2004-2005年上海房地产市场研究年度报告

〖 目 录 〗

主要结论
一、2004年中国房地产行业概述
2 (一) 现状
2 1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业
3 2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热
6 3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强
6 4、供给严重地背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显
7 5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
8 6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分
10 (二) 特点
10 1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展
11 2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体
12 3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力
13 4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范

二、2004年上海市房地产市场概况
15 (一) 现状与结构
15 1、规模与增长：批准预售面积萎缩，浦东尤为明显
17 2、品牌市场结构：品牌房地产商还显不足
17 3、销售渠道结构：房地产中介是其主要销售渠道，承担存量房60%的
17 市场交易
17 4、区域结构：中心区域比重略有下降，供应重心向外围转移，各区供应呈现“西增东减”现象
18 (二) 投资状况
18 1、房地产开发投资额增加迅猛，非公有制经济所占比例迅速增加
19 2、住宅投资比重略有下降，商品住宅投资占全市房地产投资的78.7%，小户型商品住宅供应量加大
20 3、私营、外商及港澳台投资较为活跃
21 4、开发土地面积增长较快，土地开发重心向外环线转移
21 5、资金供应充裕，贷款比重略有下降，自筹资金及定金预付款增长较快
23 (三) 土地状况
23 1、土地开发：取地成本显著增加
24 2、土地价格：2003年地价涨幅较大，2004年地价涨幅趋缓
25 (四) 市场价格
25 1、销售价格：上海房地产销售价格仍然上涨，但增幅得到平抑
25 2、租赁价格：高档住宅租赁市场稳中有升，酒店式公寓空置率走低

三、2004年上海市房地产市场供需分析
27 (一) 商品住宅
27 1、供应：住宅供应充沛，配套商品住宅起到了平抑房价的作用，普通商品住宅供应将逐渐加大
30 2、销售：销售回归理性
32 3、价格：销售价格有所上涨
33 (二) 别墅
33 1、供应：市场供应充裕
34 2、销售：中端市场销售良好，本地购买市场加大
38 3、价格：价格涨幅超过住宅，区域差异较大
39 (三) 写字楼
39 1、供应：各区均有一定供给，供不应求形势得到缓解
39 2、需求：购买比例明显增加，甲级写字楼供不应求
40 3、价格：写字楼租金一路上涨，销售火爆
40 (四) 商业用房
40 1、供应：供给主要集中在中心城区，市场供给将迅猛增长
41 2、销售：销售呈现加速趋势，商业房产出售比例有所增加
42 3、价格：城市边缘地区价格上涨，中心城区理性回落
42 (五) 存量房和再上市房
42 1、供应：二手房供应增加，市场回复旺季
43 2、销售：交易总量与一手房基本持平，市场趋于成熟
44 3、价格：二手房价攀升

四、2004年上海市房地产重点区域市场发展状况
46 (一) 中环沿线：区域差异明显，房价涨跌不一
48 (二) 宝山地区：房价优势明显，异军突起
49 (三) 西南城区：步入平台调整阶段，市场微幅下挫
49 (四) 郊区：楼房供应迅速上涨，存在销售风险
50 (五) 主要热点区域分析
50 1、七浦路：商业地产热点区域
50 2、上海南站：中低档商业地产存在相当潜力，开发高档公寓不很适合

五、2004年上海市房地产市场竞争态势与重点企业竞争力评价
52 (一) 竞争格局
52 1、市场态势：市场集中度低，市场要素将重新整合
53 2、竞争手段：调整产品结构更好占领市场；发挥区域优势，实现多赢；租售结合利于规避风险
53 3、集中度：行业集中度不高，将面临洗牌调整
54 (二) 重点企业市场竞争力

六、2005－2009年上海市房地产市场发展因素
58 (一) 有利因素
58 1、政策变化
59 2、市场需求
60 3、经济因素
60 4、产业发展
61 5、消费水平
61 6、人口因素
62 (二) 不利因素
62 1、政策变化
63 2、市场需求
63 3、经济因素
63 4、产业发展
64 5、消费水平
64 6、人口因素

七、2005－2009年上海市房地产市场发展趋势
65 1、房地产市场将持续升温
65 2、市场供应结构趋于合理，普通住宅供应量明显增加
65 3、商品住房销售价格涨幅将逐步回落

八、2005－2009年上海市房地产市场发展预测
66 (一) 预测依据
66 (二) 规模预测
66 1、市场供应量预测
67 2、市场需求量预测
68 (三) 结构预测

九、建议
70 (一) 宏观方面
70 1、总量控制
70 2、结构控制
71 3、价格控制
71 4、信息引导
72 (二) 微观方面
72 1、投资决策理性化
72 2、经营管理科学化
72 3、市场行为规范化
72 4、发展战略长期化

报告说明
表目录
2 表1 1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
5 表2 2004年1－3季度中国房价和地价上涨超过10%的城市
7 表3 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例
9 表4 2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况
16 表5 2002年7月－2004年8月投资规模及增长
20 表6 2004年一季度本市房地产开发投资结构
21 表7 2003及2004年1－4月完成土地开发面积情况表
22 表8 2002年7月－2003年12月上海房地产开发资金来源
25 表9 2003年二季度房地产价格指数表(以02年同期价格为100)
27 表10 2002年7月－2004年8月上海商品房住宅施工、新开工、竣工面积
30 表11 2002.7－2004.8商品房及住宅销售情况
44 表12 上海市存量住房交易价格指数
45 表13 2003年上海市分区存量住房交易价格指数表
45 表14 上海各区存量住房交易样本情况表
55 表15 绿地集团市场竞争力评估
56 表16 上海市房地产企业市场竞争力得分比较
69 表17 2005－2009年上海市房地产市场结构预测

图目录
3 图1 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较情况
4 图2 2004年1－10月全国房地产开发投资总额
5 图3 2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较
8 图4 2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
12 图5 2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅
19 图6 2004年第一季度东部地区主要省市房地产投资情况比较
28 图7 2004年1－8月住宅施工及新动工面积分布
29 图8 2004年1－8月住宅施工面积的地区分布
29 图9 2004年1－8月住宅新动工面积的地区分布
32 图10 2004年1－7月各月商品住宅销售价格环比涨幅
33 图11 2004年1－7月各月预售商品住宅的价格环比涨幅
35 图12 2003年上海别墅的单价分布比例
35 图13 不同单价区间的别墅套均面积
36 图14 2003年上海单套别墅的总价分布
36 图15 2003年上海别墅不同总价区间的别墅套均面积
37 图16 2002年上海别墅的客户群构成
38 图17 2003年上海别墅的客户群构成
67 图18 2005－2009商品房竣工面积预测
67 图19 2005－2009商品房竣工面积预测增长率
68 图20 2005－2009上海市商品房销售面积预测
68 图21 2005－2009上海市商品房销售面积预测增长率
69 图22 2004年上海市房地产市场结构