乃至山东省居民小区中最大的一个景观花园。而且小区周边配套设施也非常齐全，幼儿园、商业网点、银行、邮局、医院、农贸市场等应有尽有，即使不出社区，基本的生活需求也能得到满足。从这些方面综合来看，含章花园是目前该区域内最为成熟的纯生态居住社区之一。