2008-2010年房地产行业分析

　　今年以来，美国次贷危机引发全球金融风暴，股市重挫、银根紧缩、市场观望，全球经济面临大考。中国北京、美国纽约，两个相隔在大洋彼岸的城市同样面临着前所未有的机遇与挑战。2008年12月11日，由全球最大的房地产网络媒体搜房网组织承办的“2008中国房地产金融国际对话?北京会议”在北京成功举行。以下为中国指数研究员常务副院长黄瑜女士在本次论坛上的精彩发言。

　　尊敬的各位领导，企业界和媒体界朋友们，下午好！非常高兴代表中国指数研究院来做房地产市场形势的分析，下面的数据是我们指数研究院主要特色。中国房地产指数系统是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，是国际国内房地产投资与开发的主要依据，被称为中国房地产市场的"晴雨表"和引导投资置业的"风向标"。2008年，中国房地产指数系统、中国指数研究院基于对全国房地产市场长期跟踪监测，并结合当前市场状况，对2008年房地产市场形势做出如下分析：

　　一、全国流标流拍及退地现象严重，土地购置与开发面积继续下降。

　　2008年以来，全国土地近一半都是以底价成交，更有10%左右的土地遭遇流拍流标。根据中国指数研究院土地价格指数系统对60个大中城市招拍挂土地市场长期进行监测的结果，截止10月底，全国60个大中城市住宅用地流标流拍宗数约1300块，土地面积约6000万平方米，其规划面积超过1亿平方米，相当于07年总供应量的1/5左右。与此同时，各大城市频频出现了退地潮的现象。据不完全统计，08年大宗地块退地宗数近20宗，政府损失地价款在140亿以上。全国土地开发面积和购置面积持续下降，9月首次出现负增长。由此可见，受房地产市场、宏观经济、政策环境的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放慢购置、开发土地的进程。

　　二、房地产开发投资增长放缓，自筹资金比重加大，定金及预收款占比减少。

　　近年来，房地产开发投资一直保持30%左右增长水平。而2008年前三季度，房地产开发投资同比涨幅跌落至26%，预计全年在25%左右。从资金来源看，自2007年四季度以来，房地产开发投资中自筹资金所占比重逐渐上升，2008年1-10月提升至40%，与07年同期的32%相比提高了8个百分点，为2000年以来最高，开发商资金压力增大。与此同时,08年以来定金及预收款占房地产开发投资的比重不断减少，08年1-10月，比去年同期减少了8.2%，占比从07年底的28.5%下降到了24%。

　　三、08年市场供求压力较大，09年形势更加严峻，10年市场压力将会缓解。

　　2008年以来全国商品房竣工面积、商品房施工面积以及新开工面积等供应类指标同比均呈上升趋势，销售面积和销售额等需求类指标均呈下降趋势，市场供求压力较大，预计09年供过于求的局面会更加严峻。从各区域市场表现看，东部较西部市场压力更大，中西市场反应相对滞后。同时受到08年土地购置及开发面积同比下降的影响,预计2010年市场的压力才将会得到缓解。

　　四、新政出台，一线城市反应迅速，二线城市变化各异。

　　北京：截止11月供应较07年上涨15%，交易同比减少44%，市场压力较大。

　　2008年1-11月共上市新盘75个，比去年增加了8个。其中11月受新政出台的影响，开发商对市场预期出现一定好转，推盘力度加大。2008年11月北京上市商品住宅135万平方米，同比和环比分别上涨了9%和16%，剔除保障性住房部分，商品住宅供应量环比大幅增长224%。从交易情况来看，2008年1-11月北京交易总量为780万平方米，远小于06年1746万平方米和07年1396万平方米的交易量，同比下降44%，但降幅开始减小。剔除保障性住房交易量，2008年1-11月共交易602万平方米，同比减少54%。其中11月受房交会和新政的影响，加之大量保障性住房的成交，商品住宅成交量达120万平方米，环比增长了52%，同比仅下降8%，降幅为08年以来最小；剔除保障性住房的商品住宅交易量为62万平方米，为08年下半年以来最大，环比增长了56%，暖冬效应显现。虽然2008年以来北京房地产市场整体表现供过于求，销供比仅为0.56，远小于06年的1.03和07年的1.12，但仍有一些项目凭借其在市场份额、销售表现、产品创新、价值挖掘等方面的特色从房地产市场中脱颖而出，成为市场项目典范。据中国房地产指数系统监测数据显示，北京孔雀城、大运河o孔雀城项目凭借明显的价格优势及良好的居住环境，获得良好的销售表现，区域市场竞争力较强；美林湾是由花园洋房、景观公寓、微地形生态园林、完善配套设施组成的高品质复合宜居社区，在产品设计上充分体现了舒适的居住品质。

　　其他一线城市：受新政影响，上海、深圳11月成交环比大幅增长。

　　上海受市场低迷的影响，开发商推盘速度放缓，截至11月底上海房屋可售量不足900万平方米。同时受利好政策的影响，11月上海成交量环比上涨40%，出清周期较为平稳。近年来上海已成为国内外金融机构的投资热点，因此，上海地区房地产项目开发更着重于产品品质，在国际金融危机的影响下仍表现出较强的抗跌性。绿地东岸涟城在区域规划影响下价值空间不断加深，成为全国最具投资价格楼盘典范；香梅花园区域优势明显，高端的产品定位使其成为全国精装修和成熟社区的楼盘代表。

　　深圳2008年1-11月可售量逐渐增长，但仍不足900万平方米。同时，11月深圳房地产市场供销量受国家利好政策影响较大，当月供应量环比涨幅已达240%，成交总量也环比增长了75%。价格方面，深圳房地产项目价格较去年同期明显下降，但整体均价仍保持在12000元/平方米以上。因此，区位优势突出的项目仍获得了较为理想的市场表现。天安高尔夫•珑园地处城市中心，周边国际资源丰富，已成为中国国际化居住区中的标杆楼盘。

　　二线城市：新政效果不甚明显，市场压力持续加大。

　　二线城市，截至11月底，市场可售量达到最大，其中，重庆、武汉均在1500万平方米左右。11月新政策的出台在一定程度上使开发商对市场的预期有所好转，除大连以外，各城市新增市场供应量环比均呈现较大幅度的上涨。然而，利好政策对于带动二线城市成交量的上涨却略显动力不足。除重庆、大连外，其他城市11月成交量环比有所增长，但同比降幅变化不大，市场对于新政的反应不甚明显。从交易价格来看，除杭州外，二线城市交易价格总体走势较为平稳。其中08年以来天津、重庆、沈阳交易价格变动幅度最小，各月变化都不超过10%。

　　五、2009年房地产市场需要关注几个方面当前房地产市场主要有两方面需要关注，一方面是保障性住房建设规模的扩大对房地产市场的影响。另一方面是新政的陆续出台对房地产市场的影响。与此同时，近期仍需要关注国内外宏观经济形势变化、土地新政、大型房地产企业行为等方面的内容。（来源：中研网）