2004-2005年广州房地产市场研究年度报告

主要结论

一、2004年中国房地产行业概述
3 (一) 现状
3 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
4 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热
7 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强
7 4、供给严重地背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
8 5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
9 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
12 (二) 特点
12 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
12 2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体
13 3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
14 4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范

二、2004年广州市房地产市场概况
16 (一) 现状与结构
16 1、房地产市场发展平稳，房地产市场与宏观经济发展保持良好关系
16 2、商品房开发投资、施工及新开工指标稳步增长；竣工面积继续降低，增幅略有缩小
16 3、商品房销售面积持续增长，但增速放缓，市场交易旺盛
19 4、房屋空置面积同比仍在小幅增加，但环比面积下降
19 5、国有企业、私营个体和港澳台投资在房屋建设方面三足鼎立
20 (二) 开发投资
20 1、房地产开发投资增长平稳，增速低于全国平均水平
21 2、资金来源：外商投资大幅增长
22 (三) 土地供给、购置、开发状况及价格
22 1、存量土地逐步消化，土地供应总量在严格控制下小幅增长，供应结构基本合理
23 2、土地开发与购置投资下降，购置面积与开发面积有所增长
23 3、土地价格稳步上升
23 (四) 市场价格
24 1、商品房屋销售价格稳中有升
26 2、租赁价格持续小幅上升

三、2004年广州市房地产市场供需分析
27 (一) 供需概况
27 1、一手楼市供应有所下降
27 2、成交量出现下降
28 (二) 细分物业市场供给与需求
28 1、住宅
29 2、经济适用房
30 3、高档住宅
31 4、办公楼
32 5、商业营业用房
33 (三) 二手房市场供给与需求
33 1、市场交易旺盛，二手房成交量占总体成交量的比例略有浮动，逼近一手房
35 2、各区域表现各有不同，平衡趋势显现
36 3、住宅依然占据主体地位，商铺成交量回落，写字楼上升
37 4、成交价格开始回升

四、2004年广州市房地产重点区域市场发展状况
38 (一) 概况
40 (二) 主力地区：番禺、天河、海珠
40 1、番禺、天河、海珠的房地产市场从供给与需求量来看属于主力区域
42 2、番禺房价上升迅速，二手房交易活跃
43 (三) 潜力区域：白云、花都、芳村、黄埔
43 (四) 老城区：东山、荔湾、越秀
44 1、荔湾
45 2、东山

五、2004年广州市房地产市场竞争格局分析与重点企业竞争力评价
47 (一) 竞争格局
47 1、地产集中度较高，优胜劣汰加剧
49 2、民营、外资企业纷纷投资广州房地产业；深圳房地产企业进军广州
49 3、品牌企业加强市场垄断，马太效应日益明显
49 (二) 重点企业市场竞争力评价

六、2005－2009年广州市房地产市场发展因素分析
51 (一) 政策法规：政府宏观调控力度大大加强
51 1、土地宏观调控政策
51 2、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
52 3、国土资源部71号政策分析
53 4、央行加息政策
54 5、《关于加强商品房预售和销售管理的通知》：将规定定金收取不得强制
54 (二) 经济环境：区域经济总部效应凸现
54 (三) 人口：购买力强劲
55 1、居民购买力水平
56 2、购房人群特征变化
58 (四) 社会：网络经济、IT技术和信息化促使房地产业加快升级
59 (五) 交通：地铁五号线

七、2005－2009年广州市房地产市场发展趋势
60 (一) 市场发展趋势
60 1、房地产投资将继续保持稳步增长态势
60 2、二手房市场将继续保持旺盛态势
60 (二) 结构发展趋势
60 1、写字楼市场发展将尤其突出
61 2、住宅投资比例下降，住宅质量提升
61 3、各区特色定位将进一步分化，老城区的开发地位下降，新城区迎来投资热潮

八、2005－2009年广州市房地产市场发展预测
62 (一) 预测依据
62 (二) 市场规模预测
64 (三) 市场结构预测

九、建议
65 (一) 政府：加强宏观调控，降低商品房空置率
65 (二) 房地产企业：加快走向全国经营的步伐
65 (三) 投资者：谨慎投资，投资地段主要是新建地铁沿线

报告说明

表目录
3 表1 1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
6 表2 2004年1－3季度中国房价和地价上涨超过10%的城市
8 表3 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
11 表4 2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
17 表5 2003年与2004年商品房销售状况
19 表6 2003年各种所有制企业房屋建设情况
20 表7 2004年各月累计完成开发投资额
22 表8 2004年1－9月按企业性质完成开发投资额
23 表9 2004年1季度土地开发与购置投资情况
29 表10 2004年1－6月经济适用房销售情况
35 表11 2003年广州二手房交易主要区域成交状况
38 表12 各区域优势分析及未来发展状况
39 表13 2004年1－11月各区房屋销售面积及同比增速
40 表14 2003年番禺、天河及海珠三区预售情况
41 表15 2003年番禺、天河及海珠三区成交金额
44 表16 2004年上半年房屋空置面积情况
47 表17 2004年7月广州市房地产开发施工面积前10名企业
48 表18 2004年7月广州市房地产开发投资前10名企业
48 表19 2004年7月广州市房地产开发新开工面积前10名企业
50 表20 重点企业市场竞争力评价结果
62 表21 2005－2009年房地产开发投资预测
63 表22 2005－2009年商品房竣工面积预测
63 表23 2005－2009年商品房销售面积预测
64 表24 2005－2009年房地产市场结构预测
图目录
4 图1 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较情况
5 图2 2004年1－10月全国房地产开发投资总额
6 图3 2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
10 图4 2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
13 图5 2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
18 图6 2003－2004年9月全省、广州及深圳商品房销售额状况对比
21 图7 2004年各月累计完成开发投资额
24 图8 2003－2004年3季度商品房销售价格指数
25 图9 2003－2004年全省、广州及深圳商品房均价对比
26 图10 2003－2004年3季度房屋租赁价格指数
34 图11 2001－2004年二手房成交面积及占总体成交比例
34 图12 2004年1－6月二手房成交面积及占总体成交比例
36 图13 2004年1－6月各区二手房交易面积
37 图14 2004年上半年各类二手房成交面积比例
39 图15 2004年1－11月各区房屋销售面积及同比增速
39 图16 2004年上半年广州各区批准预售商铺成交面积分布
41 图17 2001－2004年上半年番禺区一手房成交面积走势
42 图18 2001－2004上半年番禺区一手房成交价格走势
56 图19 广州市购房者所在企业类别
56 图20 广州市购房者职业类别
57 图21 广州市购房者的年龄现状
58 图22 广州市购房者购房意图
63 图23 2005－2009年房地产开发投资预测
64 图24 2005－2009年商品房竣工与销售面积预测