导读：在政策层面，中央对楼市的调控丝毫没有放松，反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”。2020年下半年，各地遵循“因城施策、分类调控”的原则，房地产调控政策不断加码。7月份以来，国务院以及住建部、央行等部门连续召开座谈会，对部分城市和房企进行约谈，并划定“三条红线”收紧房企融资，土地市场降温。
受疫情影响，一二月全国土地市场降入“冰点”，多地土地出让按下暂停键，到了二季度，随着疫情防控形势积极向好变化，土地市场率先恢复，大部分城市加大了优质土地供应力度，土地供应总量稳中有升。
2020年底的中央经济工作会议提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。业内认为，这一表态预示着，未来土地供应结构或将发生较大变化，租赁住房市场或迎来重大供给侧改革。
成交规模平稳增长
在疫情笼罩下，2020年年初的土地市场较为沉寂。为配合做好疫情防控工作，多地宣布暂停包括土地出让在内的各类公共资源交易活动，已挂牌土地全部中止，拟入市土地纷纷延期或推迟了挂牌时间，全国重点城市土地供应规模增速回落明显，成交规模同比也显著降低，涉宅土地市场供需节奏均有放缓。
为对冲疫情所造成的影响，2020年上半年疫情较严重时期，央行实施相对宽松的货币金融政策，大量释放流动性，而地方政府也相继出台涉房支持政策，从土地市场来看，主要表现在调整土地价款缴付方式和期限，以及优化审批服务等方面。
例如，西安曾出台政策允许分期缴纳土地出让价款，按照该政策要求，疫情防控期间，新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%，用地单位出具承诺书后，余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。政策还规定，在此之前已成交尚未签订出让合同的，用地单位出具承诺书，可在签订出让合同时直接约定分期缴纳土地出让价款，一个月内缴纳50%，余款分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。
随着疫情影响逐渐消退，各地土地市场逐渐回暖，大部分城市加大了优质土地供应力度，武汉、深圳等局部地区出现房企抢地、溢价率走高的情况。
在政策层面，中央对楼市的调控丝毫没有放松，反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”。2020年下半年，各地遵循“因城施策、分类调控”的原则，房地产调控政策不断加码。7月份以来，国务院以及住建部、央行等部门连续召开座谈会，对部分城市和房企进行约谈，并划定“三条红线”收紧房企融资，土地市场降温。
不过，纵观全年的土地市场情况，无论是供应还是成交规模都在平稳增长。中指研究院发布的数据显示，2020年1~11月，全国300城住宅用地推出11.1亿平方米，同比增长2.2%；成交9.3亿平方米，同比增长6.3%。
土地出让金超千亿城市持续增加
根据Wind数据，2019年，杭州市是全年土地成交超过2000亿元的唯一城市，截至2019年12月27日，成交土地517宗，土地成交总价达2580.09亿元。
从2020年的数据来看，截至2020年12月29日，全年土地出让金超过2000亿元的城市上升到了3个，分别是上海、杭州、广州，全年的土地出让金依次是2939.16亿元、2342.88亿元、2220.57亿元。此外，北京、南京、武汉等8个城市的土地出让金也超过了1000亿元，大部分城市分布在长三角和珠三角。
CRIC统计数据则显示，截至2020年12月17日，除了上海、杭州、广州土地出让金额超过2000亿元外，北京、南京、宁波、武汉、重庆、深圳、成都、佛山、西安、苏州、温州、南通和福州的土地出让金也突破千亿元。至此，全国已有16城土地出让金超过千亿元。
从住宅用地成交的面积规模来看，截至2020年12月29日，重庆、乌鲁木齐、武汉三个城市的住宅用地成交面积超过1000万平方米，分别为1724.74万平方米、1106.86万平方米、1071.14万平方米。其中，重庆住宅用地成交规模已经连续几年占据榜首。2020年，乌鲁木齐的土地市场异常火热，而在2019年，乌鲁木齐市住宅用地成交面积仅为499.78万平方米，位列全国19名。
“作为新疆维吾尔自治区首府，乌鲁木齐市是丝绸之路经济带核心节点城市，随着城市基础设施建设的日趋完善，‘西部大开发’战略的深入推进，乌鲁木齐的城市价值将会进一步提升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近年来，品牌房企加大了在乌鲁木齐的投资力度，带动了土地成交量的上涨。
此外，Wind数据显示，银川市是2020年土地溢价率最高的城市，达到了47.23%。截至2020年12月29日，银川共成交32宗土地，成交面积130.73万平方米，成交土地规划建筑面积247.47万平方米，土地成交总价65.74亿元，其中，住宅用地13宗，成交面积87.67万平方米。Wind数据显示，银川2019年土地溢价率为14.02%。
值得一提的是，2020年，银川因连续3个月新建商品住宅销售价格环比上涨幅度领跑全国之后被住建部约谈，随后，银川出台房地产市场调控政策。
租赁住房用地或将增加
在党的十九大提出“房住不炒”行业定位与“租购并举”住房制度的不断落实，培育和发展住房租赁市场成为健全房地产市场调控长效机制的重要抓手。
为了加快形成“租购并举”的格局，2017年，住建部会同国家发改委等九部门联合印发通知，要求12个城市首批开展住房租赁试点。在此基础上，中央财政也开始支持住房租赁市场的发展。
2019年，财政部和住建部联合发文称，用3年的时间，分批支持部分人口净流入、租赁需求缺口大的大中城市发展住房租赁市场。中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持，直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6 亿元。
在此背景下，一些热点城市纷纷通过竞争性评审申报试点城市。2019年，北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入选中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。2020年，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安等8个城市成为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点的城市。
入围的部分城市也增加了租赁住房用地供给。
例如，长春市列入首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市后，计划在3年试点期内，对政府指定租赁住房地块，采取“限自持、竞地价”土地出让方式，增加租赁住房用地供给。
济南市在2020年的住宅用地供应计划中，也新增了租赁住房用地。按照计划，2020 年度济南市辖区计划供应城镇住宅用地总量约852.13公顷，包括普通商品房用地560.65公顷、保障性住房用地278.49公顷、租赁住房用地12.99公顷。
根据58同城、安居客发布的《2020年中国住房租赁市场总结报告》，2020年以来，租赁市场土地供应稳步推进。报告称，相比2019年土地供应略有下降的状况，2020年租赁市场土地供应基本持平。截至2020年10月，全年共计推出约350万平方米租赁相关用地。
《2020年中国住房租赁市场总结报告》提到，根据2020年租赁市场的政策变化，从早期的不断强调“大力发展住房租赁市场”，到7月增加了8个住房租赁市场试点城市，再到近期中央经济工作会议指出，解决好大城市住房突出问题是2021年重点任务之一，并从土地供应、降低税费、规范市场行为等方面明确了住房租赁市场的具体工作要求，政府大力发展租赁市场的态度十分明朗，市场行为将逐步规范。同时，各地制定租赁住房目标，多渠道筹措租赁房源。深圳、长沙、武汉等城市允许非住宅用房改造为租赁住房，上海提出长租公寓与养老相结合，为租房市场的发展提供了新方向。
事实上，“发展租赁市场，从增加供地开始”的呼声也日渐高涨。2020年底的中央经济工作会议也提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。
业内认为，随着这一表态，未来土地供应结构或将发生较大变化，从而引导房企发力住房租赁市场。
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