北京市2008年上半年土地市场分析报告

报告简介：

紧缩地根、实行招拍挂，使得北京市的土地供应在2005年急速下降，市场供需关系趋于紧张。2007年，北京市加大土地供应， 2008年上半年继续保持增加趋势，预计将超过2007年的土地供应力度。同时由于房价上涨对商品房需求的挤出效应，商品房销售量出现了下降，因此，土地市场供需矛盾将得到一定程度的缓解。

2008年上半年成交的58块土地中，没有限价地的供应，预计限价地的供应会在第三季度集中出现。在加大土地供应的同时，土地供应也呈现出边缘化的态势，中心城区土地稀缺，新增供应量少，仍将是开发商争夺的焦点，地价也仍将继续走高。

北京市土地存量面积在2004年达到高峰，由于2005年以来新增供应面积的明显减少，存量面积也逐年缩水，存量变化量连续三年为负值，2008年上半年首次转为正值，说明土地市场的供应已经逐渐能够跟上商品房的开发速度。

2003年北京市的土地成交楼面地价2200元/平米，2008年上半年，已经上升到3869元/平米。起始楼面价也一直呈上涨趋势。但随着房地产市场形势的变化，开发商开始趋于谨慎，溢价增幅开始出现回落，土地市场逐渐恢复了理性。

《北京市2008年上半年土地市场报告》全面分析总结了2008年上半年北京市土地市场的供给和需求状况，并结合2005年~2007年北京市土地市场数据，对比分析了历年北京市土地市场的供应和销售，能更好的帮助使用者判断北京市场走势，预测市场趋势。本报告的特点是：以数据为基础，通过简洁的图表和明晰的阐述，向使用者展示2008年上半年北京市土地市场的变化及下半年发展趋势预测。
《报告》共42页，总计7000字，分析透彻，内容翔实。

目录
第一篇 经营性用地供应与开发情况分析 4
1.1 上半年土地供应情况 5
1.1.1 总体成交情况 5
1.1.2 月度成交情况 6
1.1.3 成交土地结构 7
1.1.4 成交土地分布 8
1.2 近几年成交土地的开发情况 9
1.2.1 过半土地已开发 9
1.2.2 居住类用地60％已开发 11
1.2.3 非居住类用地已开发比例相对较小 12
1.3 土地存量变化情况 13
1.3.1 存量面积逐年缩水，还能供市场开发两年半 13
1.4 小结 15

第二篇 招拍挂土地价格走势 16
2.1 所有招拍挂土地成交价变化情况 17
2.1.1 平均单幅土地的购置总价持续走高，购置门槛显著提高 17
2.1.2 土地市场逐渐恢复理性 19
2.1.3 楼面地价逐年上涨 20
2.1.4 不同区域的地价水平 21
2.2 居住用地招拍挂土地成交价变化情况 22
2.2.1 居住用地土地价格持续上涨 22
2.2.2 东部北部地价高 23
2.3 小结 24

第三篇 土地市场区域分析 25
3.1 板块分布 26
3.1.1 所有用地分年度土地供应 26
3.1.2 开发与存量 27
3.1.3 存量土地结构 29
3.1.4 居住类用地分年度土地供应 30
3.1.5 居住类用地的开发与存量 31
3.1.6 分容积率居住用地开发情况 33
3.1.7 小结 35
3.2 行政区分布 36
3.2.1 所有用地供应与开发 36
3.2.2 存量用地分布 37
3.2.3 居住类用地土地供应与开发 38
3.2.4 居住类用地存量用地分布 39

第四篇 主要结论 40
4.1 2008年土地供应继续增加，土地市场供需矛盾将得到一定程度的缓解 41
4.2 2008年上半年没有限价地的供应，预计会在第三季度集中出现 41
4.3 土地供应边缘化，中心城区土地依旧稀缺 41
4.4 存量面积在2004年后缩水，2008年上半年存量变化量首次转为正值，目前存量还可供北京开发2.8年 41
4.5 楼面地价逐年上涨，但楼市的低迷使得开发商拿地开始趋于理性 41
4.6 单幅土地总价越来越高，土地向大开发商集中 42
4.7 紧邻城市中心的区域仍是未来商品房供应的热点 42

图表目录
图表1：历年土地成交情况 5
图表2：历年上半年各月土地成交情况比较 6
图表3：2008年上半年成交土地结构 7
图表4：历年成交土地结构 7
图表5：2008年成交土地分布 8
图表6：2003～2008年6月北京经营性用地供应结构 9
图表7：历年新增土地的开发情况 9
图表8：历年新增供应各类土地开发利用状况（单位：万平米） 10
图表9：2003～2008年上半年居住类用地供应结构 11
图表10：历年新增居住类用地开发情况 11
图表11：2003～2008年上半年非居住类用地供应结构 12
图表12：历年新增非居住类用地开发情况 12
图表13：历年土地存量面积变化情况 13
图表14：历年土地成交价格变化情况 17
图表15：历年土地成交面积与成交总价 17
图表16：历年土地成交总价区间分布结构 18
图表17：历年成交土地溢价增幅区间分布 19
图表18：历年土地楼面价变化 20
图表19：成交楼面价区域分布 21
图表20：历年居住用地成交价格变化 22
图表21：居住用地楼面价区域分布 23
图表22：历年土地供应区域分布 26
图表23：土地开发与存量区域分布 27
图表24：各区域土地开发比例 28
图表25：各区域存量土地结构 29
图表26：历年居住类土地供应区域分布情况 30
图表27：居住类用地开发与存量区域分布 31
图表28：各区域居住类用地开发比例 32
图表29：各区域规划建筑面积分容积率结构图 33
图表30：各区域存量面积分容积率结构图 34
图表31：各行政区土地供应与开发情况 35
图表32：存量用地行政区分布比例 37
图表33：各行政区居住类用地供应与开发情况 38
图表34：居住类存量用地行政区分布 39

用地