盈利增幅无一不现下滑势头

导读：在千亿房企阵营里，已经发布年报的三家企业，尽管各家净利润均突破百亿元，但盈利增幅无一不现下滑势头。

        日前，恒大地产（03333，HK）发布2014年业绩预告，预计全年净利润同比增长25%~35%，按照公司去年实现126.1亿元净利润计算，这意味着恒大的净利润上限将达到170.24亿元。

　　在行业增速放缓与利润持续下滑的双重压力下，房企业绩分化加剧，“贫富分化”进一步加大。其中，大型房企尽管利润增速出现放缓迹象，但市场占有率不断提高；小型房企利润下滑明显，且成为亏损的重灾区，这显示出在市场调整周期，强者恒强的马太效应。

　　多位房企高管表示，随着房地产行业集中度不断提升，未来3年内TOP50房企有望占据40%的市场份额，大量中小型房企将在市场上消失，只有部分具备独特产品路线，或者在二三线城市具备深耕能力的区域型房企存在发展空间。

　　　上市房企利润率普降

　　在千亿房企阵营里，已经发布年报的三家企业，尽管各家净利润均突破百亿元，但盈利增幅无一不现下滑势头。

　　其中，保利地产（600048，SH）实现净利润122亿元，13.52%的同比增幅创下上市以来的新低；碧桂园（02007，HK）净利润为102.3亿元，但毛利率从2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地产尽管盈利增速高于前两者，但公告显示，公司部分盈利受益于去年投资股市所获得的已变现收益和未变现收益。

　　相对于这些龙头企业，中小型房企的日子就更不好过。中原地产研究中心的统计数据显示，截至目前，在沪深两市144家房地产企业中，已有73家发布了年报或者业绩预告，其中有14家房企业绩首次报亏，另外有21家房企业绩预减。

　　平安证券房地产分析师王琳表示，2014年上市房企利润率呈现普跌势头，一方面是由于去年以来，房价下行而地价未降，去年下半年起部分房企迫于市场压力掀起现房降价促销潮；另一方面，央行降息后融资成本未见显著下降，海外融资成本却在提高，大大挤压了房企的利润空间。

　　“以往，做十个项目十个都赚钱，如今也许只有五个赚钱、三个保本、两个亏本”，新城控股高级副总裁欧阳捷说，大公司碰到供求逆转的城市、项目还可以斩仓割肉，调换筹码，中小型房企由于布局集中，一旦区域市场发生变化，受到的冲击显然更大。

　　兰德咨询总裁宋延庆警告，鉴于房地产销售与结算有一定时间差，2014年年报更多是反映2013年前后的业绩状况，考虑到2014年有逾八成房企销售增幅下滑，加上以价换量导致利润下降，预计今年业绩将更加惨淡。

　　两类小房企有突围机会

       欧阳捷表示，无论是大房企还是中小型房企都在为去库存而抢客户，至少在未来3年内，房地产市场仍会处于去库存的状态，行业毛利率难有显著回升。未来随着中小型房企大量退出市场，大房企逐步掌控市场，行业集中度将达到一个相对高点时，企业毛利率才有望见底回升。

　　在欧阳捷看来，尽管超大型房企市场格局已定，但由于目前我国城镇化率仅50%多，考虑到我国有几千个城市，国内房地产市场很难出现垄断，这意味着TOP50房企仍然有很大的发展空间。

　　广州一家上市房企副总经理表示，如果把TOP50房企进一步分类，TOP20为全国化布局房企，后30家为区域型房企。对后者而言，由于在大多数城市区域板块布局并不均衡，有不少供求关系不错的板块大房企还没布局，或者布局的深度不够，区域型房企进入这样的市场深耕，只要把产品口碑做好，深度挖掘客户需求，照样可以获得不错的发展机会。

　　在他看来，真正危险的是那些目前销售额仍不足100亿元的小型企业，由于银行贷款向百强房企加速倾斜，土地成本的不断提高加大了他们的拿地难度，这类企业生存空间越来越小。“对于小房企而言，未来只有两类企业还拥有生存空间”，欧阳捷说，一类是产品具备差异性，比如朗诗的绿色地产，由于大房企往往走的是大众化路线，这种“小而美”的企业往往能在特定的细分市场获得机会；另一类则是一些县级城市的地方性房企，由于主流房企要开拓这种市场面临很高的管理成本，他们大多不愿意进入这种城市，这也给了这些地方性房企生存空间。