导读：继10月表现出色的星河湾、仁恒怡庭等豪宅之后，11月来自滨江沿线的豪宅公寓、别墅市场亮点项目的集中成交，继续支撑全市商品住宅价格。中房信数据显示，全市住宅平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，11月再度上涨了2.7%，达到22627元/平方米。
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继10月表现出色的星河湾、仁恒怡庭等豪宅之后，11月来自滨江沿线的豪宅公寓、别墅市场亮点项目的集中成交，继续支撑全市商品住宅价格。中房信数据显示，全市住宅平均成交价格在10月上涨4.1%的情况下，11月再度上涨了2.7%，达到22627元/平方米。
而来自上海中原研究咨询部监测数据显示，上海豪宅市场自11月22日-12月12日三周以来的成交面积分别为1.4万平方米、1.8万平方米、1.03万平方米。豪宅市场连续三周成交面积逾万平方米，交易热度比“金九银十”期间还要火热。
别墅市场：
“90墅”、“平墅”差异化产品大行其道
近期别墅市场成交一大特色，一是区域差异化产品受青睐，以绿地布鲁斯小镇的“90 墅”和金地天御的“平墅”为代表，产品类型突破了区域内的同质化竞争局面。
位于惠南板块的绿地布鲁斯小镇成为11月成交黑马，占据着全市成交榜单首位位置。“90 墅”产品以较高的性价比，较高的附赠面积等优势，销售一直在别墅市场上经久不衰，该案前期推出同类产品时也是当时的热销明星。
2011-2015年中国豪宅产业市场深度调研及前景规划研究报告
该项目位于新浦东惠南镇中心，靠近轨交11号线惠南站，不到200万元就能买到靠近轨交的别墅，这个基本等同于普通住宅的价格吸引了许多年轻置业者的关注。中房信数据显示，该案别墅产品11月成交均价约1.6-1.8万/平方米水平,11月成交92套。
此外，作为金地集团2010年重要作品的金地天御也于11月开盘，该楼盘地处青浦徐泾板块，周边属于传统别墅区。凭借新颖的大平层产品“平墅”，以18 米面宽设计以及品牌优势，吸引着高端购房者争相购买。据了解，该项目大平层户型均价在2.7-2.8万元/平方米左右。
中房信数据显示，金地天御苑周边在售项目如中大九里德苑公寓近期均价在1.5-1.8万元/平方米，威尼斯假日别墅均价在1.8-2万元/平方米，金地天御的价格可以说是目前区域的一个标杆。可见开发商用心打造产品的话，即便在地段一般的板块价格仍能有所突破。
高端别墅浦东、佘山有热点
11月份高端别墅供应出现放量，浦东和松江是月度供应主力。
位于三林上南地区的尚东国际名园，11月17日推出别墅房源，为近五个月来中环线内唯一别墅新盘。该板块受世博辐射，交通条件得到整体提速抬升，除了已开通的打浦路隧道、卢浦大桥、南浦大桥外，在建的上中路隧道、规划中的龙耀路隧道、西藏路隧道、打浦路隧道复线都为区域保值利好。小区内部商业街建成，两个总面积近3000平方米豪华会所已修建，内设温水泳池、健身房等高档休闲运动设施，高档别墅区的功能要件逐步落成。中原数据显示，其中11月21日成交一套单价高达8.03万元/平方米，此价格刷新板块最高单价纪录，成为继美林别墅、湾流域的板块价格新标杆。
位于佘山板块的中凯曼荼园 11月15日推出22套独立别墅，也是该板块继今年5月份佘山东紫园批量供应来后的首次高端别墅大批放量。从近几个月的板块别墅走势来看，区域性高端产品的供不应求仍是长期态势。据中原数据显示，中凯曼荼园10月份成交一套、单价7.88万元/平方米，11月17日成交一套单价8.23万元/平方米。
上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，尽管面对限外令等多项政策制约，别墅特别是高端别墅放量势头不减，新增供应在一定程度上也拉动了成交反转向上。但在绝对总量上，别墅需求并未走出调控影响。别墅市场拥有经济实力相对雄厚的置业者，其需求实现能力与调控关联度相对有限。持续供大于求的走势也折射出调控给楼市带来的影响仍较深重。短期内国内经济紧缩调控的大局难改，楼市摆脱阴霾缺乏足够的利好支撑。预计未来1-2个月内，别墅市场很可能在平淡状态下持续徘徊。
公寓豪宅：
世博滨江豪宅价值凸显
11月份位于徐汇滨江板块的恒盛尚海湾成为11月上海豪宅成交套数首位，这是该案自9月份以来连续三个月获殊荣。
上海中原地产研究咨询部数据显示，恒盛尚海湾9月份新上市9、10号两幢江景房源，共推出面积4.58万平方米、162套，主力户型为216-400平方米的四房、五房。从该案近三个月的成交情况来看，逐月量价齐升态势明显，均价一直在6万元/平方米波动，目前高层景观房源单价已突破9.07万元/平方米。
徐汇滨江区域曾以机场、工业、居住用地为主，居住环境较差，沿江景观较差为该板块地段价格一直徘徊不前的重要原因。随着市政规划逐步落实，化工厂地转为滨江绿地，该板块有望成为黄浦江边又一个休闲与宜居的滨水区域。
黄浦江两岸开发工作领导小组在12月1日市政年末视察中表示，5年内，黄浦江中心段将形成包括自行车道、步行系统、水上巴士等较为完善的基础设施网络。而浦东、浦西两岸亲水岸区将进一步连通，特别是上海水泥厂所在的徐汇滨江段将与北外滩亲水公共空间基本贯通。这一信息正成为徐汇滨江板块价值提升的长期动力。
上海中原研究咨询部研究经理龚敏认为，滨江豪宅在本身占据稀缺地段、稀缺景观的基础上，较之其他板块的豪宅享有先天优势。相对黄浦滨江、陆家嘴滨江等成熟区域，徐汇滨江板块因历史发展原因长期处于价值洼地。随着世博会的召开，其升值潜力得到凸现，而后世博园区整体规划的铺开更给了区域价值长期发展的理由。市政规划的投入业已体现，区域居住环境和景观环境的大为改善，使该板块正从短期世博投资热点转为滨江豪宅聚集圈的重要构成。
新天地相邻区域受关注
距离新天地不远的公馆77近期表现突出，主要源于占据绝佳地段的实惠价格，相比周边顶级豪宅项目翠湖天地的单价，该案仅6万元/平方米。项目距新天地仅 800米、距淮海路约1200米，占据周边商业、教育、医疗等优越生活配套资源。中原资料显示，该案一期曾于2007年4月开盘，单价2.8万元/平方米，今年9月12日，该案新推二期3栋高层房源中的11号楼，主力户型为85平方米的一房和175平方米的三房，并于11月28日加推4、5号楼房源，近三周来成交38套、均价5.83万元/平方米。
而作为新天地板块内的豪宅标杆，翠湖天地嘉苑推出收官之作The Manor，仅有18席，面积由310-680余平方米不等。“目前每天预约看客排满，12月排期依然不断。”瑞安戴亚伦表示。
业内人士表示，从目前的楼市来看，“限购令”的出台让购房者在购买自住房时，更多的考虑到房屋的长期保值和未来升值空间。而豪宅类产品一般都占据城市的稀缺资源，具有很大的保值功能和增值空间。
在新天地板块，由于新房供应有限，因此在二手市场，据上海中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，成交出现量价齐升局面，依然是资金实力买家追捧区域。板块内标杆楼盘翠湖天地，目前户型面积在150-190平方米左右的三房受到改善需求的追捧，由于该楼盘的市场挂牌量十分有限，因此价格十分坚挺。 11月翠湖天地御苑成交单价已经达到93000元/平方米，保持稳中有升态势。 “当前一波豪宅市场繁荣交易主要受个案带动。恒盛尚海湾和公馆77两个项目近日交易极为活跃，三周内分别成交95套、38套，占上海豪宅同期交易比重七成以上。”上海中原研究咨询部研究经理龚敏表示，“豪宅市场连续三周热销，总体交易量甚至好过‘金九银十’并不能说明豪宅市场游离于政策调控之外。以上两个案热销，主要受地段价值推动，并结合早期低位定价起点优势。豪宅整体交易的攀升主要受两个项目支撑，长期可持续性有限，还不能断言豪宅市场已经扭转调控引导并取得全面回升。”
（来源：新闻晨报 作者：郝莎莎）
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