导读：“北京的房价实际上已经在降了！”11月14日，北京房协委员、干了一辈子房地产的蔡金水在接受中国经济时报记者采访时表示，由于受宏观调控的影响，“京城开发商有的都快撑不住了，现在只是在硬挺。” 据蔡金水透露，北京房协刚刚出炉的一份报告显

“北京的房价实际上已经在降了！”11月14日，北京房协委员、干了一辈子房地产的蔡金水在接受中国经济时报记者采访时表示，由于受宏观调控的影响，“京城开发商有的都快撑不住了，现在只是在硬挺。”



据蔡金水透露，北京房协刚刚出炉的一份报告显示：明年京城房价下降已成大势所趋。“上海、温州、杭州等城市房价都出现了下降，北京也将会步上海后尘，成为又一个房价下降的热点城市。”蔡金水说，只不过北京的房价下降不会比上海幅度大。



国家发改委宏观经济研究院经济运行与发展研究室主任王小广在接受记者采访时亦表示，房地产业目前已经进入了一个调整周期，这一调整期将会持续到明年或者是后年，相应地将会带动价格、投资、消费需求形成向下调整的趋势――明年房价将会稳中有降。



北京房价将打破只升不降



据蔡金水介绍，根据中房协、社科院的要求，北京房协正在赶制一份北京市房地产行业报告和市场分析报告，目前这份报告刚刚出炉。



在分析了今年前三季度北京房地产市场形势后，该报告认为，今后北京房地产投资能保持住目前的增长速度，意味着北京的房地产投资将呈现比较稳定的发展趋势。但就目前投资和市场的情况、资金走向以及个人消费意向来看，北京房地产市场仍处于调整期。



蔡金水说，一个明显的例证是，到2005年9月末，北京商品房空置数大幅上升，其空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1%，其中一年以上的空置房较去年同期增长高达25.3%，因此北京房地产调整期仍将持续，这个调整期究竟持续多久还有待观察。



“预计2006年，北京的房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量及新开发的土地面积将继续下降；而由于开发商手中尚未完成开发的出让用地面积达上万公顷，商品房在建面积达上亿平方米，2006年北京商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量都会有较大增加，因此北京商品房空置数也会继续有较大增加，房价将稳中有降。”



蔡金水对中国经济时报记者表示：“在此基础上，北京开发商融资难度将加大，房地产景气指数会有所下降，开发商整合速度会加快，部分开发商和房产中介公司将退出房地产市场。”



房价就像一层窗户纸



“一种表现是明升暗降。”蔡金水告诉记者，眼下北京许多开发商都在市场不景气的情况下想方设法搞促销，如免物业费、暖气费，送家具、家电、精装修等，通过这些方式间接降低房价，达到将房子卖出去的目的。



“另外来看，实际上房价不升就是降。”“老地产”蔡金水向记者揭示：“因为房价不涨，钢材等原材料，工人工资、搬迁费等开发商的成本比过去高了。现在建筑成本和前些年比较起来，大不一样，过去比较常见的是普通的单元楼，而现在无论是从房子本身的硬件条件，还是从房屋质量、拥有的绿地、外部环境和其他配套设施来看，跟过去相比，成本都有了大幅提高，房价不涨，本身就意味着下跌。”



“北京的房价就像到了坡顶，该下降了。”蔡金水指出，本轮宏观调控已经将北京房价推到了降价的边缘，有的开发商花钱请民工排队做局，结果还是一套房子也有卖出去。



他表示，以京北为例，除极个别的楼盘，大多数开发商几乎都是门可罗雀，房子卖不动，有的开发商沉不住气，还打出了“走出观望”的广告。走过“金九银十”，尽管开发商在不停吆喝，但消费者持币观望气氛仍然浓厚。



“人家都说稳定，谁也不愿意或不敢说房价会下降，但现在的实际情况是开发商特惊慌。”谈到北京房价，在蔡金水看来，这就像一层窗户纸，“开发商、房协、政府都不敢说降，大家心里也明白，得跟政府保持一致。开发商还在挺，因为大家内部说了，谁也不许降，一旦下降，就会出现价格雪崩。”



“现在北京房地产市场实际萧条极了。”蔡金水说，“市场就是这样，现在北京的开发商，都在转型，好多都跑到外地去了。”



房地产业进入调整周期



连续六年，中国房地产业保持了20%-30%的高增长。“如果没有什么特别的因素影响，国家继续实行一贯的调控政策，全国房地产市场明年将会呈现增长回落的态势。”王小广认为，“目前，从总体上来看，虽然投资还会保持比较强劲的增长态势，但房地产业的下降还是很明显，这种趋势将会在明年延续下去。随着房地产业调整周期的到来，多数地区房地产业的增长力将会回落。”



王小广告诉记者，始于今年四五月份的宏观调控特别是税收等手段的运用，重拳出击，从遏制投机、增加投资者的交易成本，和打压虚拟需求、动摇投资增值预期两方面发挥了重要作用，房地产市场成交量随之大幅萎缩，目前市场还没有恢复到今年4月份的成交水平，形成一个向下的趋势，市场本身还需要调整。



王小广认为，不容否认“我国房地产市场连续保持6年高增长，去年个别地方甚至达到了40%-50%的增长速度，这当中有一块是泡沫造成的。”“无论什么产业，达到6年上升，形成一个大牛市，一方面有压抑的需求得到释放的因素，另一方面也有炒作的需求。”



接下来，房地产将进入第二个阶段――出现价格的低增长或负增长，房地产业在这一阶段的调整周期可能需要两年、三年，或者更长的时间，也就是说这一阶段带有许多中期调整的性质，会持续到明年、后年，有的地区也许还会更长。



王小广表示，从局部来说，不同地方可能会有差异，如北京的房价，宏观调控以来的上涨就属于带有一定补涨性质的上涨，但是这种上涨没有可持续性，由于北京存量房的数量非常大，总体而言，房地产市场并不是真正的买方市场，房价出现稳中有降也是情理之中的事情。



“决定消费者买不买房的底线和消费者的购买力的是，买房能否增值。如果不增值，本轮房地产调整还将继续，还会往下走，未来三五年，没有上升空间，除非是炒作。”王小广最后强调，当前房地产市场需要建立一种尊重市场、尊重消费者的态度。
房地产蔡金水