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- 对行业内相关的专家、厂商、渠道商、业务（销售）人员及客户进行访谈，获取最新的一手市场资料；
- 艾凯咨询集团对长期监测采集的数据资料；
- 行业协会、国家统计局、海关总署、国家发改委、工商总局等政府部门和官方机构的数据与资料；
- 行业公开信息；
- 行业企业及上、下游企业的季报、年报和其它公开信息；
- 各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料；
- 行业资深专家公开发表的观点；
- 对行业的重要数据指标进行连续性对比，反映行业发展趋势；
- 通过专家咨询、小组讨论、桌面研究等方法对核心数据和观点进行反复论证。
报告简介：
〖 目 录 〗
第一部分 行业现状分析
第一章 我国房地产开发状况分析 1
第一节 我国房地产业发展概况 1
一、房地产投资增速回落 1
二、房产需求稳步回落 1
三、房产价格较大幅度上涨 3
四、房地产存量资源没有充分利用 6
第二节 全国土地资源的供给状况 6
一、2004年土地市场环境 6
二、全国土地资源的供给状况 7
三、2004土地市场状况 9
四、我国土地市场存在问题 10
第三节 我国房地产业投资状况分析 11
一、全国房地产开发投资概况 11
二、房地产投资具体分析 13
三、宏观调控对房地产投资的影响 18
四、全国房地产开发投资结构情况 24
第四节 我国房地产业市场供给结构分析 25
一、商品房建筑、竣工情况分析 25
二、房地产业市场供给结构分析 30
三、住宅供给的制约因素 33
第五节 我国商品房销售与空置状况 37
一、我国商品房销售状况分析 37
二、我国商品房空置状况分析 42
第六节 我国房地产价格分析 46
一、我国现阶段房地产价格运行态势 46
二、房屋销售价格继续增长 52
三、土地交易价格继续攀升 55
四、全年房屋租赁价格继续小幅上涨 57
五、房价收入比明显偏高 61
第七节 现阶段房地产业发展存在问题 62
一、土地供应增幅过大 62
二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 63
三、房地产业对金融依赖程度较高 63
四、局部泡沫蔓延 64
五、产生问题的原因分析 66
第八节 中国房地产行业展望 67
一、房价将持续上涨 67
二、融资多元化 68
三、二手房市场持续升温 69
四、政府将加大对地产开发的介入 70
五、行业洗牌风起云涌 70
六、物业管理社会化、专业化、市场化 70
七、房地产营销将回归到地点、产品、社区 71
八、土地政策与融资方式的变革 71
第二章 我国房地产行业经济指标分析 72
第一节 房地产行业内涵分析 72
一、房地产业的含义 72
二、房地产的分类 73
第二节 房地产行业的基本特性 74
一、土地的特性 74
二、房地产业的基本特性 75
第三节 房地产行业的投资特性分析 78
一、中国房地产业正步入"火山喷发期" 78
二、中国房地产业进入"均利"时代 78
三、我国房地产业的投资风险分析 80
第一节 广州房地产市场发展概况 81
一、土地市场情况 83
二、房屋市场情况 83
三、当前广州市房地产业存在的问题及解决措施 85
第二节 广州市房地产细分市场分析 86
一、确认细分市场的基础 86
二、建立各个细分市场的轮廓 90
三、各细分市场吸引力评估标准的确立 92
四、选择目标市场 93
五、为细分市场选择定位策略 95
第一节 2004年广州房地产业发展概况 97
一、市场总体形势分析 97
二、分类商品房市场分析 99
第二节 广州房地产开发投资热点板块 101
一、员村 101
二、金沙洲 102
三、白云大道 103
四、琶洲 103
五、珠江新城 104
第三节 重点城市房地产开发及地产文化比较 105
一、主要城市地产文化比较分析 105
第四节 广州房地产市场的特点 106
一、市场的四个"背离" 106
二、广州楼价发展预测 108
三、广州房地产市场发展面临的6个问题 109
第五节 广州房地产市场存在问题分析 111
一、房地产市场发展存在问题 111
二、问题的成因及潜在风险 113
第六节 2005年广州房地产市场展望 117
一、2005年营销策略 118
二、2005年市场供应量 118
三、2005年市场购买力 119
第五章 房地产市场需求分析 121
第一节 商品房空置状况 121
一、广州商品房空置状况分析 121
第二节 广州房地产价格分析 124
一、住宅楼价格分析 124
二、写字楼价格分析 125
三、商铺价格分析 128
第三节 居民住房需求分析 132
一、居民住房水平分析 132
二、居民需求户型分析 134
三、居民需求新变化 138
第四节 广州青年购房一族需求分析 139
第五节 京、沪、穗三地房地产市场需求比较 142
第六节 广州房地产市场需求预测 148
一、需求旺盛，成本增加，价格趋升 148
二、新开发楼盘规模将缩小 149
三、广佛都市圈概念的影响进一步显现 150
四、公寓成为市场新热点 150
五、珠江新城将迎来新的发展高潮 151
六、热点板块预测 151
第六章 各主要类型物业发展状况 153
第一节 广州住宅产业现状分析 153
第二节 广州典型区域住宅价格分析 161
第三节 广州住宅建筑风格的现状及发展趋势 170
第四节 广州写字楼市场发展状况 175
第五节 广州商铺市场发展状况 191
第六节 广州二手房市场发展状况 195
第一节 天河片区房地产市场分析 201
第二节 番禺片区房地产市场分析 209
第三节 白云区房地产市场分析 211
一、白云区房地产市场概况 211
第四节 海珠片区房地产市场分析 222
第五节 旧城区（荔湾、越秀、东山）市场分析 226
一、2004年旧城区房地产市场状况 226
第六节 花都片区域市场分析 232
一、房地产开发现状 232
第七节 芳村片区域市场分析 236
第八节 黄埔片区域市场分析 243
第九节 增城市区域市场分析 250
第十节 从化市区域市场分析 253
第八章 房地产行业经营模式分析 255
第一节 房地产公司的商业模式分析 255
一、开发公司模式 255
二、房屋（物业）经营模式 256
三、房地产的服务模式 257
四、不动产金融公司的商业模式 257
第二节 我国房地产销售模式 258
一、我国房地产业营销特点 258
二、香港与台湾房地产代理模式分析 259
三、房地产中介服务业的现状 261
第三节 物业管理行业的发展桎梏与机遇 265
一、中"洋"物业管理差距在哪儿？ 265
二、入世对物业管理的利与弊 266
第四节 广州市房地产广告分析 267
一、广告投放量综述 267
二、广告量个盘排名 268
三、分区域广告投放量说明 269
四、广州房地产广告发展之路 270
第九章 房地产金融市场分析 273
第一节 住宅金融发展现状及主要问题 273
一、住宅金融在我国的发展现状 273
二、我国住宅金融中存在的主要问题 275
第二节 广州市住房货币化现状分析 278
第三节 影响我国住房金融发展的主要因素 280
第四节 国际住房金融政策模式比较分析 293
一、美国模式是特惠模式 293
二、日本模式是普惠模式 295
三、对我国住房政策的启示 296
第五节 我国住房金融市场发展展望 298
一、降息后房地产业前景如何 298
二、取消期房按揭后的房地产市场 300
第一节 广州经济发展动态分析 303
第二节 国内重要房地产政策及影响回顾 305
一、国家出台房地产政策及影响 305
二、广州市国土房管局八大举措 306
第三节 我国建材市场分析 311
一、建材行业五大投资新热点 312
二、2005年下半年的建材市场分析 313
第四节 WTO对广州房地产业发展的影响 315
第十一章 行业竞争分析 323
第一节 广州房地市场竞争格局 323
第二节 广州房地产业竞争趋势分析 332
第三节 中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争 335
第四节 广州民营房地产企业迅速崛起之透析 339
第一节 房地产上市公司经营概况 343
第二节 合生创展 352
第三节 富力地产 357
第四节 中远发展 360
第五节 万科地产 367
第六节 华侨城地产 378
第七节 天鸿集团 386
第八节 金地集团 389
第九节 北京城建集团 395
第十节 珠江地产 398
第十三章 房地产业发展趋势分析 403
第一节 行业发展趋势分析 403
第二节 广州地产大趋势 411
第三节 2005年广州市房地产市场预测 415
一、供应量充足品牌楼盘主导市场 416
二、涨幅收窄楼价稳定发展 416
三、广州楼市热点多，区域发展平衡 419
四、"健康"大户型成为产品主流 423
第一节 房地产业发展制约因素分析 425
第二节 广州房地产业发展的优势分析 426
第三节 入世带来的机遇和挑战 429
第一节 房地产企业的核心竞争力剖析 437
第二节 房地产企业市场经营策略 444
第三节 不同类型房地产企业的发展战略 460
附录一 住宅与房地产业"十五"计划 470
附录二 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 480
图表：2002年年末-2004年年末房地产投资规模增长情况 1
图表：2002年-2004年商品房销售增长情况（%） 2
图表：2004年1-11月商品房供求状况 3
图表：2003年-2004年商品房销售均价（元/平方米） 3
图表：商品房销售价格指数（上年同期＝100） 4
图表：各季房屋租赁价格增长情况（%） 5
图表：1997-2003年房地产开发企业土地开发及其购置情况 7
图表：2004年1-12月全国完成开发土地面积 9
图表：2004年1-12月全国购置土地面积 10
图表：1997-2003年全国房地产投资情况（亿元） 12
图表：2003年各月房地产开发投资完成额（亿元） 14
图表：2004年1-12月全国房地产开发投资完成额 14
图表：2003年1-11月三大地区房地产开发投资情况 15
图表：2003年1-11月各地区房地产开发投资情况 15
图表：2004年1-12月各地区房地产开发投资情况 17
图表：2004年1-9月份房地产投资结构表 22
图表：2004年1-9月分地区房地产开发投资比重变化表 23
图表：分区域房地产投资额增长情况（%） 25
图表：2003-2004年11月全国商品房空置面积指数走势情况（%） 26
图表：2003年三大地区商品住宅累计施工、销售面积 27
图表：1997-2003年全国商品房施工面积情况 28
图表：2004年1-12月商品房施工面积 28
图表：1997-2003年全国商品房竣工面积情况 29
图表：2003年全国商品房竣工面积逐月累计情况 29
图表：2004年1-12月全国商品房竣工面积情况 29
图表：1992-2003年商品房新开工率、竣工率一览表 30
图表：各国自有住房与出租房的比率 36
图表：1992-2003年全国商品房销售情况一览 38
图表：2003年1-11月各月商品房累计销售面积 38
图表：2004年1-12月商品房销售面积 38
图表：2004年1-12月商品房销售面积图 39
图表：2003年1-11月各月商品房累计销售额（亿元/%） 39
图表：1997-2003年商品房销售、投资额增长情况 40
图表：2004年1-12月各月商品房累计销售额（亿元/%） 40
图表：1999-2002年我国商品房空置情况 43
图表：1998-2003年各大城市商品住宅当年空置情况 44
图表：2003年2月至今全国商品房空置面积指数走势情况 45
图表：2003年全国及35个大中城市房地产价格指数表 47
图表：2004年2季度35个大中城市房地产价格指数表 49
图表：2004年3季度35个大中城市房地产价格指数表 49
图表：2004年4季度35个大中城市房地产价格指数表 50
图表：1997-2003年我国商品房逐年销售价格一览 52
图表：2002-2003年各季度全国房屋销售价格指数 52
图表：2003年主要地区房屋销售价格指数 53
图表：1998-2004年房价走势 54
图表：2004年1-4季度商品房销售价格指数 55
图表：2002-2003年各季度全国土地交易价格指数一览 55
图表：2003年主要地区土地交易价格指数一览 56
图表：2004年全国土地交易价格指数（%） 56
图表：全国房屋租赁价格指数变动情况 57
图表：2002-2003年各季度全国房屋租赁价格指数一览 57
图表：2003年主要地区房屋租赁价格指数一览 58
图表：2004年1季度35个大中城市房屋租赁价格指数 58
图表：2004年2季度35个大中城市房屋租赁价格指数 59
图表：2004年3季度35个大中城市房屋租赁价格指数 60
图表：2004年4季度35个大中城市房屋租赁价格指数 60
图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系 76
图表：我国商品房价格构成 78
图表：历年深沪地产上市公司平均每股收益走势图 80
图表：广州市购房者对楼价的选择 87
图表：广州市居民购房因素的重视程度 87
图表：广州市购房者家庭月收入状况 87
图表：广州市购房者所在企业类型 88
图表：广州市购房者职业类别 88
图表：广州市购房者的年龄状况 89
图表：广州市购房者购房目的类型 90
图表：广州市住宅细分市场的轮廓 90
图表：白领与蓝领购房特点比较 92
图表：目标市场的购房消费特点 94
图表：1998-2003年广州房地产投资情况（单位：亿元） 95
图表：2000-2003年广州商品住宅平均售价（元/平方米） 96
图表：广州市预售商品房及二手房交易情况 97
图表：广州批准住宅登记面积及预售住宅成交登记面积 100
图表：广州预售写字楼情况表 100
图表：广州商铺情况表 101
图表：广州市场二手房交易量 109
图表：广州房地产投资与GDP及社会固定资产投资的比较 111
图表：广州近年商品房空置情况 123
图表：广州住宅销售价格走势图（元／平方米） 124
图表：广州各区住宅一级市场平均销售价格 124
图表：广州各区域住宅二级市场平均销售价格及租金水平 125
图表：1998-2004上半年广州原八区商铺批出量比例 129
图表：1998-2004年上半年广州原八区商铺批出量比例图 130
图表：广州居民购房价格比例图 137
图表：广州青年一族家庭月收入情况 139
图表：广州青年一族可接受房价情况 140
图表：广州青年一族置业区域比例表 140
图表：广州青年一族房产信息来源比例图 141
图表：广州青年一族购房关注因素 141
图表：制约房价的因素 143
图表：对三地房地产开发特点上的前期预测 143
图表：新开发楼盘卖点 144
图表：对物业管理的满意程度 145
图表：对物业管理收费的看法 146
图表：海珠区域住宅价格指数走势图 164
图表：白云区域住宅价格指数走势图 167
图表：荔湾区域住宅价格指数走势图 168
图表：越秀-东山区域住宅价格指数走势图 170
图表：1998-2004年上半年全市商铺供应量对比表 191
图表：1998-2004年上半年广州原八区商铺批出量比例图 192
图表：1998-2004年上半年广州原八区商铺批出量比例图 193
图表：2005年第一季度天河区二手住宅成交总价分布图 202
图表：天河区各板块竞争力分析 208
图表：城市中心楼盘与郊区楼盘的对比分析 208
图表：番禺区住宅价格走势图（元／平方米） 209
图表：白云区固定资产投资情况 211
图表：黄石路-机场路板块部分楼盘情况 212
图表：南湖板块部分楼盘情况 213
图表：新广从板块部分楼盘情况 213
图表：白云区楼盘价格指标（单位：元/㎡） 215
图表：白云区建筑类型指标 215
图表：白云区装修标准指标 216
图表：白云区主力户型一览 216
图表：白云区十大买卖活跃楼盘 222
图表：白云区八大租赁活跃楼盘 222
图表：海珠区住宅价格走势图（元／平方米） 223
图表：荔湾区住宅价格走势图（元／平方米） 227
图表：花都区旧城区与新城区房价对比表 233
图表：广州市花都区精品楼盘一览 233
图表：2005年第一季度荒村区二手住宅成交按单价分类图 242
图表：2005年第一季度黄埔区二手住宅成交按单价分类图 248
图表：增城市"十佳楼盘"表 253
图表：深圳和广州不同业务中介公司数量比例 263
图表：广州市房地产报纸广告各月费用一览 267
图表：广州市房地产广告量个盘排名（单位：万元） 269
图表：广州各区域房地产广告投放比例 270
图表：近几年商业银行房地产贷款情况 273
图表：近几年商业银行个人住宅贷款情况(单位:亿元) 274
图表：2000年底累计外商直接投资行业分布 289
图表：1998-2001年外商直接投资房地产行业情况 290
图表：2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况 291
图表：日本公团住宅建设资金来源 296
图表：全国及各大城市GDP总值（亿元） 303
图表：全国及各大城市GDP增长率(%) 303
图表：国内重要房地产政策及影响 306
图表：2005年1-04月26户重点建材工业企业主要经济指标汇总 312
图表：部分企业2002年土地储备（单位：万平方米） 327
图表：69家房地产上市公司主营业务收入比例图 344
图表：2002年69家房地产上市公司资产比例图 345
图表：市值TOP10房地产上市公司一览 346
图表：主营业务收入TOP10房地产上市公司一览 347
图表：综合实力TOP10房地产上市公司一览 348
图表：合生创展与珠江投资主要开发项目一览 353
图表：富力地产集团主要开发项目一览 357
图表：中远发展股份有限公司利润构成表 360
图表：万科企业股份有限公司利润构成表 372
图表：万科企业股份有限公司经营能力表 373
图表：万科主要房地产项目一览表（平方米） 374
图表：2003-2004万科房地产业务指标推测 375
图表：万科主要房地产项目一览表（平方米） 377
图表：深圳华侨城控股股份有限公司利润构成表 379
图表："波菲罗"销售收入分析表 382
图表："波菲罗"建造成本测算表 382
图表：华侨城"波菲罗"项目投资收益测算表 383
图表：天鸿集团主营业务收入类别及金额（元） 386
图表：天鸿集团主营业务成本一览（元） 387
图表：北京天鸿宝业房地产股份有限公司利润构成表 389
图表：金地(集团)股份有限公司 390
图表：北京城建投资发展股份有限公司 395
图表：广州珠江实业开发股份有限公司 402
略……
房地产
