2004-2005年北京房地产市场研究年度报告

主要结论
一、2004年中国房地产行业概述
2 (一) 现状
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
3 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热
6 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强
6 4、供给严重地背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
7 5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
8 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
11 (二) 特点
11 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
11 2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体
12 3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
13 4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范

二、2004年北京市房地产市场发展概述
15 (一) 现状与结构
15 1、2004年市场规模达1500亿，开发投资增长20.8%
15 2、各季度市场情况：2004年上半年表现强劲，全线上扬
16 3、品牌市场结构：少数强势品牌与众多纯粹产品品牌
16 4、市场结构与产品结构：二三级市场蓬勃发展；高端住宅积压，中低档住宅仍供给不足；空置率高于国际平均水平
17 (二) 投资状况
17 1、增长稳定，办公楼和别墅为主要投资目标
20 2、开发重点为公寓别墅和办公楼，施工面积增长趋缓、新开工面积2004年出现负增长
22 (三) 土地状况
22 1、2003年开发规模增长显著，2004年下降明显；2004年拆迁量显著减少，土地交易量显著增加
23 2、土地价格：综合地价基本稳定，略有上升，居全国首位
25 (四) 市场价格
25 1、销售价格：2003年6月开始逐步走强，2004年7月起显著上涨
27 2、租赁价格：房屋租赁价格指数逐步下降

三、2004年北京市房地产市场供需分析
29 (一) 供需概况
29 (二) 细分物业市场供给及需求
29 1、商品住宅
35 2、别墅
42 3、写字楼
45 4、商业营业用房
46 5、存量房和再上市房

四、2004年北京市房地产重点区域市场发展状况
50 (一) 东部区域：北京房地产市场的核心区域
52 (二) 南部区域：住宅开发新热点区域
53 (三) 西部区域：写字楼与高级住宅开发租赁的热点区域
55 (四) 北部区域：开发新盘不多
57 (五) 远郊区县：别墅开发是其亮点
57 (六) 主要热点区域
58 1、2003年北京房地产市场热点区域
60 2、2004年北京房地产市场热点区域

五、2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价
61 (一) 竞争格局
61 1、竞争态势：群雄并起的战果时代
61 2、竞争手段：以品牌竞争力为主
61 3、集中度：北京房地产产业集中度低、企业资质普遍偏低
62 (二) 重点企业市场竞争力

六、2005－2009年北京市房地产市场发展因素
66 (一) 有利因素
66 1、政策变化：18号文、《北京市城市房屋转让管理办法》、五环取消收费
67 2、市场需求：对环境、社区配套服务以及房屋装修的需求增加
68 3、举办2008年奥运会有利于京城房地产的发展
68 4、加入WTO有利于北京房地产市场的健全
69 (二) 不利因素
69 1、政策调整：121文件、土地改革、物业管理政策出台、71号令对房地产市场进行规范调整，房地产市场降温
70 2、市场需求：二三级市场需求得不到满足
70 3、经济因素：外资企业从北京的迁出将冲击写字楼和高档住宅市场
70 4、周边城市房地产业的相对不健全
71 5、SARS使消费者选择住房更偏好健康、安全型住宅

七、2005－2009年北京市房地产市场发展趋势
72 1、郊区房价将会上涨
72 2、北京周边城市将是未来房地产发展重点
73 3、分区居住明显

八、2005－2009年北京市房地产市场发展预测
74 (一) 预测依据
74 (二) 规模预测
74 1、市场供应量预测
76 2、市场需求量预测
77 (三) 结构预测

九、建议
79 1、提高房地产市场的消费能力
79 2、加大房地产金融的支持力度，提高房地产行业的资金门槛
80 3、加快房地产企业的转制转型
80 4、推进房地产产业的现代化
81 5、增强政府土地储备中心的调控权威，协调土地资源供给
81 6、提高五环周边地域的空间质量

报告说明
表目录
2 表1 1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
5 表2 2004年1－3季度中国房价和地价上涨超过10%的城市
7 表3 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
10 表4 2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
15 表5 2004年1季度北京房地产市场概况
16 表6 2004年2季度北京房地产市场概况
18 表7 2003年北京市各月房地产开发投资额
19 表8 2004年1－8月北京房地产开发投资
20 表9 2003－2004年北京市房地产开发资金来源
20 表10 2003－2004年北京市房地产开发建设统计指标
23 表11 2003年北京城市地价指数变化状况
24 表12 北京近三年来地价占房价比例一览
26 表13 北京商品房价格的分布情况
27 表14 2004年3月北京市各区住宅市场价格一览
32 表15 2003年北京经济适用房供给数量分布
32 表16 2003年北京经济适用房供给面积分布
33 表17 2003年不同区域经济适用房最高价格与最低价格对比
34 表18 北京政府批准定价的经济适用住房建设项目
46 表19 2003年1月－2004年5月北京市存量房交易总览
50 表20 2004年北京东部区房地产主要新开项目一览表
51 表21 2004年北京东部区房地产其他新开项目一览表
52 表22 2004年北京南部区房地产主要新开项目一览表
53 表23 2004年北京南部区房地产其他新开项目一览表
54 表24 2004年北京西部区房地产主要新开项目一览表
54 表25 2004年北京西部区房地产其他新开项目一览表
56 表26 2004年北京北部房地产主要新开项目一览表
56 表27 2004年北京北部房地产其他新开项目一览表
62 表28 北京首都创业集团评估
63 表29 北京房地产重点企业市场竞争力得分比较
67 表30 不同年龄段对社区配套提供服务的选择(百分比)
68 表31 购房者对于装修的态度
75 表32 北京1999－2004年8月房地产开发情况
76 表33 2005－2009年北京市房地产市场供应量预测
77 表34 2005－2009年北京市房地产市场需求量预测
78 表35 2005－2009年北京市房地产市场结构预测

图目录
3 图1 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较情况
4 图2 2004年1－10月全国房地产开发投资总额
5 图3 2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
9 图4 2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
12 图5 2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
17 图6 1995－2003年北京市商品房空置率
18 图7 2003年北京市各月房地产投资额及增幅
21 图8 2003年与2002年北京房地产开发建设对比图
22 图9 2004年1－8月与2003年同期北京房地产开发建设对比图
24 图10 2002年北京市各类土地不同级别基准地价
25 图11 1995－2004年6月北京商品房住宅均价走势
26 图12 北京市商品房住宅2003年1月至2004年7月月度销售均价走势
26 图13 2003年1月至2004年7月北京市各区县商品住宅销售均价图
28 图14 2003年1季度－2004年2季度北京房地产价格指数
30 图15 1999－2004年北京商品住宅投资额及其增长率
32 图16 2003年北京经济适用房供给数量百分比分布
32 图17 2003年北京经济适用房供给面积百分比分布
33 图18 2003年北京市不同区域经济适用房价格(均价)分布
33 图19 2003年北京市不同区域经济适用房容积率
35 图20 2003年北京新开盘别墅分布
36 图21 2004年上半年北京新开盘别墅分布
37 图22 2003年上半年北京别墅市场物业类型分布
37 图23 2004年上半年北京别墅市场物业类型分布
38 图24 2004年1－6月各分区域别墅销售面积比重
38 图25 2002年北京别墅套价分布
39 图26 2003年北京别墅套价分布
39 图27 2002年北京别墅物业类型分布
40 图28 2003年北京别墅物业类型分布
40 图29 2002年北京别墅套价分布比较
41 图30 2003年北京别墅套价分布比较
41 图31 2003年与2004年北京别墅开盘各类均价分布比较
42 图32 1993－2004年1季度北京甲级写字楼供应量一览
43 图33 2003年各季度北京写字楼市场销售面积
44 图34 2003年北京甲级写字楼租金走势图
45 图35 2004年1－4月北京商业营业用房销售面积走势
47 图36 北京市2004年1－6月二手房成交量图
48 图37 2003年10月到2004年6月年央产房上市量图
49 图38 2004年1－7月北京二手房交易均价
49 图39 2004年北京市部分地区二手房价格对比
58 图40 2002－2003年购房者区位选择比例
58 图41 选择东部区的购房者选择具体区域的比例
59 图42 选择西部区的购房者选择具体区域的比例
59 图43 选择南部区域的购房者选择具体区域的比例
60 图44 选择北部区域的购房者选择具体区域的比例
60 图45 2003年不同工作地点购房对象区位选择
67 图46 2002年和2003年购房群体购房时看重的因素比例比较
74 图47 1990－2004年8月北京商品房竣工面积情况
75 图48 1986－2004年8月北京商品新开工面积情况
77 图49 2004年北京市房地产市场结构