产业园区改变收房租模式借“双创”解转型困局

导读：大众创业、万众创新的东风给产业园区带来机遇。近年，产业园区经济保持持续强劲增长。但随着经济增速放缓，产业园区投融资不持续、恶性竞争、发展思路不清等问题开始显现。专家认为，产业园区应摆脱“重收益轻服务、做房东收房租”的单一发展模式，完善创业和创新服务，在“双创”中实现转型。

改变“重收益轻服务、做房东收房租”发展模式

大众创业、万众创新的东风给产业园区带来机遇。近年，产业园区经济保持持续强劲增长。但随着经济增速放缓，产业园区投融资不持续、恶性竞争、发展思路不清等问题开始显现。专家认为，产业园区应摆脱“重收益轻服务、做房东收房租”的单一发展模式，完善创业和创新服务，在“双创”中实现转型。

发展步入“新常态”

近日，格力电器董事长董明珠现身武汉蔡甸经济开发区，宣布格力投资50亿元的智能装备制造重大项目正式开建。蔡甸经济开发区负责人表示，项目投产后将推动约20家格力配套企业做大做强，形成国内重要智能制造产业基地，实现年综合税收4亿元，成为武汉经济的新增长极。

蔡甸经济开发区是我国众多产业园区的一个缩影。当前，中央政府致力于打造中国经济升级版。具有聚集效应的产业园区作为区域经济发展载体，将在“打造中国经济升级版”中担负起优化产业结构的重任。

我国的产业园区有以下几种发展模式：第一类是围绕高新技术产业而进行的；第二类是围绕创业产业等进行的，此类物业类型主要是一些创意产业园项目；第三类是围绕物流产业等进行的项目。

据不完全统计显示，目前我国国家级产业园区（含经开区与高新区）约300家，其中，东中西部占比依次为约49％、28％和23％。

中国产业新区研究院提供的数据显示，产业园区支撑中国经济强劲增长。2012年，全国105个国家高新区实现GDP5.22万亿元，约占全国经济总量的10％；2013年，全国约200个国家级经开区实现地区生产总值在经济总量中的占比升至约13％。

随着经济增速放缓，产业园区在支撑国民GDP的同时也进入增幅放缓的发展新常态。据同济大学发展研究院去年12月发布的《中国100强产业园区持续发展指数报表》，尽管排名前100位的产业园区经济增速仍高于全国平均水平，但其增速在下降。

这份报表显示，从2014年开始，“百强园区”经济出现增速放缓。上榜的经开区平均生产总值增速从上一年度的17％回落至7％左右。2014年，高新区平均工业总产值增速由约15％下降到了14％，2015年前三季度出现个位数增长。

同济大学发展研究院院长任浩指出，在新增的经开区中，东部与中西部平分；在新增的高新区中，中西部更多。中西部园区虽然在数量层面有增长，但是在质量方面有待提高。

转型面临三大挑战

专家指出，在经济增速放缓的背景下，产业园区面临的挑战主要有以下三个方面。

一是持续投融资能力不强。全国房地产经理人联合会执行主席兼秘书长杨乐渝认为，中西部地区产业园区多以劳动密集型的低端制造加工为主，持续投融资能力并不强。当经济下行压力较大时，园区投融资平台会出现贷款抵押物难落实、可经营资产不足、现金流短缺等问题。

中部省份一位园区负责人介绍说，园区从投入到收回成本有固定周期。当地很多工业园区是靠区县级政府引入社会资本建设的，动辄数亿元，多则上十亿元。如今，这些园区集中迎来了偿债高峰期。“园区企业融资本身就存在困难，加上银行借贷难以维系，民间借贷成本风险难控等因素，园区债务无法集中偿还，政府还债压力很大。”

二是陷入恶性竞争。一些地方发展产业园区单纯只为招商引资，没有找准区域经济优势定位，导致产业园区特色不够鲜明，没有形成产业错位发展、互补发展、协作发展的格局，低水平重复建设较多。不少园区之间为争项目，竞相压价，不计成本，导致无序竞争，从而导致产业园招商难、空心化和泡沫化严重等，有的产业园区入驻率非常低，沦为“鬼城”。

调研发现，一些地方只看产业园区数量，缺少产业规划。中部某市有大大小小的文化创意产业园多达数十家，包括很多利用废旧厂房建造的文化创意产业园。这些产业园区分布散杂，缺少特色，定位不清，入驻的企业和提供的服务都大同小异，除了地理位置和企业数量，很难找出其他不同。

三是地方政府服务薄弱。一些地方把产业园区当成房地产项目运作，只是简单收取租金，企业入驻后便成了“甩手掌柜”。配套的金融、研发、营销、广告等外围服务业发展滞后，缺乏可持续的人才教育机构和完整培训体系。

武汉大学城市设计学院教授詹庆明指出，一些地方政府认为产业园区只是地产和商业，有的直接把土地交给地产企业操作。用地产思维建产业园区，硬件思维明显，往往缺少长远产业规划，建出来的只是写字楼和厂房，不会形成产业链。

大连软件园股份有限公司总裁高炜认为，“去房地产化”是产业园区未来的发展方向，不能再用房地产的思维去开发产业园区，而是应该从行业、投资的角度为企业提供服务。

事实上，一家龙头企业可以带活一个产业园区。要引来金凤凰，只筑好巢还远远不够。董明珠说，她之所以将智能装备制造这个重要棋子布局武汉，就是看中了武汉市委、市政府对企业的“态度”，“非常诚恳，急企业之所急，很感动。”

借“双创”促转型

当前，众创空间等新型孵化服务机构如雨后春笋迅速兴起。一些传统产业园正向孵化功能转型，发挥创新创业、线上线下、孵化投资等优势，因低成本、全要素受到创业者认可。

位于湖北武汉的“汉阳造”文化创意产业园，其所在地前身是昔日中国大型工业的聚集地，曾汇聚国营大型企业824工厂、武汉国棉一厂等工业产业。随着20世纪90年代企业改制、外迁，“汉阳造”陷入长达数十年的沉寂。

近年来，“汉阳造”产业园转变发展思路，为园区入驻企业提供“一站式”服务，包括商务、资金、信息、咨询、市场、人才支持、技术开发与交流合作等多方面。此外，园区还引入中介服务机构，为有需求的企业提供针对性、专业性的个性化服务。

通过精细化服务，“汉阳造”园区实现了成功转型。园区企业数量从起初的22家发展至近百家，2014年，成功培育2家文创企业上市。当年实际解决就业人数近4000人。

上海致盛实业集团有限公司“汉阳造”产业园项目负责人王慧日前被武汉市妇联授予武汉市“三八红旗手标兵”荣誉称号。从银行柜员做到行长，又在众人瞩目的情况下毅然决定下海，王慧说自己是创业者，她深知创业者需要怎样的服务，所以在制定园区发展战略时，她把满足创业者需求当成发展的第一要务。

“园区多是些广告、影视传媒公司，学这些专业的孩子们，第一想法就是去北上广工作，因为那边已成气候，只有让他们感觉武汉的类似公司也不错，才能留住他们。”为了帮企业招揽人才，王慧亲自跑到武汉大学等高校，与对方签订合作协议，学生可根据自身专业选择对口企业实习。不少学生实习完就直接留下了。