导读：岁末成都市二手住宅市场持续火热升温，成交量与一手房相差不多，在2010年12月23日—24日两天，二手房成交量反超一手房，出现倒挂现象，这很值得深究，或将昭示成都房地产市场需求转型。
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A 一二手房倒挂昭示房地产市场需求转型；
B 2011年成都进入投资型需求城市。
岁末成都市二手住宅市场持续火热升温，成交量与一手房相差不多，在2010年12月23日—24日两天，二手房成交量反超一手房，出现倒挂现象，这很值得深究，或将昭示成都房地产市场需求转型。
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。任何一种需求，都可以兼容其它需求，譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求，但每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。不同的需求，表现不同的楼市外部特征。首次置业型需求对产品的要求不高，对价格异常敏感；改善型需求为主的城市，对产品的要求很高，一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂，价格与房屋面积成正比；投资性需求特征明显的城市，首要特点是装修溢价，出于时间成本的考虑，倾向于精装房，对产品品质要求也高，小户型可能实现更高的单价，因为总价相对要低；投机需求的城市，往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口，判断这些城市的市场，只需考察一个数据，闲散资金汇聚的速度，这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。
2010-2015年中国房地产行业市场全景调研及投资分析深度研究报告
一般而言，目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内，新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低；二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房；二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导，这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围；一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过1.5：1的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户极少。
岁末成都二手房持续升温，或将昭示明年成都进入投资型需求城市，房地产市场将持续发展。
（来源：新浪地产）
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