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报告简介：
我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998－2007年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。
2007年末，全国商业性房地产贷款余额4.8万亿元，比年初增加11200亿元，同比增长30.4%，增速比上年同期快8.3个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.8万亿元，比年初增加3900亿元，同比增长27.7%，增速比上年同期快0.7个百分点；购房贷款余额3万亿元，比年初增加7300亿元，同比增长32.2%，增速比上年同期快13.2个百分点。
本年资金来源中，国内贷款6960.98亿元，同比增长32.3%，占18.7%；利用外资增长64.8%，占1.7%；自筹资金11772亿元，同比增长37.1%，超过贷款增速，占31.6%；其他资金17873.65亿元，同比增长41.5%，占48%。其他资金来源中定金及预收款10628.5亿元，同比增长31.6%，占其他资金的59.5%，占总资金的28.5%。
根据用益信托工作室统计，2007年全年共发行集合信托产品628个，发行规模1054.4亿元，发行规模相比上年度增长了74%。其中，2007年房地产企业通过信托公司发行集合信托计划募集了121.5亿元，占全年集合信托计划募集资金总规模的11.3％。
房地产公司在资本市场的融资方式可以分为股权融资、债权融资、可转换债券融资三大类。总的来看，上市公司在资本市场的融资方式越来越多元化，涵盖了股权融资(包括IP0、增发、配股、认股权证)、公司债券和可转换债券这三大类主要融资方式。
2007年有广宇集团、荣盛发展2家房地产开发企业在深圳证券交易所上市，首发募集资金共计15.86亿元。其中，广宇集团募集资金6.8亿元，荣盛发展实际募集资金9.05亿元。募集资金规模远远小于2006年保利地产的20.93亿元和北辰实业的36亿元。
2007年房地产上市公司中只有中粮地产1家公司进行了配股融资，募集资金13.48亿元，实际募集资金13.3亿元。
2008年4月，中国人民银行近日发布的《2007年中国金融市场发展报告》指出，会择机推出房地产投资信托基金（REITs）产品。这无疑将成为地产融资方面一个重要的信号。
根据国家统计局公布的数据，2007年全国房地产开发利用外资（不含外商直接投资）高650亿元，增长64.8％，整体高出其他渠道资金增长26.2个百分点。虽然外资投资占房地产总投资规模比例不到2％，但是在我国实际利用外资资金中，却有10％左右的资金直接投向了房地产。
虽然2007年国家先后出台了多项限制外资进入房地产投资的政策，但依旧挡不住外资投资中国房地产的热情。外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法，加速进入中国房地产业；个别二三线城市2007年引入外资投资房地产的资金规模增幅甚至超过了100％。
整体看，商业银行的房地产贷款质量较好。2007年末，金融机构全部贷款的不良率为8.4%，其中房地产业贷款的不良率为5.58%，比2006年末下降了2.07百分点，比全部贷款的不良率低2.82个百分点。住房按揭贷款的不良率为1.08%，比2006年末降低0.29个百分点。总体而言，按揭贷款仍然是商业银行信贷资产中相当优良的部分。
2007年发行的房地产信托加权平均收益率为7.83%。近年来，由于国家实行宏观调控和金融紧缩的政策，资金日渐捉襟见肘的房地产开发商由于银行的银根抽紧而开始寻求新的融资渠道。房地产信托开始走俏市场。
总的而言，海外金融机构对于投资回报率的要求明显高于市场平均水准。其要求股权投资回报一般为10%-30%；对于收购一些优秀的物业再进行转租转售的项目，如果是自己会经营，要求回报率为10%左右，如果转售，回报要求超过20%；在债权投资项目上，其要求达到8%-10%的回报率。
〖 目 录 〗
第一章 2007年房地产金融业发展环境及影响分析 1
第一节 影响房地产业发展的因素分析 1
一、国家宏观经济对房地产业的影响 1
二、国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响 1
三、地区经济对房地产业的影响 1
四、科技进步对房地产业的影响 2
五、其他因素对房地产业的影响 2
第二节 房地产宏观调控 3
一、2005年宏观调控分析 3
二、2006年宏观调控分析 3
三、2007年宏观调控分析 4
四、2008年调控预期 7
第三节 金融业发展情况及其对房地产金融的影响 9
一、我国金融业发展情况分析 9
二、金融业发展情况对房地产金融的影响 9
第二章 2007年房地产金融业基本运行态势分析 11
第一节 房地产金融市场状况 11
一、开发融资市场 11
二、购房融资市场 12
第二节 2007年房地产金融重大事件分析 13
一、央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩 13
二、央行大力加强住房消费信贷安全管理 13
三、房地产开发资金来源多样化，上市融资大幅度增加 15
第三节 房地产金融存在的问题 17
一、市场参与主体主要为商业银行 17
二、市场深度仅限于一级市场 17
三、金融产品主要为银行信贷 17
四、延伸服务水平较低 17
五、政策性住房金融制度存在缺陷 17
六、制度建设缺位 18
第四节 房地产金融发展前景 19
一、建立和完善房地产金融市场 19
二、建立多元化的融资渠道 19
三、防范和化解房地产金融市场风险 19
第三章 房地产市场运行情况 21
第一节 房地产开发情况 21
一、土地购置面积 21
二、土地开发面积 21
三、建设情况 22
第二节 房地产销售情况 24
一、商品房销售情况 24
二、商品住宅销售情况 25
三、销售价格情况 25
第三节 2007 年70 个大中城市价格情况分析 27
一、房屋销售价格同比上涨10.2% 27
二、房屋租赁价格同比上涨3.1% 27
三、土地交易价格同比上涨10.7% 27
四、物业服务价格同比上涨0.4% 28
第四节 2007年房地产市场运行情况及08 年走势 29
一、2007 年房地产市场运行状况 29
二、2008 年房价走势预测 31
三、2008 年房地产市场发展形势展望 32
第五节 2007 年五大热点城市房地产市场发展 36
一、北京：开发投资增速继续提高，房价高位运行 36
二、重庆：开发投资平稳增长，销售增幅回落 37
三、武汉：开发投资增幅平稳，房价涨幅较快 39
四、深圳：近几年房价高涨，08 年趋于理性 42
五、上海：政策执行力加大，供应结构调整 43
第四章 2007年房地产金融行业发展情况 48
第一节 房地产金融资金需求情况 48
一、房地产金融资金需求整体情况 48
二、房地产开发建设资金需求情况 49
三、收益性物业投资资金需求情况 52
四、个人住房贷款需求情况 53
第二节 房地产金融资金来源情况 55
一、房地产开发建设资金的主要来源 55
二、收益性物业投资的主要来源 58
三、个人住房贷款主要来源 59
第三节 2007年房地产信托发展情况 60
第四节 2007年房地产资本市场融资 62
一、IPO融资 62
二、配股 63
三、增发 63
四、其他融资方式 64
五、发展趋势分析 65
第五节 房地产信托基金 67
一、房地产投资信托基金酝酿 67
二、中信信托推出投资房地产创新产品 69
第六节 2007年外资进入状况 70
一、外资进入整体情况 70
二、国际房地产基金进入情况 71
第五章 2007年我国房地产金融行业投资与经营状况分析 74
第一节 2007我国房地产金融行业投资情况分析 74
一、房地产金融行业投资增长情况分析 74
二、房地产金融资金主要投向分析 75
第二节 房地产金融行业效益情况分析 78
一、房地产金融行业效益水平分析 78
二、房地产金融行业效益主要影响因素分析 79
第六章 2007年房地产金融行业区域分析 80
第一节 我国房地产金融行业区域分布特征及变化分析 80
一、各省市房地产开发投资额对比情况 80
二、各省市房地产开发投资资金来源对比情况 80
第二节 我国房地产金融行业运行主要省市比较分析 84
一、北京 84
二、上海 85
三、广东 86
四、江苏 88
五、浙江 89
第七章 2007年房地产金融行业绩效综合比较分析 91
第一节 银行房地产贷款 91
一、安全性分析 91
二、盈利性分析 92
第二节 房地产信托 93
一、安全性分析 93
二、盈利性分析 93
第三节 海外资本 95
一、安全性分析 95
二、盈利性分析 95
第八章 2007年房地产金融行业典型代表分析 97
第一节 建行房地产金融业务 97
第二节 联华信托 99
一、第一支基金型房地产信托计划发行 99
二、REITs2008年下半年推出 99
三、引进战略投资者 100
第三节 摩根士丹利房地产基金 102
第九章 房地产金融行业风险评价 104
第一节 宏观调控风险评价 104
一、从紧的货币政策对房地产市场的影响 104
二、应对措施 105
第二节 房地产信贷风险评价 107
第三节 流动性风险评价 109
第四节 行业资金状况风险 110
一、万科降价背后的困局 110
二、地产商探寻其他融资方式 110
第五节 行业竞争风险评价 112
一、优势房地产企业具有明显的规模经营格局 112
二、股权分置冲击原有的房地产企业所有制格局 112
三、政府的紧缩政策的强大威力，房地产公司将进入兼并高潮 112
四、大型开发商加快兼并步伐 113
附 表
表1 2007 年全国土地购置情况 21
表2 2007 年购置土地面积增幅超过40%的地区 21
表3 2007 年购置土地面积降幅超过30%的地区 21
表4 2007 年全国开发土地情况 22
表5 2007 年完成土地开发面积增幅超过50%的地区 22
表6 2007 年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况 22
表7 2007 年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况 23
表8 2007 年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况 23
表9 2007 年各类型商品房销售面积 24
表10 2007商品房销售面积与上年相比超过40%的地区 24
表11 2007 年销售面积小于竣工面积的地区 24
表12 2006 年销售面积大于竣工面积超过1000 万平方米的地区 24
表13 2007 年各类型商品房销售额 25
表14 2007 年商品住宅销售面积增幅超过50%的地区 25
表15 2007 年商品住宅销售面积大于竣工面积超过1000 万平方米的地区 25
表16 2007 年商品房销售价格增幅超过25%的地区 26
表17 2007 年商品住宅销售价格增幅同比超过25%的地区 26
表18 商业银行房地产贷款整体情况 48
表19 银行贷款投放及资金头寸景气指数（%） 49
表20 2007年房地产开发建设资金需求情况 50
表21 2007年商业营业用房投资完成额 52
表22 2007年办公楼投资完成额 53
表23 2007年房地产开发投资资金来源合计 55
表24 2007 年全国房地产开发到位资金情况 56
表25 2007年各月累计房地产开发本年资金来源细项情况 57
表26 2006-2007年本年资金来源各细项增速 % 58
表27 2007年房地产上市公司增发募集资金额 64
表28 2001－2007 年全国房地产完成投资增长率及其占固定资产的比重 74
表29 2007 年各地区房地产开发投资状况 75
表30 2007 年房地产开发投资增幅超过40%的地区 75
表31 2007 年商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况 77
表32 2007 年各地区住宅房地产开发投资状况 77
表33 金融机构房地产贷款不良率 78
表34 北京房地产开发投资资金来源情况 84
表35 上海房地产开发投资资金来源情况 85
表36 广东房地产开发投资资金来源情况 87
表37 江苏房地产开发投资资金来源情况 88
表38 浙江房地产开发投资资金来源情况 89
表39 建设银行房地产金融业务品种 97
表40 2006-2007年建设银行房地产贷款情况 98
表41 2005-2007年建行贷款不良率情况 98
附 图
图1 2005-2007年房地产贷款增长情况 16
图2 2006-2007年70个大中城市房屋销售价格同比指数 27
图3 银行贷款需求与贷款量景气指数% 49
图4 2004-2007年房地产开发投资额及增速 50
图5 2007年各月累计房地产开发建设计划资金需求和融资情况 51
图6 2007年各月累计房地产开发建设实际资金需求和融资情况 51
图7 2004-2007年个人住房贷款余额及增速变化 54
图8 2006-2007年房地产开发到位资金情况 56
图9 2007 年房地产开发资金来源情况 57
图10 2007年房地产开发资金中各项资金来源占比情况 58
图11 2006-2007年全国房地产投资增长情况 74
图12 2005-2007年东、中、西部房地产开发投资同比增长情况 76
图13 2007 年房地产开发投资比重情况 77
图14 2007年各省市房地产开发投资资金额及增长率比较 80
图15 2007年各省市房地产开发本年资金来源及增长率比较 81
图16 2007年各省市房地产开发投资资金中国内贷款额 81
图17 2007年各省市房地产开发投资资金中其他资金 82
图18 2007年各省市房地产开发投资资金中自筹资金 82
图19 2007年各省市房地产开发投资资金中利用外资 83
图20 2006年北京房地产开发投资资金来源结构 84
图21 2007年北京房地产开发投资资金来源结构 85
图22 2006年上海房地产开发投资资金来源结构 86
图23 2007年上海房地产开发投资资金来源结构 86
图24 2006年广东房地产开发投资资金来源结构 87
图25 2007年广东房地产开发投资资金来源结构 87
图26 2006年江苏房地产开发投资资金来源结构 88
图27 2007年江苏房地产开发投资资金来源结构 89
图28 2006年浙江房地产开发投资资金来源结构 90
图29 2007年浙江房地产开发投资资金来源结构 90
房地产
