导读：随着亚太地区经济的蓬勃发展，房地产市场在2006年亦表现良好。东京、新加坡、香港和上海等金融中心的写字楼租金水平创下历史新高。新年伊始，亚太市场走势如何？海外基金会继续高调投资中国吗？ 　　为此，记者近日专程采访了仲量联行亚太地区研究部负责人文丽菁博

随着亚太地区经济的蓬勃发展，房地产市场在2006年亦表现良好。东京、新加坡、香港和上海等金融中心的写字楼租金水平创下历史新高。新年伊始，亚太市场走势如何？海外基金会继续高调投资中国吗？

　　为此，记者近日专程采访了仲量联行亚太地区研究部负责人文丽菁博士，她预计2007年的亚太地区房地产市场仍然乐观。文丽菁博士表示：“2006年，亚太地区各市场都实现了增值。这种趋势很可能会延续到新的一年。此外，我们注意到了一些影响房地产市场的大趋势，这些趋势将对房地产企业的战略产生重大影响。”

　　写字楼市场升势拟再创新高

　　新企业的成立和企业扩张使得整个地区的写字楼吸纳量有所提高，写字楼市场的租金和资本值也随之增长。由于资本支出预期强劲，该趋势有可能会再持续12个月。而另一方面，有限的新供给限制了大多数城市的租赁业务，尤其是东京、新加坡、香港和上海这样的主要金融中心。在这些城市，新建成的写字楼大多都被预租。这意味着租金在近期内还将继续上涨。大多数市场的租金水平都已接近1996/1997年高点，而且很多人都认为此次行情会超过上次，创下历史新高。

　　工业物业成为抢手资产

　　近几年来一个显著的趋势就是工业物业成为抢手资产，亚洲作为“世界工厂”的地位推动了各个行业对制造和物流空间的需求。同时，工业物业相对较高的回报和传统房地产资产的稀缺也让那些寻求更高回报、更低资本支出和合理入市契机的投资者越来越多地将注意力放到工业物业上来。

　　文丽菁博士说：“同时，租户的要求也在发生变化。仓储已不再是主要的推动因素，物流设施、用于研发和业务流程外包的科技园区成为这一变化的主要推动力。由于工业物业能更好的满足亚洲地区迅速增长的外向型产业的发展，这股趋势将在未来几年内持续下去。”

　　跨国资本流动增长

　　投资者对高回报和多元化投资组合的追求，导致了地区间和地区内的跨国资本流动的大幅增长。2006年上半年，亚太地区的资本流动达到430亿美元，全年的数字则有望突破800亿美元大关。其中，大约30%来自地区间和地区内的投资流动。

　　亚太地区的房地产市场是近年来国际投资者最热衷的行业，尤其是日本和中国的房地产市场。更高的利率会提高负债投资者的融资成本，但由于利率达到高点且投资收益依然高于融资成本，套利机会仍旧存在。

　　汉城、东京等北亚城市仍旧是当地和外国房地产基金投资的热土，由于这些基金热衷于通过寻找高回报资产来实现其投资组合的多元化。随着日本这一世界第二大经济体进入自上世纪八十年代中期以来最长的增长期，投资者纷纷对走势强劲的东京房地产市场进行投资。而主要基金所面临的空置风险的降低加之租金水平的回升，也使得汉城的写字楼市场从机会市场转向了核心市场。

　　文丽菁博士说：“随着机构基金的水平不断提高，我们也发现近些年来跨地区的交易越来越多。国内投资者也发现国际机构投资者越来越聪明，这些投资者在亚洲经济复苏的这段时间其能力也有所提高。”

　　“投资者还会继续跨境寻求高回报，而且已开始在其他地方寻找投资机会。日本目前已经是这种情况了，各种基金越来越多的把眼光放到东京以外的主要地区城市，如大阪和名古屋。中国的情况也类似，投资的中心正转向成都、大连和天津等二级城市。中国和印度这些市场强大的基础和长期前景会吸引机构投资者将其投资组合当中更多的比重放到这些市场中去，作为其多元化战略的一部分。”

　　证券化更深更广

　　跨境资本流动日趋活跃的原因之一就是证券化市场，特别是房地产投资信托市场的增长。

　　自从2001年房地产投资信托代码首次出现在日本，亚洲房地产投资信托市场就呈现几何增长--从2001年9月日本的仅仅两家总价20亿美元的房地产投资信托基金增长到2006年年底的83家房地产投资信托基金，总市值652亿美元。其中日本和新加坡分别占据该市场份额的61.9%和22.8%。

　　包括日本、新加坡、香港、韩国和马来西亚在内的许多主要的亚洲金融市场都启动了自己的房地产投资信托市场，而其它亚洲金融市场也纷纷加入这一行列。文丽菁博士说：“亚洲迅速增长的房地产投资信托市场加深并拓宽了房地产资本市场。”

　　居民收入增长促进超大型项目开发

　　良好的就业前景、不断增长的收入水平和欣欣向荣的证券市场使得亚洲地区的商铺和住宅物业市场表现良好。去年圣诞节期间，房地产市场实现了近年来最好的销售成绩。与此相类似，全球资本市场的增长增强了投资者信心，潜在买家也开始重新考虑买楼置业。文丽菁博士说：“同时，业务扩张，尤其是银行和金融机构业务的扩张，也有望使住宅租赁市场的强劲增长再持续一年。”

　　此外，随着亚洲市场的复苏，市场上再次出现了超大型项目。在一些地区，规划都进行得相当顺利。突出的例子包括新加坡的Integrated Resorts、日本的东京中城项目、上海北外滩地区为实现运输业收入而进行的改造以及上海太平桥地区52公顷城市改造工程。

　　文丽菁博士认为，超大型项目是一座城市乃至像新加坡这样的一个国家重新定位的方式。他们是乐观精神和房地产开发所需资本实力的代表。

　　文丽菁博士表示：“我们的中短期分析显示，房地产市场将持续强劲走势。投资者信心充足，公司继续扩张，投资依然活跃，资金不断从美国、欧洲和中东涌入。由于新的优质供给依然有限而需求依然强劲，租金水平还会上涨。但企业已经感受到租金成本的压力，估计这会促使公司考虑分散业务地点。”

　　“亚太地区房地产市场的成熟水平参差不起，这也带来了重要的投资机会。大多数市场周期性的需求因素和相对紧张的供给对投资者来说都是颇具吸引力的。从中短期来看，来自欧洲、美国、中东和亚太地区内部的跨国资本流动只会使竞争加剧，并导致未来12个月内回报率缩水。总而言之，2007年亚太地区的房地产市场仍将保持强劲增长。”文丽菁博士总结道。

亚太物业抢手