导读：去年下半年以来，北上广深等一线以及南京苏州等准一线城市楼市升温迅速。最新发布的全国百城住宅价格指数报告显示，刚刚过去的3月，深圳房价涨幅高居榜首，环比上涨了3.63%，同比涨幅高达57.16%；上海房价环比与同比分别上涨了5.09%和20.38%；北京房价同比涨幅也抵达两位数，高达10.03%；南京、苏州作为准一线城市房价涨幅也不甘于人后，同比涨幅分别为15.63%和18.78%。
2016年以来，房地产又开始活跃了，特别是一线城市如上海，出台一系列政策刺激楼市消防，不只是上海，历经了数个月“高烧”的楼市，近日遭遇调控政策的收紧——几乎就在同一天，深圳、武汉等地纷纷收紧针对市场投机炒作等不规范行为的限购政策。开年以来飙升的房价、叠加的杠杆似乎已经催生出这一轮楼市调控的“新逻辑”：去库存和去杠杆的平衡木怎样才能走得更加稳健？
新政密集出台楼市降温效果初显现
去年下半年以来，北上广深等一线以及南京苏州等准一线城市楼市升温迅速。最新发布的全国百城住宅价格指数报告显示，刚刚过去的3月，深圳房价涨幅高居榜首，环比上涨了3.63%，同比涨幅高达57.16%；上海房价环比与同比分别上涨了5.09%和20.38%；北京房价同比涨幅也抵达两位数，高达10.03%；南京、苏州作为准一线城市房价涨幅也不甘于人后，同比涨幅分别为15.63%和18.78%。
为了遏制楼市“高烧”，各地密集出台了楼市新政。
上海、深圳在缴纳社保年限方面提高了外地人的购房门槛，深圳还对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的，或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。
武汉则出台了公积金贷款新政，职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。
南京近日也明确要求，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对新华网记者表示，最近出台的系列楼市新政短期能显著减少交易量，房价也能相应地“稳”下来。此外，部分地方楼市新政中宣布要进一步增加土地供应量和中小套型住宅的供应，这样能改变市民对市场的预期，延缓购房的冲动，对稳定房价行之有效。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，调控政策出台之后，房价走势会逐渐趋于理性。就上海来说，预计二季度、三季度上海楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。
从目前看来，降温效果甚为明显，根据中国指数研究院数据，最近一周上海市一手住宅的日均成交量（含保障房）仅800套；深圳二手市场成交量明显下滑、看楼人数骤减。
房价快速上涨金融杠杆或成主推手
那么，岁末年初在一线城市房地产市场上燃起的这场火到底是谁在添柴浇油？
上海市住房城乡建设管理委主任顾金山表示，去年下半年以来，特别是进入2016年，上海房地产市场出现了非理性过热的情绪，房价形成了加速上涨的趋势，同时也有投资投机性需求回潮、部分企业及从业人员违规操作等一些新情况、新问题。
随着股市和其他理财产品收益下降、风险加大，资本逐利的本性促使大量资金涌入房地产市场。各类金融衍生工具也应势而生，楼市的资金杠杆风险也由此增加。
场外配资、“首付贷”、众筹购房、“过桥贷”等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。链家中介事件曝光后，在监管部门的压力下，“首付贷”终于被公开叫停，但此后“首付贷”又披上“消费贷”“小额贷”的马甲继续在房地产市场横行。
据一位中介透露，“理论上，没有抵押物和担保人，纯凭信誉也可以进行贷款，但是现实操作中，个人小额贷款实行困难，如果没有抵押或担保，银行基几乎不会放款；生活中，抵押贷款比较常见，做抵押贷款时主要考量三个方面：一是贷款主体的经营能力，二是贷款主体的征信记录，三是看抵押物价值。一般来说，贷款额度大约是抵押物估值的70%。虽然抵押贷款比较容易，但是按照国家要求，贷款获得的资金，是不允许用于买房的。然而在实际上贷款过程中，只要不提买房或炒股，银行方面就不会有异议。”
据统计，去年深圳房贷增量高达2151亿元（比2009年高出一倍有余），常被用作首付贷的消费贷也大幅增加。中国人民银行数据显示，1月北京人民币消费贷款增加234.7亿元，同比增加53.9亿元。其中，个人住房贷款增加176.2亿元，同比增加58.9亿元。
调控逻辑或生变新政直指高杠杆
放大的资金杠杆催生了房地产市场泡沫，构成巨大的潜在金融风险，引起决策层的高度重视。对此，重庆市市长黄奇帆曾在两会上发出警示声音，杠杆比例越高，房价抗跌性越差，就越易引发恐慌性抛售甚至崩盘。因此要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。
“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。
此次各地新政与以往楼市政策最大的不同在于直指楼市中暗藏的金融“高杠杆”。
“沪九条”明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为，开展专项整治。
深圳此次的新政中也明确表示，要加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。
江苏央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。
深圳中原研究中心明确指出，“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。
财经专栏作者、资深金融从业者刘晓忠在专栏中这样评价本轮楼市新政：“有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分地缓解了房市风险。
2016-2022年南京房地产市场分析及投资策略研究报告
