导读:对商品房价格影响有限,价格保持稳定;中小户型将成为今后市场开发建设重点,户型限制将会给开发商带来一定影响;房地产开发建设今后可能放缓……国家调控房地产市场的房产新政实施后对本市市场有什么影响,这是市民及业内普遍关注的问题,今天青岛市发改委代表官方首

对商品房价格影响有限,价格保持稳定;中小户型将成为今后市场开发建设重点,户型限制将会给开发商带来一定影响;房地产开发建设今后可能放缓……国家调控房地产市场的房产新政实施后对本市市场有什么影响,这是市民及业内普遍关注的问题,今天青岛市发改委代表官方首次发布相关信息,对今后市场可能出现的五大走势进行了分析和评价,为市民购房作出正确判断提供了依据。

  房价是每次调控的核心,也是老百姓最敏感的话题。那么此次新政的实施对商品房价格影响到底有多大?

  据介绍,近年来商品房价格上涨受多方面因素影响,其中主要包括一是土地出让价格持续上涨,开发商获取土地成本高(约为济南的两倍),二是土地征用和房屋拆迁成本不断提高,另外的建材价格的上涨、建筑节能和新产品新技术的应用、配套设施和环境建设档次的提高等,增加了住房建设成本。如按国家节能标准建房,每平方米成本约增加200元~300元;其次是房地产调控增加的交易环节费用(如交易税),大部分转嫁到房价中,由购房者承担。基于这些综合因素,国家宏观调控短期内不会消除这些因素,因此对商品房价格影响有限。

  此次国家宏观调控的一项重要内容,就是引导调整住房供应结构,即面向中低收入家庭,增加中小户型住房和廉租房建设。调控措施出台后,万科等国内大型房地产集团立即把研发力量转向套型建筑面积90平方米以下的中小户型开发上。

  随着政策的实施和深化,必将使本市住房供应结构发生重大变化。据了解,本市房地产企业也将加大投入,增加中小户型住房开发建设。另外,市政府每年将从土地出让净收益中拿出15%的资金专门用于廉租住房建设。

  “买大房子赚大钱,过去一直是开发商追求的目标”。根据规定,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积要占开发总面积的70%。对此,新政实施后,会出现小户型住房利润低,且高层住房建筑面积与使用面积差别过大(约相差1/3)。因此户型限制对房地产企业有一定影响,但预计不会太大。

  据有关专家介绍,销售回款是本市部分房地产企业开发建设资金的最重要来源。但受国家宏观调控影响,房地产市场交易短期内可能下滑。主要原因是个人住房按揭贷款首付比例下限提高至30%,将影响部分居民购房需求;控制城市房屋拆迁规模和进度,将减少被动性住房需求;二手房交易市场观望气氛浓厚,将减少腾旧换新住房需求。房地产交易量下滑,将延缓企业销售回款进度,导致企业资金趋紧,影响开发建设进度。

  据介绍,房地产税收和土地出让收益是政府财政收入的重要来源。2005年,全市房地产业缴纳营业税和所得税(地税口径)约20亿元,契税约14亿元,三者合计约占地方财政收入的19%。如考虑土地出让净收益和建筑业等相关行业的税收,对地方财政收入的贡献度更大。国家宏观调控,有可能导致本市房地产开发趋缓和交易额下滑,从而影响地方财政收入稳定增长。

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