导读：在2014年的最后一天，万科与深圳地铁地产公司正式签署协议，双方将合作打造一个集商务办公、商业、酒店、公寓于一体的大型滨海湾区综合体，这意味着万科继以BOT形式进驻前海后，又以BT形式进驻深圳红树湾。
此次万科与深圳地铁的牵手被万科总裁郁亮赋予了更为深刻的寓义，认为这不仅是傍大款而轻松获得了大量后续合作开发用地，也是万科转型城市配套服务商的重要转折点。
获深圳最核心地块
资料显示，万科与深圳地铁地产合作的红树湾项目位于深圳湾超级总部基地的西侧，位于2号线红树湾站和在建9号线、11号线换乘站红树湾站交会区域。总占地6.83万平方米，总建筑面积约为41.9万平方米。其中办公面积23.1万平方米，商业面积约9.9万平方米(地上约5.5万平方米，地下约4.3万平方米)，酒店面积约4万平方米，商务公寓约9万平方米。
地块所处的红树湾地区是珠江三角洲的一个特殊的自然“湾区“，位于此处的深圳湾超级总部基地则是未来深圳重点发展的功能中心，该基地规划总用地面积117.4公顷，规划总建筑面积约450万~550万平方米。
根据有关中标公告，万科此次与深圳地铁公司进行协议合作开发，出让年限为40年。
该区域一直被各大开发商虎视眈眈，因为这是目前深圳市中心区最为优质的地段，占有绝佳的地位位置和景观资源，毗邻欢乐海岸、深圳超级总部基地等，遍布高端物业。是未来价值最高的土地，
该项目计划于2015年6月30日开工，2021年12月31日竣工。
据悉，万科较早前以45.3亿元中标深圳地铁的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书，将与深圳地铁采取协议开发模式，在土地使用权不发生转移的情况下，由地铁集团与万科集团共同投资，权益按约定深圳地铁占51%、万科占49%。
万科在这桩合作中的利益分配已经颇为清晰。
根据协议，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后，按权益比例分配税后利润。未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方即万科共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。
转型标志性项目
万科在深圳中心区的项目屈指可数，以至于业内一度认为万科在深圳已被边缘化。
直至去年，万科才在深圳前海拿下了前海企业公馆BOT项目，这在当时被业内认为是万科回归深圳核心区域的重要标志，其后万科先后拿下南山留仙洞总部基地项目、安托山地铁站项目，以及还在洽谈中的南山南苑新村旧改项目。
不过，虽然万科在两年前便已提出转型城市配套服务商的战略定位，但一直未能有代表城市配套商标志性项目推出。
“如果说前海万科企业公馆是试水城市配套服务商的话，那么红树湾项目则是万科正式做城市配套服务商的标杆性项目。”郁亮表示，深圳作为万科的大本营，城市配套服务商是万科过去一年明确的方向。
不仅如此，除了被赋予转型的重要意义外，此次合作给万科带来的是更多的合作资源，通过这种傍大款的形式，万科轻松获得了大量后续合作开发用地，因为深圳地铁地产拥有地铁上盖物业开发项目多达15个。
资料显示，深圳地铁地产拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线。
目前，深圳地铁还有深大站、深圳北站、蛇口西、塘朗以及横岗车辆段等获得的地铁上盖物业开发权，其中商业开发面积达到138万平方米，保障性住房达到125万平方米。剔除保障房面积，深圳地铁旗下地产物业市场估值至少达496亿元，接近500亿元。
由于旗下项目体量庞大，未来3年将有9个项目在建，而据了解，深圳地铁公司也积极招标寻找优资质的房地产开发商进行合作。
因此，此次与深圳地铁的合作，对万科来说，这也是不可多得的可以获得开发资源的机会。
1.横岗车辆段
上盖物业项目
地铁3号线六约站上盖区域，总占地面积约11.12万平方米，总建筑面积约32.2万平方米。
2.塘朗车辆段上盖物业项目
地铁5号线塘朗站上盖区域。
3.地铁科技大厦项目
地铁1号线深大站上盖区域，总用地面积0.98万平方米，总建筑面积13.3万平方米。
4.地铁汇通大厦项目
地铁1号线车公庙站上盖区域，占地面积0.66万平方米，建筑面积11.58万平方米。
5.前海枢纽上盖物业项目
地铁1、5、11号线以及穗莞深城际线和深港机场快线交会处，项目占地约20万平方米，总建筑面积约128万平方米。
6.红树湾站上盖物业项目
地铁2、9、11号线红树湾站交会处。总占地6.83万平方米，总建筑面积约为41.9万平方米。
7.前海时代
前海时代占据前海核心区域1/5土地，总建筑面积110万平方米。
8.龙瑞佳园
龙瑞佳园地处地铁2号线赤湾站北侧。
深圳地铁
