城市优质地块吸引房企争抢

导读：年底上海土地市场有点亢奋，沪上陆续有25幅经营性用地出让，总出让面积达到87.06万平方米，其中前滩有5幅集中出让。

　　例如昨日一共推出12幅地块，包括备受瞩目的5幅前滩地块，包括3幅纯宅地和2幅商住办地块。集中供应之外，像前滩这样的高端区域推出多幅优质地块，引发房企争抢，更上演了一幕地王轮流坐。

　　昨日上午，格力地产以楼板价65832元/平方米摘得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01地块，成就今年新的单价地王。3小时后，三湘地产再以楼板价66629元/平方米，再次刷新上海单价地王纪录。

　　此前，上海已成交多幅高价土地，其一是丽丰控股拍得的卢湾滨江五里桥街道地块，单价接近6万元，曾一度是单价地王；11月18日，中民投以248亿摘得董家渡超级地王。

　　格力地产、九龙仓、大名城、庆隆、首创、中铁、恒基、三湘、嘉华、华润、陆家嘴、天健、新鸿基、招商等集体亮相上海土地拍卖现场，表明房企对一线城市的重视。许多非著名房企今年也加大了布局核心城市核心地区的脚步。

　　亿翰智库研究部认为，这反映出在当今市场背景下，房企考虑到城市风险问题，仍然把一线城市以及周边的“卫星城”作为投资热点；而受户籍制度、城镇化等因素影响，一线城市安全边际仍然较高。相反，一些三四线城市则可能由于过度开发而导致泡沫化严重。

　　城市优质地块吸引房企争抢

　　上海前滩首次挂牌供地，吸引了众多开发商的关注与争抢，这与其所处的地理位置以及未来规划密不可分。前滩定位于“国际商务区”，堪比目前的陆家嘴滨江和世博板块。铁狮门与陆家嘴集团合作打造前滩国际商务区，项目已经开工，此外惠灵顿国际学校也落地于前滩。

　　业内人士分析认为，前滩土地集中出让标志着前滩开发进入实质性的阶段。区域临近后滩央企总部，拥有高端客户群的支持，还有黄浦江沿岸的江景资源，是上海市中心区域少有的可集中开发的区域，未来的售价也是可以预期的。黄浦江沿岸的楼盘价格，目前基本上在8万元/平方米以上，区域最具可比性的就是同处内中环的徐汇滨江板块，这些地块的价格应该会有较高的溢价出现。

　　目前，距离前滩最近的陆家嘴滨江板块，一线住宅均价达10万元/平方米，汤臣一品部分房源甚至达20万元/平方米；去年天宝远东拿下的浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7小规模宅地楼板价格4.01万元/平方米；今年7月丽丰斩获的卢湾世博滨江宅地楼板价59859元/平方米。对比来看，前滩无论从面积还是规划上都要优于前二幅地块，以项目未来的豪宅定位测算，预计售价会在12万元/平方米左右。

　　根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年上海市住宅类用地共计成交426万平方米，即便是考虑到年末还将有一波土地的集中成交，也依然和700公顷的供地计划相去较远。不过，过去几年，包括上海在内，全国主要城市的住房用地供应完成率向来不高。从土地出让方的推地节奏来看，最主要还是看市场表现，在楼市活跃的情况下会多出让土地，在市场不好的情况下，势必会减少土地的供应，即使推出土地也可能出现流拍的现象。

　　高价地频现

　　亿翰智库三季度报告显示，大部分房企前三季度拿地同比下降幅度非常大，基本上下调了50%。在此背景下，地方政府的土地收入不乐观。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，从这两天的土地出让情况来看，核心地段的地价仍然高位运行，充分说明未来房价下跌的空间不会有太大的压力。此外，张化东指出，2015年经济不会出现爆发式增长，因此投资者买房投资的意愿并不是太强。

　　值得关注的是，房企拓宽融资渠道为其土地储备助力也可见一斑，那些能够借助金融工具优化资产结构的房企已成为今明两年的行业趋势。以格力地产为例，本次拿地是格力地产首次进入上海。之前格力地产的所有项目都分布在珠海市（属于三线城市），而一二线城市从未涉足，巧合的是，格力地产刚于前日宣布公开发行9.8亿元可转债，即在第二天进军上海拿地。

　　高调进入上海市场反映出格力地产在布局城市方面的新思路。格力地产今年中报披露的营业收入为8.5亿元，同比2013年中报下降了约1亿元。而拿地以后，格力地产股价出现了大幅上升，涨幅一度达到5%，与地产板块整体下跌形成鲜明对比。

　　旗下有平安金融做融资后盾的平安集团，年底也开始发力拿地。平安集团先是联合金地拿下了临平新城商住地，后又以控股子公司拿下原汽车东站地块。