境外买家总被看作是炒高楼价的罪魁祸首：高价买入，加价抛出。不过，最近上海一家房地产中介行古北店店长吴小弟发现，境外购房者现在操作手法与温州炒房团完全不同。“前者很少短期抛售，他们会持有3到5年再套现；但温州炒房团坚持不到2年就会转手，或转战另一个区域再买。境外买家强调‘性价比’，而炒房团则更倾向于‘便宜’。”

    据上海台庆房产研展部统计，7月上海二手住宅成交量环比上月下降7.3%，但这期间，港澳台、外籍人士购买量逆市增长两成，从而创出2007年8月以来的新高。另外，7月境外人士购买量与其2008年月平均购买的181套相比而言，成交量是其2.3倍。

    当然，不是上海所有板块都受益于此，多数买家仍集中在小陆家嘴、古北及新天地这些已经根深蒂固的豪宅板块。从各总价区间来看，300万以上二手住宅成交量呈现3%~8%的增长；而200万以下住宅成交量则整体出现4%~10%的萎缩。

    业内判断，这些境外买家多为企业高管，在理财方面颇有心得。最近的成交量增加，一方面是因为他们近两个月才关注到国内的楼市爆棚；另一方面是出于安全角度，希望将“理财包”做一个更合理配置。

    台湾买家张先生就是这样考虑的，他4月底买入了上海盛大金磐的一处二手景观房，当时成交价为5万元/平方米，现在类似房源售价已超6万元/平方米。而类似房源现在月租金可达1.5万元到2万元。张先生对这笔投资十分满意，他介绍朋友在陆家嘴继续寻觅房源，朋友7月初敲定一套世茂滨江非景观房，售价不足3.6万元/平方米，但随附的租约每月就有1.7万元收入，几乎可“以租养房”。

    “他们(指上述买家)多数在美国、新加坡股市收入颇丰，现在希望将股市和不动产的投资进行合理分配，图个安全。”台庆房产陆家嘴店店长杜伟称。吴小弟说，他接触的一个日企高管有300万元人民币现金，当获知古北御翠豪庭单价高达5万元/平方米后，他选择了旁边的国际花园，后者售价是4万元/平方米左右。“有高价楼盘的辐射，仍存在涨价空间。”吴小弟如是分析这位客户的投资经。

    据古北地区某楼盘销售主管分析：境外投资者买房一次性付清比例很小，他们尽可能要求折扣和较好户型；要么就美元购买，以此套现，突破外汇兑换限制。相比而言，温州炒房者是“走量”，通常会选最便宜的户型。

    这些“稳健”投资者有可能遭遇窘境。“年后这一波大热行情由内资发动，境外的高价买家在4、5月才被带动积极加入，若后续行情出现逆转，内资会是赢家，外资却有高位套牢风险。”上海台庆房产副总经理陈史翎说。

    按照杜伟的说法，过去1到2个月他经手的豪宅价格上升了15%到20%，有些买家之所以现在进入，是因为他们没有经历过之前价格低的时候，无法针对之前的价格进行很好比较，所以心理平衡。

    这就如同一场房价游戏。无论因为何种理由将高档房作为投资产品，都间接导致高档房楼价攀升，带动中外环价格一飞冲天，给整体楼市带来泡沫。

    “几百套豪宅几乎决定了上海数万套成交的价格上扬，最终在7月份就显示出了整体的‘价升量跌’，这并不是一个好兆头。”陈史翎说。有限的豪宅供应带动均价持续攀升(一手住宅均价从4月的13351元持续上升到7月的15754元，上涨幅度达18%)，而从豪宅所占比例来看，6月4万元/平方米以上的豪宅仅占总成交量的0.96%，还不到1%。“表面看来供应紧张，但是若将内环内‘有主’地块都悉数开发出来，就会发现这种短缺很大程度是‘人为’的原因罢了。”陈史翎坦言