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- 对行业内相关的专家、厂商、渠道商、业务（销售）人员及客户进行访谈，获取最新的一手市场资料；
- 艾凯咨询集团对长期监测采集的数据资料；
- 行业协会、国家统计局、海关总署、国家发改委、工商总局等政府部门和官方机构的数据与资料；
- 行业公开信息；
- 行业企业及上、下游企业的季报、年报和其它公开信息；
- 各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料；
- 行业资深专家公开发表的观点；
- 对行业的重要数据指标进行连续性对比，反映行业发展趋势；
- 通过专家咨询、小组讨论、桌面研究等方法对核心数据和观点进行反复论证。
报告简介：
〖 目 录 〗
一、2004年中国房地产行业概述
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
9 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
12 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
16 1、房地产市场化程度较高，住宅产业化过程逐步推进
16 2、商品房建设小幅增长，销售额与销售面积有大幅增长，商品房空置率下降
17 4、融资渠道依然单一
17 5、住房公积金贷款增势明显
17 6、住宅配套公建成为开发主旋律
18 (二) 开发投资
18 1、房地产开发投资占固定资产投资的比重过大
20 2、房地产投资累计增幅逐月加快
21 3、各种所有制经济投资重点各有不同，股份制经济在投资中占主导地位
23 5、融资渠道依然存在单一的问题
23 (三) 土地供给、购置、开发状况及价格
23 1、土地储备制度全面启动，土地供应节奏放缓，前期供应量减少，后期有所放量
24 3、土地交易价格持续上升，2004年1季度上升迅速
26 (四) 商品房市场价格
26 1、销售价格：总体小幅上升，2000－4000元/平方米价位居主导
30 1、供求结构失衡，结构性泡沫出现
30 2、供求总量基本平衡
30 3、外地人购房现象明显，销售额大幅增长
31 (二) 细分物业市场供给与需求
31 1、住宅：中低价住宅占据绝对优势，销售势头良好
35 2、经济适用房：建设逐步增加
35 3、高档住宅：供求结构失衡，供应量大幅增加；需求依然旺盛
38 5、商业营业用房：热度开始回升，投资增幅较大
40 2、二手房价格全面逼近新房
41 (二) 中山区：开发最热点区域
42 (三) 西岗区：经济发达，房价稍低
42 (四) 沙河口区：临海区域，房价较高
42 (五) 甘井子区：价格最低；新盘较多
43 (六) 热点区域
43 1、青泥洼：商务开发潜力日益见长
44 2、西安路：商务氛围完善，价值日益提升
44 3、泉水区域：未来房地产开发的重点区域
44 4、站北凯旋广场与香炉礁商业物流区：商业重点建设工程
46 1、品牌企业作用凸现，龙头企业培育时机成熟
46 2、股份制企业表现突出，投资额占据绝对领先地位
46 3、普通住宅开发是竞争的主要方面，写字楼竞争是未来竞争方向
48 1、国家出台一系列宏观调控政策
50 2、房地产市场的规范力度空前
50 3、土地的总量控制和结构控制政策
50 4、《大连市经济适用住房建设和销售管理办法》提供政策保障
52 (三) 经济环境：GDP增长迅速，人均GDP将达中等发达国家水平
54 1、居民购买力水平：增长明显
54 2、居民居住现状：居住水平提高还有很大潜力
55 3、外地人的购房需求不断扩大
56 (五) 社会
56 1、汽车等交通工具的进步将带动大连房地产业向城郊拓展
57 1、土地供应将进一步减少
57 2、市场价格继续平稳上涨
57 3、住宅产业化趋势得到进一步加强
58 4、融资渠道将大大拓宽
58 5、纯住宅项目日趋减少
59 (二) 结构发展趋势
59 1、中档住宅的销售将继续旺盛
59 2、高档住宅依然有较大的需求空间
59 3、二手房显现增值空间，高端二手房需求旺盛
60 4、商住两用楼发展势头稳中有升，作为过渡形态仍有一定的发展空间
63 (二) 市场结构预测
64 1、进一步规范土地市场，做好土地储备工作
64 2、加强对房地产企业在建项目的服务、跟踪与监督
65 3、提供优惠措施，扩大外来人口的购房需求
65 4、密切注意房地产过热现象，建立房地产预警体系
65 (二) 开发商：提升大连市商品房建设水平
65 (三) 投资者：谨慎投资
3 表2 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较
21 表9 1992－2001年大连和沈阳住宅投资额对比
22 表10 2003年大连市各种所有制经济对商品房的投资情况
31 表12 1992年以来大连市内四区住宅商品房开发情况表
32 表14 2004年2季度大连市住宅售价
33 表15 2004年2季度大连开盘销售的主要住宅楼盘
33 表16 2004年第2季度大连新落成的主要楼盘
34 表17 2004年第3、4季度大连市入住的主要楼盘
34 表18 2005年大连市入住的主要楼盘
38 表19 2004年大连市部分写字楼租金及售价
38 表20 2004年第2季度大连店铺新开售项目
39 表21 2004年2季度大连新开业商业项目
41 表22 1992－2004年大连市市内四区商品房开发情况表
49 表24 2004年国家出台政策综述
52 表25 2004年各季度大连市GDP及增长情况
53 表26 2000－2004年大连市GDP及增长情况
54 表27 2004年大连市城市居民人均可支配收入和人均消费支出情况
61 表29 2005－2009年大连市房地产开发投资预测
62 表30 2005－2009年大连市商品房竣工面积预测
62 表31 2005－2009年大连市商品房销售面积预测
63 表32 2005－2009年大连市房地产市场结构预测
图目录
5 图3 2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
13 图5 2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
24 图9 2003年大连市区内成交土地块数分布
26 图10 2003－2004年大连市土地交易价格指数
27 图11 2004年大连市商品房价格分布
28 图12 2003－2004年大连市房屋销售价格指数
28 图13 大连市房屋租赁市场户型比例
29 图14 2003－2004年大连市房屋租赁价格指数
53 图15 2000－2004年大连市GDP及增长情况
53 图16 2003年大连、沈阳、成都和北京的GDP比较
55 图17 主要省市人均住房建筑面积
61 图18 2005－2009年大连市房地产开发投资预测
62 图19 2005－2009年大连市商品房竣工与销售面积预测
房地产连市
