数据来源与研究方法：
- 对行业内相关的专家、厂商、渠道商、业务（销售）人员及客户进行访谈，获取最新的一手市场资料；
- 艾凯咨询集团对长期监测采集的数据资料；
- 行业协会、国家统计局、海关总署、国家发改委、工商总局等政府部门和官方机构的数据与资料；
- 行业公开信息；
- 行业企业及上、下游企业的季报、年报和其它公开信息；
- 各类中英文期刊数据库、图书馆、科研院所、高等院校的文献资料；
- 行业资深专家公开发表的观点；
- 对行业的重要数据指标进行连续性对比，反映行业发展趋势；
- 通过专家咨询、小组讨论、桌面研究等方法对核心数据和观点进行反复论证。
报告简介：
一、2004年中国房地产行业概述
2 (一) 现状
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
3 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热
6 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强
6 4、供给严重地背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
7 5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
8 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
10 (二) 特点
10 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
11 2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体
12 3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
13 4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范
15 (一) 现状与结构
15 1、规模与增长：增长较快，市场规模在500亿元
15 2、各季度市场情况：一季度各指标均上升、二季度因宏观调控而使指标产生短期下浮
17 3、品牌市场结构：极少数优秀品牌与大多数模糊品牌
18 4、销售渠道结构：零售现房销售、拍卖甩尾、中介代售以及转售项目再建设为主
18 5、产品结构：低价房供应量不足，价格上涨显著
19 (二) 投资状况
19 1、房地产开发投资：2003年大幅猛增、2004年上半年投资态势良好
22 2、房地产开发建设：总量增长明显，上用房成为开发重点
22 3、商品房供给：中、高价位及大户型商品住宅上市量大
23 1、土地开发：取地成本有了显著提高
25 2、土地价格：上升较快
26 (四) 市场价格
26 1、销售价格：持续攀升
27 2、租赁价格：基本稳定
28 (一) 商品住宅
30 (二) 别墅
31 (三) 写字楼
32 (四) 商业用房
33 (五) 存量房和再上市房
36 (二) 河东区：经济适用房迎来发展机遇
37 (三) 河北区：市政改造带来高档项目的扩张
38 (四) 红桥区：低地价优势吸引开发商投资
39 (五) 南开区：地产开发热点、奥运主题走强
40 (六) 河西区：成熟地块、价格较高、商业地产集中
42 (七) 郊县：发展刚刚起步，态势不明晰
44 1、市场态势：强势厂商占据市场主导
47 2、竞争手段：由产品竞争向品牌竞争转换
48 3、集中度：相对国内其他城市而言，市场集中度较高
48 (二) 重点企业市场竞争力
51 1、政策变化：18号文促进市场健康发展
51 2、市场需求：收入提高、拆迁规模的增大都带来了巨大的市场需求
52 4、产业发展：随着改革深入整个地产业处于高速增长期
53 6、人口因素：本地人口增长较快、外来人口增长明显
53 7、其它：2008年奥运会导致房地产需求增长
53 (二) 不利因素
53 1、政策调控：121号等房地产政策收缩了土地供给，宏观调控加强了对行业的监管，房地产市场进入理性调整
55 3、经济因素：土地、建筑材料等价格的提升带来成本提高
57 (二) 规模预测
57 1、市场供应量预测
58 2、市场需求量预测
59 (三) 结构预测
61 2、加大天津房地产金融的支持力度，提高房地产行业的资金门槛
62 4、推进天津房地产产业的现代化
63 5、增强天津政府土地储备中心的调控权威，协调土地资源供给
5 表2 2004年1－3季度中国房价和地价上涨超过10%的城市
22 表6 2003年天津市房地产开发建设统计指标
23 表7 房地产开发成本费用
25 表8 2003年天津市房地产开发建设指数
35 表9 2004年天津市和平区部分地产项目价格
36 表10 2004年天津市河东区部分地产项目价格
37 表11 2004年天津市河北区部分地产项目价格
38 表12 2004年天津市红桥区部分地产项目价格
39 表13 2004年天津市南开区部分地产项目价格
41 表14 2004年天津市河西区部分地产项目价格
42 表15 2004年天津市主要郊县部分地产项目价格
44 表16 2004年天津房地产开发企业投资额、销售额33强
46 表18 2004年中国房地产开发企业100强
48 表19 天津市房地产发展(集团)股份有限公司评估
49 表20 天津市房地产企业市场竞争力得分比较
60 表21 2005－2009天津市房地产市场结构预测
5 图3 2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
12 图5 2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
20 图7 2004年1－9月天津房地产月度投资状况
21 图8 2002－2004年房地产投资增长率
23 图9 天津市商品住宅户型结构
24 图10 天津市各类土地供应比例
27 图11 2003年1季度－2004年2季度天津房地产价格指数走势
58 图13 2005－2009年商品房竣工面积预测增长率
59 图14 2005－2009年天津市商品房销售面积预测
59 图15 2005—2009年天津市商品房销售面积预测增长率
房地产天津市
