导读：如今中国的城镇化率已经接近60%，房地产行业的增速也呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。
如今中国的城镇化率已经接近60%，房地产行业的增速也呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。上述品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。
万科、恒大、万达也在计划重组的行列中。关于同属保利集团旗下量大地产平台保利地产和保利置业要整合的消息早有传闻。保利地产董事长宋广菊曾明确承认，“这一两年可能会进一步提到议事日程上。”她还透露，这是保利集团的战略目标和任务之一。
保利地产副总经理余英也表示，保利集团目前正与一家规模较大，但并未上市的央企接触，双方有意整合。
此外，中铁、中粮、中国电建分别以整合、吸资、并购等方式正在加速重组的进程；中信集团也正在考虑合并集团旗下的中信地产和中信泰富地产，也准备加入重组“大队”中。
内外部压力之下的重组
央企地产重组有其外在环境和内在动力。
“房企黄金时代到白银时代的变化，其中最大的变化就是不动产价值的趋势由原来单边的快速上涨变为温和地上升。”万科高级副总裁、董秘谭华杰曾表示。
诚然，如谭华杰所言，房企的白银时代终究来临了，而这个时代的标志之一，就是增量市场的萎缩，以及对于存量的盘活。
花样年总裁潘军说，中国过去30年地产的开发，积累了超过400亿平方米的房地产面积，其中250亿是住宅，其他是工业物业加上办公物业、商业物业、旅游地产物业。
房地产已经出现了局部产能过剩。北京师范大学教授钟伟指出，在全国现在这么多一、二、三、四线城市当中，真正有地产投资价值的市场非常少，大多数城市只能做存量的优化配置，甚至去化压力将持续相当长时间。
白银时代的另一大特征，就是房企的净利率普遍明显走低，达到社会平均化水平。
据中原地产研究部统计数据显示，包含了万科等标杆企业的36家房企半年报中，36家房企的合计营业收入达987.216亿，而合计净利润只有90亿，平均净利润率只有9.12%，跌至个位数，创下历史新低。
在过去国内房地产行业的“黄金十年”中，地产央企得益于其中长期战略布局、产品结构调整方面的优势，业绩增长较许多民营企业要迅速。然而，随着2013年到2014年房地产市场回调，及整个行业发展遭遇瓶颈期，地产企业告别了高增长，部分央企地产商的净利率、ROE也出现了下滑。
今年上半年，楼市虽然回暖，但产能过剩的问题至今都还未能很好的消化。
从内部来看，多数涉房央企都存在同业竞争的尴尬。有很多涉房央企是一个集团内有多个地产平台，而这些内部同业平台的资源消耗，令整体竞争力下降。中粮系、中建系、保利系等央企，就是其典型的例子。
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，同业竞争问题来源于，一是在楼市规模化时代时，房地产行业较高的投资回报使房企有着强烈的欲望想在其中分得一杯羹，此时集团内部设立多平台卷入增量恶战中已不可避免。而如今，增量时代已过，原有的多平台扩张模式，在今天则变成了资源的闲置、重叠和浪费。
二是由于房企规划不同和平台的分工不同，也可能会催生同业竞争问题。如在一家房企的两个平台中，一个平台负责住宅，另一个负责商业地产，但事实上由于复合型的项目角度，各平台之间的分工界限越来越模糊，从而导致同业竞争。
中房协副会长倪建达指出，楼市规模化发展时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，央企房地产板块重组已势在必行。
“央企的利润下滑显然是国资委不愿看到的，在行业新的发展周期下，房地产企业的生意模式、经营管理也确实需要改变。”一名央企内部人士表示。
央企地产重组
