2013年我国房地产开发发展分析

房产建材 2013-10-31 15:07:54 责任编辑：谭雅玲

导读：中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，从上半年数据来看，新开工数据出现复苏，土地销售单价明显上涨，预计下半年市场量价仍然会维持高位。他同时指出，房企的资金情况非常良好，且支撑资金的数据大部分来源于销售，也就是说开发商的债务情况良好，这使得调控的难度将非常大。

　昨日(7月15日)，国家统计局数据显示，今年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速快于全社会固定资产投资0.2个百分点。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，从上半年数据来看，新开工数据出现复苏，土地销售单价明显上涨，预计下半年市场量价仍然会维持高位。他同时指出，房企的资金情况非常良好，且支撑资金的数据大部分来源于销售，也就是说开发商的债务情况良好，这使得调控的难度将非常大。

　　而交行报告则认为，房地产和基础设施两个领域的扩张，产生了对实体经济其他部门的挤出效应，并成为短期内经济增长的阻碍。

　　房地产一枝独秀

　　6月份，国房景气指数为97.29，比上月回升0.03点，比去年同期提高2.58点。与房地产相关的一系列数据都较为强势，1至6月房地产投资同比回落至20.3%，而1月至5月则为同比增长20.6%，这表明6月份同比增长19.4%，与5月份持平。

　　前6月，我国房屋新开工面积为95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点。其中，住宅新开工面积为70630万平方米，增长2.9%；房屋竣工面积为35346万平方米，增长6.3%，增速提高1个百分点，其中，住宅竣工面积为27428万平方米，增长2.7%。

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　　上海易居房地产研究院研究员刘卫卫告诉记者，从房屋新开工面积同比增幅走势看，自今年1月~4月进入正增长区域后，已持续两个月实现正增长，且增幅在加大。由于房地产企业普遍对后市预期较为乐观，房屋新开工力度和步伐将有所加快。他说，预计三季度，房地产投资额同比增幅将延续这一态势，全年增幅将保持在20%~25%。

　　在销售端，虽然受调控和基数影响，数据略有回落，但增速仍然领先于其他宏观经济数据。1至6月，商品房销售面积为51433万平方米，同比增长28.7%，商品房销售额为33376亿元，同比增长43.2%。

　　开发商资金充裕

　　上半年，虽然“国五条”一直笼罩在房企头顶，但从房企资金数据及拿地情况看，房企对未来仍然抱有巨大希望。

　　1至6月，房地产开发企业到位资金57225亿元，同比增长32.1%，增速比1月~5月份提高0.1个百分点。其中，国内贷款9901亿元，增长30.4%；利用外资234亿元，增长15.9%；自筹资金21630亿元，增长16.3%；其他资金25460亿元，增长50.3%。

　　刘卫卫说，各项资金来源占比中，国内贷款和其他资金占比均有所下滑，而自筹资金占比则有所上升，这也与近期国内一些房地产企业在融资渠道开拓方面取得较大突破有关。

　　据他分析，其他资金占比虽然有所下滑，但从整体占比结构看，依旧占据首位，利用销售和企业回款至少在现阶段仍然是房地产企业最主要的资金来源渠道。

　　另一个显示房企态度积极的信号来自于土地市场，1月~6月，全国房地产开发企业土地购置均价2353元/平方米，同比增长20%，增幅比1月~5月加大0.6个百分点，增幅逐步回落并趋于平稳。从土地价格看，今年1月~4月份以来已持续三个月小幅上升，仅次于今年1月~2月份的近两年半来的最高价。

　　房产调控压力大

　　依靠房地产拉动经济并不是一个最好的结果，事实也证明，在房地产投资等数据增速较快的背景下，我国二季度GDP照样比一季度有所回落。

　　交行报告认为，房地产和基础设施两个领域的扩张，产生了对实体经济其他部门的挤出效应，并成为短期内经济增长的阻碍。而且房地产泡沫的积累和地方债务的扩张也正成为中长期威胁我国经济安全的风险。

　　这更多体现在融资方面。据交行测算，一季度比较实的社会融资规模同比多增1.83万亿元，而一季度房地产和地方融资平台共获得的融资同比多增达1.3万亿左右，占比超过七成。

　　交行分析师唐建伟认为，房地产行业目前仍有较高的利润率，可以承受较高的融资成本。它和地方融资平台的资金需求抬高了整个社会的融资成本，抑制了实体经济中其他部门的固定资产投资和存货投资意愿。