导读：一段时期内，“工业大院”缔造了可观的经济收益。依靠劳动密集、粗放型的服装、制造、物流业，西红门成为经济重镇。星光社区（两个村合并而成）党总支书记李宝全说，2013年时，他所在村内的工业大院纯税收曾达到9000万元。另一名不愿透露姓名的经营者称，他的“大院”年利润可达六七百万。
2月16日，西红门镇，引进的项目在加紧建设中。为进行产业升级改造，西红门镇对原有的27个工业大院启动拆除腾退。
“要调整疏解非首都核心功能，优化三次产业结构，优化产业特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化，有效控制人口规模，增强区域人口均衡分布，促进区域均衡发展。”1
“要调整疏解非首都核心功能，优化三次产业结构，优化产业特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化，有效控制人口规模，增强区域人口均衡分布，促进区域均衡发展。”
——习近平
站在办公室窗前，大兴西红门镇镇长郑亚君规划着如何更好地选商。举目望去，窗外，满眼高楼绿地。
两年前，郑亚君刚刚走马上任，奔走于小作坊、小门店之间，处理各种突发事故，是他经常的工作。
作为历史特定时期遗留给西红门镇的产物，27个老旧工业大院挤在10平方公里的土地上。众多上个时代的淘金者，和他们从事的服装、物流等粗放型产业在此聚集。破旧平房和彩钢违建犬牙交错的堆砌，成为“烙”在城市边缘一道道破旧的“伤疤”。
2014年2月，习近平总书记视察北京时，提出调整疏解非首都核心功能，优化产业特别是工业项目选择。
两年间，北京坚决疏解不符合城市功能定位的产业，累计退出污染企业718家，清退、改造和疏解商品交易市场220家。
和曾经创造辉煌的动批、大红门、西直河区域一样，西红门镇正逐步蜕去工业大院的老旧外衣，金融、文创等新产业陆续导入。
整个区域的转型升级、吐故纳新，已在途中。
风光不再的工业大院
建筑彩钢板不合格，没有求生门，没有消防通道器材，平均一个企业存20处隐患点。
西红门镇政府一间会议室的墙上，挂着一张航拍的全镇地图，蓝顶彩钢违建房星罗棋布——在10平方公里的土地上，聚集着27个工业大院。
两年前，上任头一个月，郑亚君就处理了4起突发事故，发生地都在这些“工业大院”内。
在北京的郊区县，镇村“工业大院”曾经风光一时。
上世纪八九十年代，这种由村集体提供场地和基础设施，吸引农民投资和经营，集中发展二、三产业的方式，成为京郊不少村镇的选择。
而西红门镇素有北京“南大门”之称，北接丰台，南跨五环，其地理优势加之社会经济转型过程中的历史定位，吸引了大量淘金者涌入。
一名镇政府工作人员回忆，那时候只要是建设用地，就搞工业大院。西红门镇有27个村，就有27个工业大院，“村村点火，户户冒烟。”
一段时期内，“工业大院”缔造了可观的经济收益。依靠劳动密集、粗放型的服装、制造、物流业，西红门成为经济重镇。星光社区（两个村合并而成）党总支书记李宝全说，2013年时，他所在村内的工业大院纯税收曾达到9000万元。另一名不愿透露姓名的经营者称，他的“大院”年利润可达六七百万。
但问题也逐渐凸现。
十几年的时间，每个工业大院已然自成体系，院里，小发廊、小作坊、小旅社、黑诊所、黑幼儿园等业态应有尽有。
上述镇政府工作人员介绍，工业大院用的是集体土地，产权是百姓的，没有经过规划土地调整和征地环节，企业实际上是“租地”，其资产不能抵押。另一方面，这些企业一般比较低端，核心技术、市场、资金流都先天不足，在市场竞争中难以摆脱淘汰的命运。而企业又不愿放弃土地资源，于是厂房改住房，一些小作坊、小门店便成了“厂改居”的承租者。“租给他们，比经营厂子收益还快还高。”
对工业大院带来的问题，郑亚君总结为“三多三差”：流动人口多，低端产业多，安全隐患多；基础设施差，环境卫生差，社会治安差。
每年冬天，镇里要投入大部分精力夜查煤气中毒，督促企业、住户安装风斗，平时还要检查安全生产。建筑彩钢板不合格，大院内经营物品随意堆放，没有求生门，没有消防通道器材，平均一个企业存20处隐患点。
李宝全曾算过一笔账，在星光社区所辖工业大院聚集的地块，一年花在垃圾处理上的钱就要百八十万。“打扫卫生，一条街起码要俩人扫，清运垃圾一年要花20多万。”
艰难的脱胎换骨
按照镇里的规划，2017年底之前，要彻底“拉垮”工业大院的旧业态。
城市资源的超负荷使用，加之巨大的管理压力和成本，令西红门镇的管理者渐渐感到不堪重负。
彼时，北京市对工业大院的整治工作也迫在眉睫。
长期“凑合下去”还是下狠心拆掉，成为摆在西红门镇管理者案头的选择题。2013年，西红门镇进行了一次较大规模的工业大院拆除腾退，涉及面积700亩地，拆完之后大部分还绿。
环境有了显著改善，拆除腾退开了个好头。
2014年2月26日，习近平总书记视察北京时，提出调整疏解非首都核心功能，优化三次产业结构，优化产业特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳化，有效控制人口规模等。
这一席讲话，令西红门镇党委、政府坚定了信心。
当年，西红门镇开始大规模对工业大院实施拆除腾退，接连启动了三个地块、7000多亩地的拆除工作，将土地收归村集体。按照镇里的规划，2017年底之前，要彻底“拉垮”工业大院的旧业态。
工业大院存在时间久，涉及面广、人口众多，很多房主又靠租房获利，在郑亚君看来，拆除腾退的过程艰难而浩大，另一名镇干部更是将此形容为“伤筋动骨的脱胎换骨”。
郑亚君开始频繁奔走于各个拆除腾退指挥部。
破旧不易，如何立新，更是西红门镇面临的新课题。前述镇政府工作人员介绍，整个产业规划，市区两级规划专家共同进行了研究。“产业方向按照总书记讲的，符合首都功能定位的产业，规划是金融和文化创意方向。”
西红门镇还酝酿打造一条“创业大街”。目前，该处地块已经建成150万平米的写字楼，计划形成一条“U”字形的创业街，以文化、金融、互联网为方向，并鼓励多种创业模式共存。
招商变“选商”
随着西红门镇拆除腾退的进程加快，不少企业主动找上门来，寻求合作机会。
作为荟聚购物中心的副总监，商城每天6万多人的客流量，并没有让王晓楠感到吃惊，尽管他也承认这在商业上并不经常发生。
土地面积和地理位置，成为西红门地区的巨大优势。王晓楠介绍，宜家置业集团选址时，在海淀、昌平、通州等多个区域的比较中，最终相中了西红门地区。
“要做一个大型购物中心，占地17.2公顷的土地，在北京城区很难找到。”公司调研认为，北京相对薄弱的南城，存在巨大的开发潜力。
现实基本符合这一预期。
2014年12月购物中心开业后，客流数值持续攀升，去年全年峰值达2400万人次，折合每天6万多人，打破了新购物中心一般要经历3到6个月“培养期”的惯例。王晓楠称之为“小奇迹”。
镇政府工作人员却觉得，这个结果可以预期。
郑亚君用开面包房作比喻，“面包做美了，顾客自然就来了。”政府招商也是一样，环境好了，服务到位了，引来投资者顺理成章。
王彪是西红门镇的副镇长，分管招商引资，他对于商家态度的变化体会更深刻。“以前每年我们都去亦庄参加推介会”，他回忆，原先西红门镇环境差，都是求着别人来投资。
近一两年，随着拆除腾退的进程加快，事情起了变化。不少企业主动找上门来，询问还有没有地，寻求合作机会，“说从招商变选商可能有些超前，但现在我们起码能在想要的行业内，与相关企业洽谈。”
在西红门镇成“香饽饽”之前，2014年，鸿坤“金融谷”就已在寿保庄拆除腾退区域破土，建筑面积6万平米的高端写字楼如今已拔地而起。
2016年2月16日，金融谷二层一片1500平米的工作区域内，一家运营第三方支付的创业公司，员工们对这个新“家”赞不绝口。他们从南四环搬来，看中的正是这里便利的交通、优质的办公环境。
“主动上门谈的”，金融谷项目副总经理金巍说，目前已有48家企业确定入驻金融谷，按照计划，明年年底前将引入200家以上企业。未来，这里将集纳创业大街、购物中心、白领公寓，打造职住一体的空间，整个区域将容纳超过2万人。
文创产业是西红门地区产业转型的另一个重头。
在金融谷西侧，一间招商大厅内，阳光透过落地窗晒进来，办公桌椅色彩鲜明，窗外正在建设的是一片棕红色基调，由多层独栋楼和高层写字楼组成的电视节目录制基地，绿地水池相间其中。
这是正在建设中的星光影视园北区项目，占地7.9公顷。据介绍，整个影视园北区最终可容纳六七百家企业，目前已有20多家签约。
“签约情况总体比较稳定”，北京星光拓诚投资有限公司副总经理贾晓妍说，签约企业中有近一半是老客户，还有一些慕名而来的新客户。
壮士断腕的涅槃
两年间，北京累计退出污染企业718家，清退、改造和疏解商品交易市场220家。
数据显示，截至目前，西红门镇已拆除腾退物流大院6家，拆除工业大院地上物215万平方米，腾退土地3039亩，清退各类低端企业2099家，控减流动人口5.76万人。
去年，北京市委书记郭金龙曾登上星光影视园大厦楼顶，查看西红门镇拆除腾退地块全貌。他指出，城乡接合部是建设国际一流和谐宜居之都的“短板”，要确保实现用地集约与产业升级、农民就业、人口调控、环境改善齐头并进的发展新格局。
以壮士断腕的心态实现涅槃的，不止西红门一镇。
两年间，北京坚决疏解不符合城市功能定位的产业，累计退出污染企业718家，清退、改造和疏解商品交易市场220家，涉及营业面积近300万平方米、摊位2万余个。
曾经辉煌一时的动批、大红门、天意、西直河石材市场等，都已不再是北京的“城市名片”。
疏解非首都功能是否会影响北京的经济增长？
北京市统计局新闻发言人夏沁芳表示，从去年北京关停污染型工业企业、拆并疏解商品交易市场的情况来看，对经济增长会产生一定影响，但不是很大。
她认为，从中长期来看，疏解非首都功能的“加法”作用更大。因为发展高精尖产业比传统行业的效率更高、效益更好，更有利于经济健康可持续发展。
事实上，北京疏解非首都功能已有了明确的时间表和路径。
2015年，北京基本确立并启动实施疏解“非首都功能”的顶层设计、分领域推进方案和严控增量的长效机制，增量控制取得明显成效，存量疏解启动；到2017年，“非首都功能”增量得到有效控制，存量疏解取得突破进展；到2020年，“非首都功能”疏解取得明显成效，一批企业、教育、医疗等公共服务机构、行政企事业单位有序疏解迁出。
“拆除腾退就像啃骨头，啃完了，我就省心了。”随着昔日的工业大院一个个被夷平，李宝全开始憧憬自己的村庄“变身”，想象未来高楼大厦云集的样子。
据李宝全测算，仅2014年完成的迁出工作，便为2015年全年减少3000吨垃圾和5000吨燃煤，6000名外来务工人员离开，村集体维护环境和管理社区的成本随之降低。
“村民是最大的受益方”，他觉得，通过改变土地使用模式，实际上实现了对整个村落的升级改造。
李宝全还算了笔账，完成产业升级后，村集体的收入可以翻上几番，年收入达数千万元，农民生活水平将随之提高。
郑亚君也早已不再奔走于事故频发的小作坊，他将更多的精力用于规划镇里的产业发展方向、选商。休息的时候，他也喜欢陪家人到荟聚购物中心逛一逛，旁边一个年轻人给朋友打电话的声音传入他的耳朵——“你过来吧，这儿好着呢。”
西红门
