中小房企无钱无势

导读：住房和城乡建设部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重大意见，一是将使用公积金购买首套房的首付降至两成，二是下调二套房商贷首付比例至五成，下调房贷利率。该文件目前已得到财政和央行支持。

       不过对于中小房企而言，“活下去”依旧艰难。近日，中国房地产研究会副会长胡志刚在接受采访时提到，“中小房地产企业现在中国有80000多家，在转型期，小企业出局得会比较快，目前可能已经有相当多的小企业出局了。”

　　中小房企无钱无“势”

　　优胜劣汰本就是市场化的不变法则，但是在这场房地产迭代的战争中，刘晨（化名）认为这其中并不公平，“政府管得严，要求很多，支持的企业也都是有政府背景的企业，银行这方面也是，感觉到很不公平。”

　　刘晨是某地方房企的销售总监，它所在的房企已成立十余年。从房地产的“黄金十年”一路走来，如今步履维艰——在建在售仅仅35万平方米，最近的一次可以“上得了台面”的年销售额也只是2个亿。

　　库存量、政府管制、资金等都是刘晨所在企业面临的问题，“国家规定要求提高，比如说规划局规定，住宅项目必须要配套30%个商业，外立面要做成商业立面，外面是商业，里面是住宅，成本提了上去，但是房价又不能涨，涨价后又卖不出去。”刘晨所提到的30%个商业，作为住宅项目的硬性规定“配套”，目前并没有启动，原因是商业环境不好，加上本身企业对商业这方面也没有主动的想法，这让刘晨很无奈。

　　至于库存量，刘晨主要采取调整价格去保量，整个采访过程中，他先后提到三次“降价”，对于移动互联网、电商等几乎零接触，产业链、综合体也是在除去库存后的事情，目前估计是在2—3年以后，其中库存大概在一年左右消化完，这是比较乐观的想法。

　　即便如此，刘晨所在企业在本地企业中算是不错的了，据刘晨所描述的，当地的房企大多在勉强支撑，已经出现4、5个烂尾楼了。

　　两会过后，房地产行业放出众多利好的消息，降息、降准、公积金等等，并且业内人士普遍认为，各方尤其是金融机构将加大力度促进房地产的稳步发展。

　　这意味着银行很有可能要拿出较多的资金来贷给开发商了，武汉祥生房地产开发有限公司（以下简称“祥生”）的策划总监徐青已经感觉到银行的态度在转变，“国有的几大银行对开发企业的贷款还是没有放得太开，但是在释放一些好的消息，商业银行也是在逐渐地放宽，除了国有银行，其他银行还是透露出合作意向，但是还在等待中央放话，希望落实快一些。”

　　相较于徐青的乐观，刘晨所在地方甚至没有更多的贷款机会可以去期待。“我觉得政策方面可以适当倾向民企，中国大多数还是民企，如果民企倒了，国企也养不了那么多老百姓啊！”刘晨在呼吁有利于民企发展的政策同时，他也明白，即便银行愿意把机会给民企，轮到的也是万科、万达、绿城等一线房企。

　　各大企业进入地方炒高地方房价的同时，也“抢”走了银行少得可怜的贷款机会，“银行贷款要看还款能力，一是给有政府背景的企业，二便是给大企业。”如刘晨所说，商业银行对待他们相对“温柔”一些，但是，“政策一下来，可能又是另外一回事了。” 本地企业获得银行贷款的机会很少。

　　胡志刚认为，“银行不买单，小微企业贷款并不好贷，银行这块可以说已经商业化了，你让它把利率降低它不会干，中小企业不要对这方面抱多大希望，还是想办法自己的问题自己去解决。”

　　靠自己靠朋友靠不上政府

　　好在，目前刘晨所在售的项目位置相对较好，并且是刚需产品，大多在80—130平方米。无独有偶，徐青在接受采访的时候也表示，目前祥生的目标客群主要定位为刚需客户群体，由120平方米三居室到现在80平方米的三居室，产品功能强化，舒适度也在一定程度上弱化。

　　如徐青所介绍的，祥生的销售还算不错，“去年整个武汉市的房企从销售体量上还算比较好的，供需比还是比较平衡的，去年开盘的项目总体是1500套，目前剩余不到10%。”在试水电商这一方面，祥生在武汉排名前几。

　　祥生采取的是“稳扎稳打”的战术，徐青表示，“一是目标客户群，二是拿地的位置，在拿地前要了解清楚交通配套、商业配套和住宅这方面的配比。”

　　武汉在流动人口方面已达到特大型城市的标准，外来人口众多，并且外来人口资金并不是十分宽裕，这为祥生开辟“80平米”市场供应了很多需求。

　　徐青表示，武汉的小企业“存活率”相对较高，原因是这些小企业懂得“抱团”和“抱大腿”，“在前期没有开发的地块，他们目前采取的是联合开发的方式在操作，比如说吸引一笔大的资金，或者和一些大的企业做联合开发，他们作为出资方或土地出让方。”

　　这和胡志刚的看法不谋而合，“中小企业抱团很重要。中小企业势单力薄，能力不强，运营团队不够，拿一个项目，没有几个亿是做不好的，资金很重要，所以可以几家中小企业一起去做，可能有突围的可能性。”

　　中小房企最终能否完成“突围”，胡志刚觉得最重要的是“产品”，“市场在下行，消费在上行，中国的城镇化才到53.7%，有烂尾楼，也有楼盘放光彩，产品品质一定要上去，产品要适销对路。”在这方面，徐青和刘晨所在的企业目标客群都定位在刚需性人群。徐青表示，“目前，武汉购房者对房间的舒适度没有过高的要求，销售方面还是不错的。”与祥生一样，刘晨所在企业目前也是把“营销”放在主要位置。据业内人士分析，中小企业所面临的去库存压力相对较大，产品品质仍有很大的上升空间。

　　胡志刚强调道，“中小企业必须要看清大势，目前房地产的形势，去库存的压力比较大，简单的经营方式已经一去不复返了，延续之前传统模式，那就是死路一条，不做还好，做了加快死亡的步伐。”

　　在这个网络什么都可以贩卖的时代，互联网像是一股时代飓风，颠覆了各行各业的运营方式，房地产自然也在被颠覆的行列中，胡志刚试图用互联网解决房地产的老盘“遗留问题”，“现在都在提‘互联网+’，意思是房企通过互联网提供各种服务，你以前没有卖掉的房子，也可以重新打造，把你的产品回炉，这也是一个方向。中小企业关键是靠自己的产品，靠政府机构改革、靠简化是行不通的。”