导读：最新数据显示，京城商品住宅日均签约量达到216套，远高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。目前京城楼市是真正回暖还是乍暖还寒，《楼市》特对北京易居房地产研究所副所长牟增彬、伟业顾问副总经理张剑、华高莱斯副总经理公衍奎、北京中原投
最新数据显示，京城商品住宅日均签约量达到216套，远高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。目前京城楼市是真正回暖还是乍暖还寒，《楼市》特对北京易居房地产研究所副所长牟增彬、伟业顾问副总经理张剑、华高莱斯副总经理公衍奎、北京中原投资顾问部总经理张坤昱等进行了采访。 截止到5月20日，《楼市》市场研究部最新数据显示，京城商品住宅日均签约量达到216套，远高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。楼市回暖反弹的迹象"蠢蠢欲动"，目前京城楼市是真正回暖还是乍暖还寒，《楼市》特对北京易居房地产研究所副所长牟增彬、伟业顾问副总经理张剑、华高莱斯副总经理公衍奎、北京中原投资顾问部总经理张坤昱等业内专家进行了采访。 怎样描述楼市现状？ 公衍奎：分化与沉淀分化是指市场表现不均匀，不同城市的房地产表现不同，就北京而言，不同的物业表现也不相同，高档、中低档、豪宅的走势都不一样。沉淀是指开发商和买房人的心态均在发生变化。对于房地产开发商而言，在市场冷淡的时候，竞争的就是产品，如何提高产品成为开发商目前要考虑的重点之一。而买房人的需求也在沉淀，贷款利率的提高，二套房贷新政都迫使买房人需考虑购买房屋是用来理财，还是真的自住。目前业内普遍用观望来形容市场，但是观望一定程度上更带有摇摆不定投机的性质，而沉淀是大家真正静下心在琢磨。 牟增彬：观望、等待、博弈目前市场现状可用观望、等待、博弈来描述。现在不仅仅是购房人和开发商在博弈，还包括政府，实际上是三方的博弈。政府出台政策无非有两个目的，一是调节市场，一是规范市场，诸如8·31之类的政策主要是用以规范市场，而去年下半年的二套房贷等政策则是用以调节市场，去年市场的确出现了房价非理性上涨等不良迹象需要调节。一般政策都会在五、十月份出台，究竟政策还会不会出台，将取决于今年的市场能不能稳定。 楼市是否有回暖迹象？ 张剑：迹象初显从城市建设的规律来讲，每个城市的房屋供应都会经历两三年时间的飞速增长，然后随着成片大规模可开发用地的供应逐渐减少，房屋的供应也会在一定程度上有所趋缓。实际上，连续两年来京城的成交量都在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。从今年1～4月新获销售证的楼盘数量看，可能比去年同期还有增长，但从我在房产行业一线的体验来看，很多项目消化速度包括客户来电来访的情况确实不理想。但四月份以来，据我们了解，很多项目来电来访的情况在一定程度上开始恢复，有转好的迹象，但是整体成交上还没有体现出来。 什么时间可能回暖？ 牟增彬：第三季度末市场或回暖从房地产发展周期来判断，此轮调整期有可能延续到今年第三季度末，届时市场成交量或将回暖。那么从现在到九月末，楼市仍然为调整期，但在此期间，新政策出台的可能性不大，政策调整的目的主要使市场稳定。而从7月20日到9月20号之间，部分房产项目停工，从供应量的角度来看，将会减少，并且在此期间人们更关注的是奥运比赛，很多人会将购房的计划暂时放缓，需要也会缩减，供需同时减少，市场可能会相对冷清，也相对稳定，所以新政策应该不会出台。去年的楼市调整主要以9月底的"二套房贷"政策为标志，到了今年第三季度末时，该政策已经过一年时间的执行，从房地产发展周期来看，楼市很可能会回暖。 张剑：回暖面临两方面变数从长远来看，北京的住宅市场整体需求非常旺盛，包括新增人口的住房需求、外来人口的住房需求、拆迁造成的住房需求、投资需求等。根据伟业测算数据，北京房地产市场最保守需求达到3000多万平方米，大概需要20万套到30万套之间的需求量，但近年京城每年的供应仅达到10万套到15万套之间，从长远来看，供需矛盾并未解决，目前只是阶段性的观望。 楼市是否回暖还面临奥运会到来和政策两方面的变数。首先，在通货膨胀背景下，房产作为抗通货膨胀的属性将更明显，奥运期间北京会增加非常多的流动人口，而且这部分人口大部分支付能力都非常强，不排除会给北京楼市带来强劲的购买和租赁需求。其次，目前宏观调控的效果已经显现，如果未来市场各地销售状况持续不理想，进而牵连到一些宏观指标比如GDP明显下降或出现经济问题，不排除出台新政策或者在实际操作层面政策会适度放宽，而这将影响到房地产走势。因此，市场什么时候回暖还要受到奥运会流动人口的购买力以及未来政策的走向这两方面的变数。 什么样的楼盘先回暖？ 公衍奎：高档楼盘欲先行回暖目前就北京而言，高档、中低档、豪宅不同物业的走势都不一样，市场的分化与区隔也越来越明显。我在此对物业的分类并不是以价格为标准，而是根据项目客群来划分。高档楼盘就是以具有资产价值观念的人群为目标客群的项目，中低档楼盘则为老百姓的生活必需品，豪宅是超越生活必需品的奢侈品。 对当前国内流动性过剩的宏观调控给房地产造成的结果就是开发商无法从银行贷到款，而买房人按揭的利率也在提高。不过市场的大背景依然是货币过剩，因此，就造成了社会上财富的再分配，很多资源性城市人群非常有钱。当前又面临通货膨胀，钱存到银行会贬值，而股市又相对低迷，资金究竟如何才能不贬值？就必须有资产观，而以这部分具有资产观念人群为客群的楼盘就是高档楼盘。有资产观的人会更早购房，因此，高档房楼盘就会首先回暖，不过能销售比较好的高档楼盘还必须有独特资源，比如地段比较好、品质比较高等。 张剑：中低档楼盘受调整影响更大在此轮调整期内，如二套房贷政策、利率调整等政策对购买中低档楼盘的人群影响更大，因为金融控制的是更依赖银行贷款的人群，而购买中低档楼盘的人群购房基本通过银行按揭，利率的提升使其负担加重，直接引起观望。另外，近两年政府加大了保障性住房的建设力度，让很多欲购买中低档楼盘的人群在观望的同时，有了等待的机会，这也间接影响了中低档楼盘的销售。 两方面因素联合作用下，中低档楼盘受到此轮市场调整影响更大，因此，回暖等待的时间也更长。等保障性住房大批推出之时，如果此部分人群大多确实无希望购买保障性住房，那么中低档商品房市场将回暖。 回暖后楼市如何发展？ 张坤昱：房价整体下跌不太可能国家宏观调控下，开发商资金链紧张，买房人观望，成交量走低，各方面构成了目前楼市盘整的状态。不过成交量的变化实际上不能与2007年做完全对比，去年在股市与楼市的相互拉动下诸多因素造成房地产市场的发展是非理性的，建立在2007年的基础上，毫无疑问，目前的房地产市场出现观望，成交量是低的。 不过市场整体是良性的，北京购买力也足够，并且目前部分开发商也开始主动调整，新开楼盘的定价相对比较理性，为未来房价上涨留出了空间。到今年第四季度，预计买卖双方的心理预期达成共识，市场博弈就会有结果，不排除个案楼盘作出调整，但是整体房价下跌不太可能。 牟增彬：2007年火爆难再现今年房地产的调整实际上对于北京而言，房价基本没受到太大影响，主要是成交量受到了观望影响。 就未来趋势来说，只要中国城市化进程不改变，3亿多人要进城，要解决居住问题，刚性需求就不会改变。而从土地供应来看，2008年的供应已经明显郊区化，城市中心土地越来越少，未来城市核心黄金地段的土地升值将非常快。而郊区由于房价还没有达到北京市整体均价，因具价格吸引力，成交量也必然涨；预计城区与郊区交界处地段的楼盘表现会比较稳定。从整体来看，成交量上涨是必然趋势，但是相比较2007年的火爆程度来讲，今年不可能恢复同样水平，但是不排除以后长远发展会越来越活跃。回暖楼盘
