导读：楼价、成交量,这些以数据的形式表现出来的市场,为何与百姓的实际感受出入颇大?孰幻孰真,确难判断。 现在市场行情怎么样?不但买家心里没底,连卖家也很迷茫。 6月2日，广州市国土房管局通报了4月份广州市十区房地产交易登记情况，据
楼价、成交量,这些以数据的形式表现出来的市场,为何与百姓的实际感受出入颇大?孰幻孰真,确难判断。 现在市场行情怎么样?不但买家心里没底,连卖家也很迷茫。 6月2日，广州市国土房管局通报了4月份广州市十区房地产交易登记情况，据显示，4月份一手住宅成交均价为10997元/平方米，比3月份大幅上涨1681元/平方米，涨幅达到18%.广州市国土房管局此次也破天荒地抽取了3月和4月成交面积均大于2000平方米的18个典型楼盘，并分析得出均价上升的个盘为10个，下跌的为8个，涨幅大于跌幅。业内不少专家发表看法，认为从楼市的实际情况来看，市场的确存在大量楼盘降价促销的现象。 房管局的做法使得楼价更加扑朔迷离，看不清到底是向上走，还是向下走？ 有业内人士认为，经过一段时间的市场调整，广州市的楼价已经基本形成了两极分化，高品质的楼盘自己得到市场认可，不但价格趋稳，而且有一定程度上的提升。而一些未被纳入成交统计的楼盘，此前价格虚高，虽然不断降价，但由于成交量过低，未来不排除将持续降价的可能。 楼价两极分化的格局逐渐形成。 高素质别墅说起价格普遍自信 即将面世的桃花源别墅，预售价格高达上千万一套，虽然地处花都，周边的楼盘也在不断调低价格，但开发商对自己的产品还是很有信心。 记者在采访的时候发现一个有趣的细节，广州地区的负责人接到一个问候电话，大概意思是听说现在的市场行情不好，问她在销售方面是否有压力，这位负责人很坦然地回答，"我们做的是高端产品，根本不用担心。" 记者在采访绿城地产杭州地区的负责人时，对方也对自己的产品特别自信，"有人专门追我们绿城的房子，开在哪里他们就买在哪里，有的已经赚了一个亿。等我们广州项目开盘的时候，你们一定要捧场，即使借钱也要买啊！肯定会升值的，我敢打包票，如果亏了尽管来找我。" 在此次国土房管局抽取的18个典型楼盘中，萝岗区的香之雪山成为广州房价上涨最快的楼盘，从3月份的10756元/平方米上涨到4月份的14244元/平方米，涨幅32.4%.番禺区的沙湾碧桂园上涨幅度也高达21.1%，从13843元/平方米上涨到16766元/平方米，排在第二位。这两个楼盘都有别墅项目，楼价的上涨都应该归功于别墅价格的坚挺。 更多楼盘成交锐减，价格再降 国土房管局只抽取了成交面积大于2000平方米的18个典型楼盘，更多楼盘价格持续减低，但由于成交量过少，而没有进入国土房管局的统计视野，也有一些5月新开的楼盘或者新组团，价格不断刷新区域纪录。 位于白云山风景区东麓的5层电梯洋房柏林半山雅墅春节后正式对外发售，均价14000元/平方米，而记者上周踩盘发现，现在的价格仅为7800元/平方米，跌幅将近一半。距此不远处的另外一个新开楼盘圣地摩坊公馆报价7900元/平方米，创下广州大道北板块"7"字头的新纪录。 同样是位于白云区的新市板块，纵横·缤城二期"乐家"组团5月25日正式发售，报价6380元/平方米，还带1200元/平方米的装修，而6380元/平方米并不是最低价，还有5900元甚至5800元/平方米的更低价单位。于是，白云区又出现"5"字头的新货，区域房价一下回到了两年前。 花都板块的几个楼盘由于成交情况不理想，价格也不断调低，位于山前大道的金碧御水山庄，五一期间推出"山林涧"组团，洋房3950元/平方米，联排别墅6950元/平方米，洋房带1000元/平方米的装修，别墅带2000元/平方米的装修。有朋友看中金碧御水山庄的洋房，托记者找人打折，发展商苦不堪言，"这个价格已经低到不能再低，还如何打折？" 另外一个不愿意透露名称的楼盘5月24日报给记者的售价是4600元/平方米（毛坯），而第二天又打来电话，告知决定将价格调整为每平方米4300元。一天内降了300元/平方米还不算，还有额外9.6折，如果再加上按揭优惠等，实际售价已跌破4000元/平方米。"快点出货，为了推下一期的产品，尽早把资金回笼再说。" 区域 中心区楼盘成交比重加大 4月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。 数据显示，4月天河、越秀、荔湾三区成交比重从3月的26.4%提高到34.3%，增加了7.9个百分点。单价1万元/平方米以上的高档住宅的成交比重从3月的49.9%陡升到4月的69.6%，增加了19.7个百分点。广州市国土房管局抽取的18个典型楼盘数据也显示，位于中心城区的翠城花园、时代花生、越秀上品轩价格都有不同程度的上升，翠城花园的成交均价从3月份的10816元/平方米上涨到4月份的11529元/平方米，上涨幅度高达6.6%. 买家看法 "看来看去，还是想买中心城区大户型" 采访对象：罗先生，在某中介机构从事商业地产研究工作 我们夫妻俩的收入加起来超过了二十万，属于没资格申请限价房的那一类，我相信像我们这样收入的家庭在广州市也不多，我们刚刚结婚，现在还住在租来的房子里。我们目前的积蓄买一套六十平方米左右的房子肯定没问题，但买一套一百五十平方米左右的房子就有点吃力。 我们俩的工作单位都在环市路附近，现在租住的房子就在工作单位附近，上下班很方便，这也有利于我们把更多的精力投入到工作中。周末的时候也去看过一些房子，价格还是在降，比如白云大道的云山诗意，七千多、六千多都可以买到，广州大道北的合一国际主推的一种小复式，总价倒是没降多少，但是以前不送装修现在送装修，也等于便宜了十几万。但看来看去，没有十分中意的，我们想买中心城区大户型的单位，这样的房子价格还是比较坚挺，比如环市东路的君汇世家，价格一直在18000元/平方米之间，南向的大单位更高达24000元/平方米，水荫一横路一个以中小户型为主的很不起眼的小盘华盈居，两周前我们去看了一套六七十平方米的小户型，这周再去看，总价竟然涨了四五万。 现在人们的居住观念改变了，我们认为结了婚也并不一定住在自己的房子里，政府公布的数据并不完全可信，仔细分析不难看出，四月份的上涨属于结构性的问题。政府和开发商托市的意图非常明显，听一些业内的朋友反映，现在不少开发商自己掏腰包买十几套房子。我预计在未来两三年之内房价还会继续调整，我们现在要做的是继续等待，努力工作挣更多的钱，将来买更大更好的房子。 专家意见 大量降价盘未纳入成交统计 采访对象：韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理 国土房管局此次破天荒地选取18个典型楼盘进行分析，也第一次让人们看到部分楼盘官方发布的成交均价及其变化情况。但我认为会有管窥之嫌。例如，如果股市只公布总的指数变化和部分指标股的变化，股民是无法依照这些局部和部分的数据推断出其他股的变化的。同样，目前政府部门对楼市的数据的公布如果也只是公布一个区域均价和部分典型楼盘的价格，业界和消费者也无法对其他楼盘的价格变化做出判断。 仅仅从公布的数据来判断，均价大幅飙升了18%，但如果从楼市的实际情况来看，市场的确存在大量楼盘降价促销的现象，最明显的是位于白云区的纵横缤城，"5"字头的价格有效拉低了区域楼价，但这些低价盘都没进入统计范围中。从公布的数据可以看出，涨幅比较大的都属于市场上的中高档产品，集中在中心城区，或者是别墅等高端物业。 记者手记 找准定位，分级定价 去踩盘的时候，经常会被发展商询问，"现在的市场行情如何？别的楼盘卖得怎么样？消费者到底是个什么样的心态。"整体感觉是不但买家心里没底，卖家也很迷茫，还听说有些发展商找不准定位，本来报建的是纯大户型的豪宅，可听说市场行情不好，就想把面积改小。最有趣的是白云区两个相邻的楼盘，一个正四处活动，试图突破90/70限制，把面积做大，把价格定高，一个却一改以大户型为主的销售策略，准备推出一批小户型的公寓。 一个正常的市场，房价应该呈现出高、中、低几个阶梯状的档次，前一段时间，楼市过热，房价虚高，随便一个楼盘都敢把价格定到万元之上，也不管自己的位置有多么犄角旮旯，户型设计多么老土过时，样板间装修有多土，销售人员的服务有多差。 经过一段时间的市场冷却，投资者逐渐从市场淡出，真正有需求的买家逐渐浮出水面，这个时期的房价才是一个相对合理的水平。 价格坚挺的房子还是那三类：中心城区的、具有稀缺自然资源的、还有一类的是面向金字塔顶端的豪宅。具有这些素质的楼盘大可以稳下心来，坚持把产品往高、精、尖的方向去做，这样的房子肯定不愁卖，价格也会逐渐趋稳，甚至逐步上升。至于那些要啥没啥，几个月都卖不出去几套的楼盘，早该及时反省，把价格一步降到位，不要再奢望市场回暖到再烂的盘也有人买的程度。楼盘房子
