看不见的战场：旧改中的问题与风险

导读：深圳城市更新和旧城改造项目，为城市建设提供了必不可少的土地资源，片区整体配套改造效果亦强于以往，但旧改也引发了诸多问题，目前深圳旧改项目推进非常缓慢。

　　2011年，深圳土地供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。四年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。在这个不同于公开招拍挂的“看不见的战场”上，也造就了一批旧改明星如佳兆业、华润置地等。

　　深圳城市更新和旧城改造项目，为城市建设提供了必不可少的土地资源，片区整体配套改造效果亦强于以往，但旧改也引发了诸多问题，目前深圳旧改项目推进非常缓慢。

　　存量土地供应远超新增

　　2009年以来，深圳市政府陆续颁布了《深圳市城市更新办法》和《实施细则》以及一系列配套法规，规范了深圳市城市更新（旧改）活动。政府允许符合要求的旧工业区，按照规定流程可直接申请土地用途变更，而无需经过政府招拍挂。

　　2012年，深圳市政府工作报告指出，要以城市更新释放发展空间，推动城市发展由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。

　　城市更新还将是深圳未来10年土地供应的重要来源。据第一太平戴维斯统计报告数据，深圳市城市规划面积1952平方公里，2007年建设用地750平方公里，2020年控制在890平方公里，其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，而拆除重建达60平方公里，为新增用地面积42.8%。

　　报告显示，2011年深圳土地利用模式出现拐点，存量用地供应超过新增土地供应。2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%；2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上。

　　公开资料显示，2014年深圳城市更新的商住用地（包括旧村改造）共25幅，远远超出招拍挂纯商住用地的数量与规模，招拍挂的商业办公地块主要由南山区提供。

　　在政策推动之下，华润、佳兆业、京基等开发商积极参与城市更新项目。去年，深圳大型城市更新项目众多，如华润城（大冲旧改）、天安云谷（岗头·宝吉厂）、信义金御半山（金稻田旧改）、星河world、深业上城等，总建筑面积超过100万平方米。

　　作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一，华润大冲改造项目共计拆除约1500栋破旧建筑，于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。2014年11月30日，深圳华润城润府二期正式开盘。

　　除华润以外，佳兆业也是专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据年报统计，截至2013年3月，佳兆业的城市更新项目总占地面积已超过580万平方米，项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域，其中超过200万平方米已完成政府立项。

　　在房源未被深圳市锁定前，佳兆业已取得深圳盐田、福田东山、龙岗雅视光学旧改项目等。其中盐田项目应占建筑面积约45.02万平方米；福田东山项目位于福田CBD中心区，建筑面积约为12万平方米；龙岗雅视光学项目位于龙岗区龙城街道，建筑面积约6万平方米。据佳兆业2014年半年报显示，上半年已入市的城市更新项目对年度销售额有重大贡献。既带来稳定的现金流，也促进了利润率的提高。

　　京基地产相关负责人近日透露，经过两年的规划实施，京基在深圳水贝、长源、珠光、木棉湾、沙一、大围的城市更新项目将相继进入开工建设阶段，其六大城市更新项目预计开发总量达300万平方米。此外，罗湖区蔡屋围统筹片区城市更新项目也将逐步启动。

　　旧改中的问题与风险

　　深圳城市更新项目，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。

　　第一太平戴维斯统计报告显示，截至2014年9月，深圳全市列入计划项目431项，完成规划审批265项；纳入计划总用地面积37.1平方公里，已批准实施用地面积7.6公顷。2014年全市共审批4批次52项更新单元计划项目，涉及用地面积368万公顷；深圳目前在建城市更新项目100个，涉及用地约781公顷。

　　数据显示，深圳城市更新项目2014年投资额超过350亿，较之2010年的84亿增长4倍有余。 但目前城市更新项目推进越来越慢，平均审批周期超过3年。审批时间过长，使得项目操作存在相当大的难度。

　　城市更新项目审批主要有两大步骤，一是列入计划，二是专项规划审批。

　　项目能否列入计划主要由两个指标来衡量，一是更改性质，工改工，还是工改住；一是土地贡献率的问题，如果是工改住，则有30%土地供应给政府。

　　专项规划审批最关键的是定容积率及产品的排布、类型。之后再与政府重新签证土地合同，政府则根据新的容积率等估算地价，给政府上交地价款之后，后续流程与开发商其他拿地形式是一样的。

　　此外，由于旧改项目与地方政府有着千丝万缕的联系，开发商在项目审批及推进过程中可能涉及到“灰色地带”，这也是旧改项目的潜在风险之一。

　　据介绍，一个旧改项目要列入计划，需过城市更新办、区规土委等部门；专业规划是过规划部门、环境委员会等，总共要经过40多个部门，盖约200个章。

　　值得注意的是，工业性质土地可能成为深圳城市更新项目的主力军。“城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益。”2013年12月公布的《深圳市工业楼宇转让管理细则》如是写道。